4 giải pháp kiểm soát hiệu quả việc phân lô bán nền

PGS. TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội

Gốc rễ phong tục tập quán của người Việt là “sống xây nhà, chết xây mồ”, do đó khẳng định nhu cầu sống, sinh hoạt, xây nhà là rất lớn. Luật Đất đai qua nhiều lần sửa đổi cũng đã đề cập đến phân lô bán nền. Nhưng phải hiểu rằng, việc phân lô bán nền điều chỉnh phải phù hợp với quy hoạch đô thị. 

Xuất phát từ nhu cầu ở thực của người dân

Với tâm lý của người Việt Nam, việc sở hữu đất đai để xây nhà là có nhưng với số tiền không nhiều họ tích luỹ đầu tiên là mua đất rồi mới đến xây nhà.

Việc đưa ra phân lô bán nền giúp doanh nghiệp bất động sản có được thêm tài chính để phát triển các dự án, trong khi nếu để xây nhà xong mới bán thì cần rất nhiều vốn. Để doanh nghiệp có thể kinh doanh phát triển thì cần tháo gỡ, giúp các doanh nghiệp có thể bán và tăng tính thanh khoản của dự án.

Bản chất của phân lô bán nền giúp cải thiện, chỉnh trang bộ mặt đô thị, nếu tuân thủ quy hoạch sẽ tăng thu ngân sách Nhà nước. Thay vì xây dựng những dự án nhà manh mún, các cơ quan nhà nước có thể kiểm soát kiểu dáng, màu sắc, thống nhất cảnh quan.   

Thứ hai là quy định này chưa phù hợp với nhu cầu người dân khi mua đất xây nhà. Tâm lý mua nhà xong nhà nào cũng phải đập đi sửa chữa theo mong muốn của mình. Như thế sẽ gây lãng phí lượng tài chính nhất định cho xã hội. 

Trước kia, chúng ta có căn hộ cũng chỉ thiết kế bên ngoài. Bây giờ phân lô bán nền có thể thực hiện được quy hoạch thiết kế bên ngoài còn bên trong dành riêng cho mỗi cá nhân. Nhà nước quy định chặt chẽ phân lô bán nền ở mỗi dự án nhưng phải đúng quy định của pháp luật.

Cần chế tài nghiêm khắc thay vì cấm

Một điểm đó là trong quản lý đất đai cần chế tài quản lý nghiêm khắc thay vì cấm đoán. Đưa ra quy phạm chặt chẽ để điều chỉnh bằng quy phạm pháp luật là điều cần thiết và cần dựa vào một số tiêu chí nhất định để phân chia khu vực chức năng.

Thứ nhất, việc phân lô, bán nền cần dựa trên cơ sở có dự án, quy hoạch 1/500, có hạ tầng được cơ quan chuyên môn thẩm định. Việc này sẽ góp thêm nhiều tiếng nói và cũng là một kênh để các nhà hoạch định chính sách và xây dựng pháp luật nhằm thúc đẩy việc sửa đổi Luật Đất đai nhanh và thực sự mang “hơi thở của cuộc sống”.

Thứ hai, cần tăng cường áp dụng cơ chế phân lô bán nền cho những khu quy hoạch đất giãn dân ở nông thôn. Những hộ gia đình mới tách ra chưa có nhà ở mới được mua một nền, ai bán rồi thì lần sau phải mua nhà trong dự án, phải xây dựng nhà ở trong thời gian nhất định. Đây là động lực để khai phóng sức mạnh, góp phần giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và đúng hướng.

Thứ ba, quản lý việc phân lô bán nền, tách thửa theo quy hoạch được duyệt cần có cơ chế kiểm soát, giám sát xem có đúng quyết định, quy hoạch đã được phê duyệt của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hay không?

Thứ tư, việc chia lô, tách thửa là quyền lợi chính đáng và là nhu cầu rất lớn của nhân dân, người sử dụng đất trực tiếp, tạo tiền đề cho các giao dịch, chuyển nhượng lưu thông một cách chủ động, linh hoạt. Từ đó, Nhà nước có thể nhận được nhiều khoản tiền thu có nguồn gốc từ nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, giúp sản phẩm lưu thông nhanh hơn, đẩy nhanh giao lưu dân sự, thương mại, nhưng phải trong quy hoạch.

Nên chăng, Nhà nước cần tập trung, lồng ghép các quy định pháp luật vào các mô hình đầu tư kinh doanh bất động sản kiểu mới như condotel, officetel, shophouse, nhà phố thương mại... giúp cho cảnh quan, kiến trúc đô thị được đồng bộ, khang trang...

Mục đích cuối cùng, muốn xây dựng thành phố thông minh, đô thị thông minh thì chúng ta cần ứng dụng công nghệ 4.0 vào hoạt động quản lý đất đai hướng tới phát triển đô thị thông minh và phát triển bền vững quy hoạch sử dụng đất Quốc gia.

PGS. TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội