4 trọng tâm chiến lược định hình thị trường bất động sản Việt Nam

Theo báo cáo mới nhất “Hoạch định cho một thành phố đa cực”, JLL cho rằng Việt Nam đang có lợi thế khác biệt trong khu vực nhờ “bộ cơ hội theo định hướng hành lang gắn kết nhất”.

Điểm đáng chú ý là sức hấp dẫn của thị trường không còn nằm ở từng đô thị riêng lẻ, mà ở khả năng kết nối các thị trường thành một mạng lưới, qua đó mở rộng không gian đầu tư và tạo dư địa tăng trưởng dài hạn.

Trong bối cảnh dòng vốn bất động sản tiếp tục quan tâm Đông Nam Á, sự phân hóa giữa các thị trường và loại tài sản ngày càng rõ. Chính sách công và đầu tư hạ tầng vì thế trở thành những chỉ báo quan trọng, đồng thời thúc đẩy sự nổi lên của các khu vực ngoài trung tâm truyền thống.

Đây cũng là lúc chất lượng và khả năng thích ứng của tài sản trở nên quan trọng hơn. Những bất động sản cũ sẽ phải cải tạo, tái định vị hoặc chuyển đổi công năng nếu muốn duy trì sức cạnh tranh.

Từ những xu hướng này, JLL xác định 4 trọng tâm đáng chú ý đối với bất động sản Việt Nam.

Thứ nhất là bất động sản công nghiệp và logistics: Việt Nam tiếp tục hưởng lợi từ xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng toàn cầu và chiến lược “Trung Quốc +1” của các doanh nghiệp quốc tế.

Điều này duy trì nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và kho bãi hiện đại, đặc biệt tại những khu công nghiệp có kết nối hạ tầng thuận lợi.

Theo JLL, cơ hội không chỉ nằm ở việc phát triển từng khu công nghiệp riêng lẻ mà còn ở việc hình thành các nền tảng công nghiệp - logistics quy mô lớn, kết nối sản xuất với hệ thống cảng, giao thông và các trung tâm tiêu dùng.

Đây được xem là một trong những nền tảng quan trọng giúp Việt Nam duy trì sức hấp dẫn trong chuỗi cung ứng khu vực.

Thứ hai là chiến lược phát triển theo hành lang và các siêu vùng kinh tế: Theo JLL, ranh giới địa giới hành chính ngày càng không còn phản ánh đầy đủ phạm vi của một thị trường bất động sản.

Thay vào đó, nhà đầu tư cần nhìn vào các vùng kinh tế có sự liên kết về hạ tầng, sản xuất, logistics và lao động. Tại phía Bắc, tam giác Hà Nội - Bắc Ninh - Hải Phòng được xem là một hành lang công nghiệp quan trọng. Ở phía Nam, TP.HCM và các tỉnh lân cận hình thành một vùng kinh tế có sự kết nối ngày càng chặt chẽ.

Việc đầu tư vào các dự án đô thị hỗn hợp, khu công nghiệp vệ tinh, trung tâm logistics và các dịch vụ hỗ trợ trong những hành lang này có thể giúp nhà đầu tư tiếp cận đồng thời nhiều động lực tăng trưởng thay vì phụ thuộc vào một đô thị đơn lẻ.

JLL cho rằng các “siêu vùng kinh tế” của Việt Nam có nhiều điểm tương đồng với những mô hình liên kết đang phát triển mạnh tại Đông Nam Á, trong đó có trục Johor - Singapore của Malaysia và Singapore hay Hành lang kinh tế phía Đông (EEC) của Thái Lan.

Thứ ba là sự trỗi dậy của các tỉnh cấp hai: Khi chi phí đất đai và chi phí phát triển tại những thị trường trung tâm như Hà Nội và TP.HCM ngày càng cao, dòng vốn có xu hướng tìm kiếm các địa bàn mới có chi phí cạnh tranh hơn.

Những tỉnh sở hữu vị trí chiến lược, quỹ đất lớn và được đầu tư mạnh về hạ tầng kết nối có thể trở thành điểm đến mới của các dự án công nghiệp, logistics và đô thị. Theo JLL, sự dịch chuyển này tạo ra một bức tranh đầu tư nhiều tầng, khi các tỉnh cấp hai không còn chỉ đóng vai trò là thị trường vệ tinh mà ngày càng trở thành một mắt xích quan trọng trong chuỗi liên kết vùng.

Đặc biệt, sự cải thiện của hệ thống giao thông có thể làm thay đổi đáng kể lợi thế vị trí của các địa phương. Một khu vực trước đây được xem là xa trung tâm có thể trở thành điểm kết nối quan trọng khi các tuyến đường và hạ tầng logistics được hoàn thiện.

Thứ tư là quá trình tái định vị các trung tâm đô thị: Không chỉ các tỉnh cấp hai thay đổi, những thành phố lớn cũng đang bước vào quá trình chuyển đổi mô hình phát triển.

JLL lấy Đà Nẵng làm ví dụ khi thành phố này đang từng bước mở rộng vai trò từ một điểm đến du lịch trở thành trung tâm tài chính, thương mại và dịch vụ của miền Trung. Quá trình chuyển đổi này mở ra cơ hội cho các loại hình bất động sản chất lượng cao như văn phòng hạng A, trung tâm thương mại cao cấp và các dự án phức hợp.

Theo hướng tiếp cận này, tiềm năng của một đô thị không chỉ được đánh giá bằng quy mô dân số hay lượng khách du lịch, mà còn dựa trên khả năng thu hút doanh nghiệp, nhân lực chất lượng cao, dòng vốn và các hoạt động kinh tế mới.