3 kịch bản cho thị trường bất động sản năm 2026

Báo cáo dự báo thị trường bất động sản năm 2026 do Đất Xanh công bố cho thấy một bức tranh mang tính "chuyển pha" rõ rệt của chu kỳ bất động sản. Sau năm 2025 được xác định là giai đoạn bản lề tích lũy, thị trường bước sang năm 2026 với nền tảng pháp lý - hạ tầng - niềm tin đã được cải thiện, song mức độ phục hồi và tăng trưởng sẽ không diễn ra đồng đều, mà phụ thuộc lớn vào các biến số vĩ mô, đặc biệt là lãi suất và sức hấp thụ thực của thị trường.

Theo Đất Xanh, bước sang năm 2026, thị trường được kỳ vọng sẽ chuyển sang một nhịp độ mới - chủ động và bền vững hơn. Một trong những mục tiêu tham vọng nhất là việc thúc đẩy GDP quốc gia đạt mức tăng trưởng 10%, tạo ra xung lực mạnh mẽ cho các quyết sách dành cho ngành bất động sản.

Chuyên gia Đất Xanh dự báo trọng điểm định hình xu hướng năm 2026 bao gồm, nguồn cung mới bùng nổ: Dự kiến sẽ có khoảng 136.000 sản phẩm mới gia nhập thị trường, tăng hơn 40% so với năm 2025. Tổng nguồn cung sơ cấp có thể đạt mức gần 200.000 sản phẩm.

Phân khúc dẫn dắt là căn hộ vẫn chiếm ưu thế. Các dự án đô thị tích hợp (TOD), đô thị xanh và đầy đủ tiện ích sẽ có lợi thế cạnh tranh rõ rệt.

Sự dịch chuyển của dòng vốn: Đầu tư công tiếp tục là "đầu kéo" với kế hoạch giải ngân kỷ lục hơn 995.000 tỷ đồng, tập trung vào các công trình hạ tầng trọng điểm như Vành đai 4 Hà Nội, Vành đai 3 TP.HCM và sân bay Long Thành.

Công nghệ hóa ngành bất động sản: Xu hướng ứng dụng AI, dữ liệu lớn và tự động hóa trong vận hành, môi giới và quản trị sẽ trở nên tất yếu. Việc gắn mã định danh cho bất động sản sẽ giúp minh bạch hóa thị trường và giảm rủi ro giao dịch.

Diễn biến giá và lãi suất: Giá bán sơ cấp dự kiến sẽ đi ngang hoặc tăng nhẹ khoảng 5 - 10%. Lãi suất cho vay được kỳ vọng kiểm soát trong ngưỡng 10 - 12%, mức độ mà khách hàng có thể chấp nhận được.

Trên nền tảng các yếu tố vĩ mô và nội tại thị trường, Đất Xanh xây dựng 3 kịch bản tăng trưởng cho năm 2026, tương ứng với các mức độ thuận lợi khác nhau của môi trường kinh tế.

Kịch bản lý tưởng: Thị trường tăng tốc rõ nét

Trong kịch bản lý tưởng, nguồn cung toàn thị trường tăng 40-50%, lãi suất thả nổi duy trì trong vùng 9-11%, giá bán tăng 10-15%, và tỷ lệ hấp thụ đạt 50-60%.

Đây là kịch bản phản ánh một môi trường vĩ mô thuận lợi, trong đó lãi suất được kiểm soát tốt, tín dụng bất động sản không bị siết chặt, niềm tin thị trường phục hồi mạnh. Nếu kịch bản này xảy ra, thị trường bất động sản năm 2026 có thể bước vào giai đoạn tăng trưởng rõ ràng với thanh khoản lan tỏa sang nhiều phân khúc và khu vực.

Tuy nhiên, khả năng xảy ra kịch bản lý tưởng được đánh giá không cao, bởi lãi suất khó duy trì lâu ở vùng thấp trong bối cảnh áp lực lạm phát và cân đối vĩ mô toàn cầu vẫn hiện hữu. Nếu kịch bản này thành hiện thực, hệ quả sẽ là mặt bằng giá mới được thiết lập nhanh hơn, các doanh nghiệp có quỹ đất sạch và năng lực triển khai mạnh sẽ bứt tốc, song rủi ro hình thành "kỳ vọng tăng giá quá mức" cũng cần được kiểm soát.

Kịch bản kỳ vọng: Phục hồi bền vững, đúng bản chất

Kịch bản kỳ vọng được Đất Xanh đánh giá là phù hợp nhất với bối cảnh hiện tại. Theo đó, nguồn cung có thể tăng 30-40%, lãi suất thả nổi dao động 10-12%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-50%.

Trong kịch bản này, thị trường phục hồi theo hướng thận trọng và thực chất hơn. Dòng tiền tập trung vào các dự án pháp lý sạch, sản phẩm phù hợp nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác dòng tiền. Giá bất động sản tăng nhưng không đột biến, giúp hạn chế rủi ro bong bóng và tạo dư địa tăng trưởng dài hạn.

Nếu kịch bản kỳ vọng diễn ra, năm 2026 sẽ đóng vai trò là năm "chuẩn bị tăng tốc", nơi thị trường tái lập mặt bằng thanh khoản ổn định, doanh nghiệp củng cố nội lực, và nhà đầu tư có thời gian tái cơ cấu danh mục theo hướng an toàn hơn.

Kịch bản thách thức: Phục hồi chậm và phân hóa mạnh

Ở kịch bản thách thức, nguồn cung chỉ tăng 20-30%, lãi suất thả nổi neo ở mức cao 12-14%, giá bán chỉ tăng nhẹ 2-5% và tỷ lệ hấp thụ giảm xuống 25-35%.

Kịch bản này có thể xảy ra nếu điều kiện vĩ mô xấu đi, lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài, hoặc niềm tin thị trường phục hồi chậm hơn kỳ vọng. Khi đó, thị trường sẽ rơi vào trạng thái phục hồi cục bộ, với sự phân hóa rất mạnh: chỉ những dự án tốt, chủ đầu tư uy tín, sản phẩm đúng nhu cầu mới có thanh khoản.

Hệ quả của kịch bản thách thức là áp lực tài chính tiếp tục đè nặng lên các doanh nghiệp yếu, buộc quá trình sàng lọc thị trường diễn ra mạnh mẽ hơn. Tuy nhiên, đây cũng là kịch bản giúp thị trường tái cấu trúc theo hướng lành mạnh, giảm dần các yếu tố đầu cơ và phát triển nóng.