6 giai đoạn của thị trường bất động sản Việt Nam

Nhìn lại chặng đường 20 năm (2006-2026), thị trường bất động sản Việt Nam không chỉ trải qua những chu kỳ tăng - giảm quen thuộc, mà thực sự đã thay đổi rất nhiều về cách vận hành. Theo Batdongsan.com.vn, thị trường được chia thành 6 giai đoạn. Mỗi giai đoạn gắn với một câu chuyện riêng về giá, nguồn cung, dòng vốn, nhưng quan trọng hơn là cách người dân tiếp cận thông tin, tìm kiếm, lựa chọn và giao dịch bất động sản cũng thay đổi theo.

Giai đoạn đầu, trước năm 2009, được gọi là “Khởi đầu”. Khi đó, hành lang pháp lý bắt đầu được hoàn thiện, trong khi dòng vốn ngoại đổ mạnh vào bất động sản sau khi Việt Nam gia nhập WTO. FDI vào lĩnh vực này tăng từ 5,3 tỷ USD trong cả giai đoạn 1998-2006 lên 8,5 tỷ USD năm 2007 và tới 23,6 tỷ USD năm 2008.

Nguồn cung lúc đó vẫn rất hạn chế, trong khi nhu cầu nhà ở tăng nhanh. Người mua tại Hà Nội và TP. HCM từng phải xếp hàng, bốc thăm, thậm chí đặt cọc hàng trăm triệu đồng chỉ để có một suất mua nhà. Thông tin cũng là một thứ khá “xa xỉ”: muốn tìm một căn nhà hay dự án, người mua chủ yếu phải đọc báo, hỏi người quen, tìm đến môi giới, xem tờ rơi hoặc đi qua những biển quảng cáo trên đường.

Từ năm 2009 đến 2012, thị trường chuyển sang giai đoạn “Định hình”. Tín dụng bị siết, lãi suất tăng, thanh khoản suy giảm và lượng tồn kho bất động sản tăng mạnh. Theo báo cáo của Batdongsan.com.vn, tồn kho tăng từ 53,7 nghìn tỷ đồng năm 2007 lên 192,7 nghìn tỷ đồng năm 2011, trong khi hạn mức tăng trưởng tín dụng giảm từ 25% xuống 7%.

Đây cũng là thời kỳ mà những khó khăn về vốn và thanh khoản khiến hàng loạt dự án đình trệ, niềm tin của người mua suy giảm. Nhưng chính giai đoạn khó khăn này lại mở ra một thay đổi đáng chú ý: thông tin bất động sản bắt đầu dịch chuyển lên môi trường trực tuyến. Cách tìm nhà, tìm đất từ đây dần khác trước.

Giai đoạn 2013-2019 có thể xem là thời kỳ “Tăng trưởng”. Ba đạo luật quan trọng - Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 - tiếp tục tạo nền tảng pháp lý cho thị trường. Đáng chú ý, Luật Nhà ở 2014 mở rộng quyền mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam cho người nước ngoài trong những điều kiện nhất định.

Thị trường hồi phục, những khu đô thị quy mô lớn xuất hiện ngày càng nhiều, đồng thời công nghệ bắt đầu tham gia sâu hơn vào quá trình tìm kiếm và giao dịch. Người mua không còn phụ thuộc hoàn toàn vào môi giới hay những mẩu tin trên báo. Chỉ với một chiếc máy tính, sau này là điện thoại, có thể tiếp cận lượng thông tin lớn hơn rất nhiều.

Rồi COVID-19 xuất hiện và thị trường bước vào giai đoạn “Biến động” trong năm 2020-2021. Tăng trưởng GDP giảm từ 7% năm 2019 xuống 2,6% năm 2021, 13,7 triệu người bị giảm thu nhập. Nhưng điều đáng chú ý là bất động sản không biến mất khỏi thị trường. Hoạt động mua bán chỉ chuyển sang một cách thức khác.

Tìm kiếm online, định giá, mô phỏng 3D, thực tế ảo, tư vấn và giao dịch trực tuyến trở nên phổ biến hơn. Đại dịch, theo một nghĩa nào đó, đã đẩy nhanh quá trình số hóa vốn đã bắt đầu từ trước.

Đến giai đoạn 2022-2024, thị trường bước vào thời kỳ “Thách thức”. Những vấn đề về tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, pháp lý và dòng tiền cùng lúc trở thành áp lực lớn. Giá trị trái phiếu bất động sản phát hành giảm từ 28,5 nghìn tỷ đồng trong quý I xuống chỉ còn 3,9 nghìn tỷ đồng trong quý IV/2022.

Nhiều doanh nghiệp phải tái cấu trúc, còn người mua thì thận trọng hơn rất nhiều. Không chỉ nhìn vào vị trí hay kỳ vọng tăng giá, người mua bắt đầu đặt những câu hỏi thực tế hơn: Chủ đầu tư có đủ năng lực không? Pháp lý dự án thế nào? Giá này có phản ánh đúng giá trị thật không? Khả năng thanh khoản sau này ra sao?

Và từ năm 2025, thị trường bắt đầu bước sang một thời kỳ khác hẳn.

Giai đoạn này không còn đơn thuần là câu chuyện giá tăng hay giảm, nguồn cung nhiều hay ít. Thị trường đang được định hình lại ở một tầng sâu hơn bằng chính sách.

Nếu 5 giai đoạn trước phần lớn cho thấy thị trường phản ứng với các chu kỳ kinh tế, tín dụng, dòng vốn và nhu cầu, thì giai đoạn hiện tại cho thấy chính sách đang tác động đồng thời đến rất nhiều lớp của thị trường: từ nguồn cung, khả năng tiếp cận nhà ở, thị trường cho thuê, thuế cho đến tính minh bạch của giao dịch.

Trong bức tranh đó, nhà ở xã hội nổi lên như một trong những trụ cột quan trọng.

Năm 2025, cả nước hoàn thành 102.633 căn nhà ở xã hội, đạt 102% kế hoạch được giao. Đây là lần đầu chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội được hoàn thành vượt kế hoạch trong một năm, trong bối cảnh Chính phủ tiếp tục đặt ra những mục tiêu lớn hơn cho giai đoạn tiếp theo.

Bước sang 2026-2030, quy mô nhiệm vụ tiếp tục được nâng lên. Theo Nghị quyết số 07/NQ-CP ngày 12/1/2026 của Chính phủ về giao chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội, Hà Nội được giao phát triển 84.000 căn, còn TP. HCM là 180.757 căn trong cả giai đoạn.

Những con số này cho thấy một sự thay đổi khá rõ trong trọng tâm của chính sách: không chỉ thúc đẩy thị trường bất động sản, mà ngày càng chú trọng hơn đến nhu cầu ở thực và khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Không chỉ nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê cũng đang được ưu tiên đẩy mạnh. Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi công bố năm 2026 dành riêng một chương cho nhà ở cho thuê, đồng thời đề xuất các cơ chế liên quan đến nguồn vốn, quỹ đất, ưu đãi, giá thuê và quản lý.

Điều này cho thấy tư duy về nhà ở cũng đang có sự thay đổi. Sở hữu nhà vẫn là một nhu cầu rất lớn tại Việt Nam, nhưng thị trường đang bắt đầu nhìn nhận việc thuê một căn nhà phù hợp, ổn định và lâu dài cũng là một nhu cầu chính đáng cần được đáp ứng.

Một thay đổi khác cũng ngày càng rõ là minh bạch hóa thị trường. Hoạt động môi giới được chuẩn hóa hơn thông qua yêu cầu về chứng chỉ hành nghề, trong khi cơ sở dữ liệu về nhà ở, đất đai và thị trường bất động sản tiếp tục được xây dựng, hoàn thiện.

Giai đoạn này, thị trường không chỉ tự điều chỉnh theo chu kỳ. Chính sách đang chủ động tham gia để định hình lại thị trường.

Và có lẽ đây mới là thay đổi đáng chú ý nhất của bất động sản Việt Nam trong giai đoạn 2026-2030: câu chuyện không còn chỉ là “giá sẽ lên hay xuống”, mà sẽ xoay quanh những câu hỏi lớn hơn - nguồn cung nào được tạo ra, ai có thể tiếp cận nhà ở, thuê nhà có trở thành một lựa chọn bền vững hay không, giao dịch có minh bạch hơn không, và thị trường sẽ phục vụ nhu cầu ở thực như thế nào.

Sau 20 năm, bất động sản Việt Nam có thể đang bước vào một chu kỳ mà ở đó, chính sách không chỉ phản ứng với thị trường, mà bắt đầu cùng thị trường tạo nên hình hài mới của nó.