70 - 80% nguồn cung bất động sản thuộc về các 'ông lớn'

Khảo sát của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group tại TP.HCM, Hà Nội cho thấy 70 - 80% nguồn cung bất động sản rơi vào tay các "ông lớn".

Trong 9 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản Hà Nội ghi nhận khoảng 20.000 căn hộ mới, mức giá trung bình 86 triệu đồng/m2 (chưa VAT và kinh phí bảo trì). Phân khúc cao cấp chiếm 62% và hạng sang chiếm 38% tổng nguồn cung.

Đáng chú ý, 5 chủ đầu tư gồm Masterise Homes, MIK Group, Mitsubishi, TSQ Việt Nam và Sun Group chiếm tới 74% lượng hàng mở bán, cho thấy sự tập trung nguồn cung vào nhóm doanh nghiệp có thương hiệu mạnh. Tỷ lệ hấp thụ sơ cấp của nhóm này cũng đạt mức cao, trung bình 86%.

Tại TP.HCM, thị trường cũng ghi nhận sự phân cực rõ nét trong phân khúc bất động sản cao cấp và hạng sang khi hơn 80% nguồn cung mới được dẫn dắt bởi Đất Xanh Group, Gamuda Land và Masterise Homes, tỷ lệ hấp thụ trung bình 84%. 

Dù bề ngoài có vẻ sôi động, bản chất thị trường vẫn nằm trong phạm vi kiểm soát của nhóm chủ đầu tư lớn. Chỉ trong quý 3, các tập đoàn địa ốc tầm cỡ đã đưa ra hơn một nửa số sản phẩm mở bán, bỏ xa nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa.

Việc hoàn thiện thủ tục dự án ngày càng phức tạp đã khiến phần lớn doanh nghiệp vừa và nhỏ “đuối sức”, không đủ vốn và quỹ đất để triển khai dự án quy mô lớn. Chỉ những chủ đầu tư lớn mới có đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm phát triển và khả năng quản trị rủi ro để triển khai các dự án cao cấp, hạng sang, vốn đòi hỏi chuẩn pháp lý nghiêm ngặt, chất lượng thi công cao và hệ sinh thái tiện ích, vận hành tương xứng.

Hiện, nguồn cung chủ yếu tập trung tại một vài đại đô thị và do các doanh nghiệp lớn chi phối, khiến mặt bằng giá bị kéo lên cao, trong khi sản phẩm dành cho nhu cầu ở thực ngày càng thiếu hụt. Điều này tạo áp lực đáng kể lên bài toán cân đối cung - cầu và thu hẹp cơ hội tiếp cận nhà ở của phần đông người dân.

Việc nguồn cung bất động sản ngày càng tập trung vào các tập đoàn lớn mang lại cả những mặt tích cực lẫn hạn chế đối với thị trường. Theo các chuyên gia, khi nguồn cung tập trung trong tay những “cá mập”, cạnh tranh về giá gần như bị triệt tiêu. Thay vì cạnh tranh bằng việc giảm giá hay đa dạng hóa sản phẩm, các chủ đầu tư lớn có xu hướng định giá cao ngay từ đầu để tối ưu hóa lợi nhuận.

Trong bối cảnh đó, các doanh nghiệp nhỏ và vừa gần như chỉ còn chỗ đứng ở những dự án nhỏ lẻ tại tỉnh lẻ - nơi chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng còn thấp. Tại các đô thị lớn, “miếng bánh” bất động sản đã vượt khỏi khả năng của họ. Nhiều dự án chuyển đổi mục đích sử dụng đất hoặc ở khu vực hạ tầng chưa hoàn chỉnh bị kéo dài thủ tục, đội chi phí và mất cơ hội cạnh tranh.

Các chuyên gia cho rằng để thị trường trở nên cân bằng hơn, cần có cơ chế hỗ trợ nhóm doanh nghiệp nhỏ và vừa, đặc biệt trong khâu pháp lý và cơ chế giải phóng mặt bằng. Nếu chỉ tập trung vào các đại dự án hàng chục hecta do các tập đoàn lớn triển khai, thị trường sẽ khó tạo ra nguồn cung đa dạng và giá hợp lý cho người mua ở thực.