Ẩn họa 'blockchain bất động sản'

Xuất hiện tại thị trường Việt Nam từ đầu năm 2020, câu chuyện đầu tư bất động sản chia nhỏ trên nền tảng công nghệ dần được quan tâm hơn, đặc biệt là việc tận dụng hệ thống blockchain - một trong những nền tảng công nghệ đáng chú ý nhưng cũng gây nhiều tranh cãi hiện nay. Một số đơn vị đã cho ra đời ứng dụng mua bán trực tuyến, cho phép nhiều nhà đầu tư có thể cùng kết nối, mua chung một căn hộ, nền đất có giá trị hàng tỷ đồng. Ưu điểm dễ thấy nhất của việc chia nhỏ nhà ra bán khiến cho ai cũng có thể tham gia với số tiền đầu tư rất nhỏ.

Ví dụ, một căn nhà có giá 3,1 tỉ đồng sẽ được công ty A, giữ vai trò sàn trung gian liên kết giữa người bán và người mua, chia nhỏ khoảng 1.000 phần, gắn mã số Blockchain để chào bán, giá mỗi phần là 3,1 triệu đồng. Khách hàng có thể mua 1 hoặc nhiều phần của BĐS tiền tỉ. Khi mua chung, các nhà đầu tư có thể bán lại "cổ phần" cho nhau nếu muốn chốt lời. Sổ đỏ được A nắm giữ 24/24 tại văn phòng của công ty và các nhà đầu tư có thể xem sổ đỏ miếng đất bất kỳ lúc nào. Khi đồng ý mua, khách hàng sẽ được cấp một tài khoản để quản lý, theo dõi khoản đầu tư của mình.

Việc mã hóa BĐS hiện vẫn sơ khai nên chưa mở rộng với công chúng nhưng với sự cải tiến không ngừng của công nghệ, mô hình này chắc chắn sẽ phát triển và tác động lớn đến hình thức kinh doanh và cách sở hữu tài sản BĐS trong thời gian tới. 

Một chuyên gia về đầu tư tiền số trên Blockchain nhận định với xu thế của công nghệ như hiện nay, nếu dự án đủ uy tín, khi quy đổi sản phẩm ra NFT, việc rao bán sẽ công bố và tồn tại trên Blockchain nên độ an toàn cao. Khả năng sinh lời khi tham gia đầu tư hình thức này khá cao, vì không chỉ tăng giá trị BĐS mà còn tăng do chính giá trị của sản phẩm... 

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, tại Việt Nam, tính khả thi của hình thức này vẫn chưa có gì chắc chắn. So với huy động vốn bằng mua phần vốn góp (hoặc cổ phần) công ty thì huy động qua nền tảng blockchain rủi ro hơn vì “blockchain bất động sản” không sở hữu gián tiếp, không có tiếng nói hay quyền biểu quyết tại công ty như với tư cách thành viên/cổ đông. Công nghệ đang làm nhà đầu tư trở nên dễ dãi hơn, phần cũng do nhà đầu tư cá nhân với lượng vốn nhỏ nên chưa tính các bài toán so sánh và hướng đầu tư lâu dài.

Chia sẻ với báo chí, bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land, cho biết một trong những rào cản lớn nhất hiện nay là các quy định pháp lý chưa theo kịp nhu cầu và tốc độ phát triển của việc ứng dụng các giải pháp công nghệ vào BĐS. Những người đi tiên phong sẽ chịu nhiều áp lực trong hoàn cảnh khung pháp lý chưa hoàn thiện phục vụ cho các giải pháp số hóa BĐS đang ngày càng phát triển mạnh mẽ và trở nên cần thiết hơn bao giờ hết. Nhất là khi mà dịch bệnh tác động ngày càng sâu sắc đến các hoạt động của nền kinh tế, thay đổi thói quen của người tiêu dùng.

Còn Luật sư Nguyễn Văn Lộc, Chủ tịch LP Group nhấn mạnh, xét về mặt pháp lý, việc mua chung bất động sản trên nền tảng blockchain không phải là kinh doanh bất động sản, mà có thể chỉ là đầu tư tài chính hoặc đầu cơ trên nền tảng công nghệ. Có 3 cơ sở pháp lý rõ ràng mà nhà đầu tư có thể tham chiếu để xác định blockchain không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản.

Một là, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014, kinh doanh bất động sản được hiểu là “việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng…” nhằm mục đích sinh lời, còn “blockchain bất động sản” là đầu tư sở hữu token hay đồng tiền do nền tảng tự phát hành.

Hai là, hợp đồng kinh doanh bất động sản phải lập thành văn bản, phải đủ yếu tố cấu thành hiệu lực đảm bảo quyền, lợi ích các bên.

Ba là, nhà đầu tư không có quyền sở hữu, chiếm hữu và sử dụng bất động sản, trong khi đây là quyền cơ bản của người sở hữu tài sản theo Bộ luật Dân sự.

Do vậy, đối với hoạt động kinh doanh mới như Blockchain BĐS, cơ quan chức năng liên quan cần có văn bản hướng dẫn và cảnh báo đến nhà đầu tư chứ không đợi đến khi xử lý rủi ro. Ví dụ, nếu chủ sở hữu nền tảng huy động vốn được đặt tại nước ngoài, việc kiểm soát là cần thiết để bảo đảm không có dấu hiệu rửa tiền, tài trợ khủng bố.