Chung cư mini không phép: Rủi ro cho người mua

Sơ đồ mặt bằng chung cư Tân Đức Long An xây không phép đang được rao bán rầm rộ

Sở Xây dựng tỉnh Long An cho biết, UBND huyện Đức Hòa và các xã địa phương đã phối hợp kiểm tra các thửa đất số 162, tờ bản đồ số 8, xã Mỹ Hạnh Nam; thửa đất số 1607, tờ bản đồ số 12, xã Đức Hòa Hạ về tình trạng pháp lý, hiện trạng đất.

Rao bán không phép

Theo đó, Sở Xây dựng tỉnh này cho biết, thửa đất số 162, tờ bản đồ số 8 xã Mỹ Hạnh Nam có diện tích 1.300 m2 đất ở nông thôn, thuộc sở hữu của ông Nguyễn Văn Tuấn. Người này đã tự ý san lấp, đổ cọc bê tông để xây dựng chung cư dù chưa được cấp phép xây dựng. UBND xã Mỹ Hạnh Nam đã đề nghị tạm ngưng công trình, đề nghị ông Tuấn làm thủ tục xin phép xây dựng.

Thửa đất số 1067, tờ bản đồ số 12, xã Đức Hòa Hạ có diện tích 1.000 m2 là đất ở nông thôn, chủ sở hữu đất cũng là ông Nguyễn Văn Tuấn. Tại thửa đất này, ông Tuấn cũng tiến hành thi công xây dựng công trình không phép. UBND huyện Đức Hòa đã xử phạt 20 triệu đồng với những sai phạm tại đây.

Phối cảnh giới thiệu dự án chung cư Tân Đức

Theo tìm hiểu của phóng viên, chính trên 2 thửa đất này đã xuất hiện nhiều thông tin rao bán chung cư mini, căn hộ mini, chủ đầu tư là Công ty TNHH Dịch vụ Nhà phố Thông minh.

Cụ thể, tại thửa đất số 8, dự án được đặt tên là chung cư mini Mỹ Hạnh Long An, dự án có quy mô chung cư 5 tầng với 255 căn hộ từ 30 - 40m2. Các căn hộ tại đây đang được rao bán với giá từ 305 triệu đồng/căn, sổ riêng sử dụng lâu dài. Thậm chí người mua còn được thanh toán theo hình thức trả góp trong vòng 8 tháng.

Với những lời quảng cáo tương tự, thửa đất số 12 nêu trên cũng đang được rao bán dưới danh dự án Căn hộ Tân Đức Long An. Chủ đầu tư của dự án này chính là Công ty TNHH Dịch vụ Nhà phố thông minh mà ông Nguyễn Văn Tuấn làm đại diện pháp luật. Công ty này có địa chỉ tại phường 13, quận Tân Bình, TP.HCM. Các dự án trên đều được giới thiệu bàn giao cuối năm 2020.

Như vậy, chỉ trên địa bàn một huyện đã có tới 2 dự án xây dựng, rao bán không phép, tuy nhiên mức xử phạt 20 triệu đồng chỉ là một con số nhỏ so với số tiền mà doanh nghiệp này thu được từ việc bán hàng trăm căn hộ. Trong khi đó, khách hàng tại các dự án này lại phải đối mặt với những rắc rối không nhỏ nếu xảy ra tranh chấp.

Rủi ro thuộc về người mua

Thực tế, tình trạng nhà riêng xây dựng trái phép, chia nhỏ thành các căn hộ mượn danh chung cư mini rao bán đang xảy ra trên khắp cả nước. 

Đặc biệt, Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản gửi các tỉnh thành đề nghị kiểm tra, xử lý các trường hợp sai phạm. Bộ Xây dựng đã đề nghị các địa phương phối hợp cùng ngành chức năng phổ biến, tuyên truyền quy định của pháp luật, tăng cường công tác, thanh tra, kiểm tra xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm.

Bên cạnh đó, Hiệp hội bất động sản TP.HCM - HoREA cũng đã kiến nghị sửa đổi, bổ sung Khoản 2 Điều 46 Luật Nhà ở 2014 theo hướng hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị phải thực hiện xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và tự chịu trách nhiệm về chất lượng nhà ở.

Cụ thể, HoREA cho rằng, trường hợp hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu xây dựng, cải tạo nhà ở riêng lẻ không nhằm mục đích kinh doanh, phải phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt; có giấy phép xây dựng, trừ trường hợp được miễn giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng và phải bảo đảm yêu cầu kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của đô thị; thì không phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Trong khi đó, theo Luật sư Nguyễn Đức Hùng - Hãng Luật TGS, xây dựng chung cư mini là việc chủ nhà lợi dụng kẽ hở của pháp luật bằng cách núp bóng giấy phép nhà ở riêng lẻ. Các chủ nhà này sau khi nhận giấy phép liền tự ý đổi thiết kế, không xây dựng theo giấy phép được duyệt mà phân chia thành nhiều căn hộ nhỏ để bán.

Đối với các dự án này, rủi ro pháp lý thuộc về người mua đó là việc không có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và sổ hồng, đối diện với việc khó khăn trong chuyển nhượng, không thể thế chấp vay vốn, không thể thừa kế...

Theo Luật sư Hùng, để tránh rủi ro, người mua khi giao dịch cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đủ giấy tờ như giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt, bản sao các thiết kế điện nước, sơ đồ căn hộ, tránh nghe lời quảng cáo để rồi sập bẫy của người bán.