ACBS: Quỹ đất công nghiệp cho thuê không còn nhiều

Trong báo cáo cập nhật ngành bất động sản khu công nghiệp mới đây, Chứng khoán ACB (ACBS) cho biết, tính đến cuối tháng 6/2024, Việt Nam có 429 khu công nghiệp được thành lập, với tổng diện tích đất hơn 134.500 ha. 

Thị trường đất KCN ở Việt Nam rất phân mảnh với VSIP (liên danh giữa Becamex sở hữu 49% và Sempcorp sở hữu 51%) tiếp tục dẫn đầu với hơn 7.500 ha đất KCN và thị phần 5,6%. Tập đoàn Cao su Việt Nam (GVR) đứng thứ 2, với hơn 7.000 ha đất, chiếm 5,2% thị phần.

Tuy nhiên, hiện quỹ đất công nghiệp còn lại có thể cho thuê không còn nhiều, đặc biệt là khu vực phía Nam. Do đó các công ty đang tích cực mở rộng quỹ đất, trong đó lợi thế nghiêng về các công ty có đất cao su được phép chuyển đổi sang đất công nghiệp như Tập đoàn cao su Việt Nam (GVR), Cao su Phước Hòa (PHR) hoặc các doanh nghiệp đã thu hút các tập đoàn quốc tế lớn trong nhiều năm qua như Kinh Bắc (KBC), Viglacera (VGC) và IDICO (IDC).

Theo thống kê của ACBS, Sài Gòn VRG (SIP) có quỹ đất thương phẩm còn lại có thể cho thuê cao nhất trong số các công ty niêm yết, đạt hơn 1.000 ha tập trung tại Tây Ninh (772 ha), Đồng Nai (133 ha) và TP. Hồ Chí Minh (130ha). Kế tiếp là Becamex (BCM) với 848 ha còn lại có thể cho thuê ở Bình Dương và Viglacera (VGC) với 848 ha.

Trong nửa đầu năm 2024, có 3 công ty niêm yết được phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư KCN mới là: Viglacera được phê duyệt KCN Sông Công 2 ở Thái Nguyên (296ha) và Dốc Đá Trắng ở Khánh Hòa (288ha). Tập đoàn cao su Việt Nam (GVR) được phê duyệt KCN Hiệp Thạnh GĐ1 ở Tây Ninh(495ha). Và Idico (IDC) được phê duyệt KCN Tân Phước 1 tại Tiền Giang (470ha).

Do quỹ đất khu công nghiệp còn ít nên các sản phẩm linh hoạt chuyển đổi giữa nhà kho và nhà xưởng, nhà kho/nhà xưởng nhiều tầng sẽ trở nên phổ biến hơn ở các thành phố có quỹ đất hạn chế, ACBS Research nhận định.

Do quỹ đất không còn nhiều nên tính đến quý 2/2024, khu vực phía Bắc có giá thuê đất KCN là 134 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 4,5% so với cùng kỳ; khu vực phía Nam 173 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng nhẹ 1%. Dự kiến giá thuê đất trong giai đoạn 2024-2026 tiếp tục tăng trưởng 3-7%/năm.

Tỷ lệ lấp đầy khu vực phía Bắc khoảng 83%, không biến động nhiều so với cùng kỳ; trong khi phía Nam đạt 92%, tăng 6,5%.

Giá cho thuê nhà xưởng trong quý 2/2024 gần 4.9 USD/m2/tháng, tăng gần 2% so với cùng kỳ ở miền Bắc và 1% tại miền Nam.

Giá thuê nhà kho khoảng 4,5-4,6 USD/m2/tháng, giảm 1% ở miền Bắc và tăng 2% miền Nam. Dự kiến giá thuê sẽ tăng nhẹ 0-3,5%/năm trong giai đoạn 2024-2026.