Ba điểm cần lưu ý khi nguồn cung bất động sản biến động mạnh

Theo số liệu tổng hợp của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, năm 2025 ghi nhận mức phục hồi nguồn cung mạnh nhất trong vòng 5 năm trở lại đây.

Nếu giai đoạn 2021-2022, toàn thị trường có khoảng 67.000 sản phẩm mới, thì đến năm 2023 - thời điểm thị trường gặp nhiều khó khăn, nguồn cung sụt giảm mạnh, chỉ còn khoảng 50.000-55.000 sản phẩm.

Sang năm 2024, thị trường bắt đầu phát tín hiệu hồi phục khi nguồn cung tăng lên khoảng 82.000 sản phẩm. Đến năm 2025, theo thống kê sơ bộ, tổng nguồn cung bất động sản trên toàn thị trường đạt khoảng 140.000 sản phẩm, mức cao nhất kể từ năm 2021 đến nay.

Không chỉ tăng về lượng, cơ cấu nguồn cung cũng có sự thay đổi đáng kể. Nếu trước đây, dự án quy mô 300-500 sản phẩm đã được xem là lớn, thì giai đoạn 2024-2025 chứng kiến sự xuất hiện ngày càng nhiều của các đại đô thị và siêu đô thị, với quy mô từ 1.000 đến hàng chục nghìn sản phẩm, trải dài ở nhiều địa phương.

Cùng với đó, chất lượng nguồn cung được cải thiện, khi nhiều dự án tiệm cận các xu hướng phát triển hiện đại như đô thị xanh, đô thị sinh thái, đô thị thông minh, phù hợp với định hướng phát triển bền vững của thị trường bất động sản toàn cầu.

Dù phục hồi rõ nét, theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), thị trường hiện vẫn đối mặt với 3 dạng nguồn cung.

Thứ nhất là theo phân khúc, khi hơn 60% nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà ở phù hợp nhu cầu ở thực thiếu hụt nghiêm trọng. Tại Hà Nội, nhiều dự án mới chào bán ở mức 80–100 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người dân.

Thứ hai là theo vùng miền, khi nguồn cung vẫn tập trung chủ yếu ở miền Bắc, tiếp đến là miền Nam, trong khi miền Trung chiếm tỷ trọng thấp.

Thứ ba là theo chủ thể cung ứng, khi phần lớn nguồn cung nằm trong tay một số chủ đầu tư lớn. Điều này giúp bảo chứng về pháp lý và tiến độ, nhưng cũng làm dấy lên lo ngại về giảm tính cạnh tranh và nguy cơ kiểm soát giá.

Bước sang năm 2026, vị chuyên gia dự báo nguồn cung bất động sản sẽ tiếp tục gia tăng, nhờ hai động lực chính: Sự xuất hiện của các dự án siêu đô thị mới và việc hàng loạt dự án từng “đóng băng” đang được tháo gỡ pháp lý để tái khởi động.

Theo cập nhật từ các địa phương, nhiều dự án đã hoàn tất thủ tục và sẵn sàng quay trở lại thị trường trong thời gian tới. Đây là tín hiệu tích cực cho nguồn cung, song cũng đặt ra yêu cầu điều tiết hợp lý, tránh lặp lại vòng xoáy lệch pha cung – cầu.

Thị trường bất động sản 2026 có cơ hội tăng trưởng rõ rệt, nhưng chỉ bền vững khi nguồn cung được phân bổ hợp lý về phân khúc, khu vực và giá bán.