Ba kịch bản cho thị trường bất động sản Việt Nam năm 2023

Theo báo cáo được các chuyên gia của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản (BĐS) Dat Xanh Services (DXS - FERI) thực hiện công bố, nguồn cung sản phẩm mới trong quý I/2023 tiếp tục khan hiếm và thị trường chủ yếu thực hiện bán hàng cũ.

Cụ thể, thị trường Hà Nội và các tỉnh lân cận (Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hải Phòng) chỉ có khoảng 500 sản phẩm, giảm 92% theo năm, tỷ lệ hấp thụ 15%.

Tại các tỉnh miền Trung (Đà Nẵng, Khánh Hòa, Bình Định, Quảng Nam, Phú Yên) nguồn cung chủ yếu đến từ các dự án hiện hữu, không có dự án mới, tỷ lệ hấp thụ giỏ hàng cũ chỉ 5%.

Tại TP. HCM và các tỉnh lân cận (Bình Dương, Đồng Nai, Long An) nguồn cung mới đạt 2.000 sản phẩm, giảm 67% theo năm, tỷ lệ hấp thụ đạt 20%.

Mặc dù tỷ lệ hấp thụ không cao nhưng thị trường vẫn ghi nhận mức giá tăng ở cả TP. HCM và Hà Nội. Cụ thể, giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại Hà Nội từ 42 – 55 triệu/m2, tăng 3 – 8% theo năm. Giá bán tại các tỉnh lân cận Hà Nội ổn định, riêng dòng sản phẩm shophouse giá bán giảm 10 – 13% theo quý.

Giá bán sơ cấp bình quân căn hộ tại TP. HCM từ 60 – 80 triệu/m2, tăng 3 – 10% theo năm. Tại các tỉnh lân cận TP. HCM, phân khúc đất nền và biệt thự có mức giá ổn định song các phân khúc căn hộ, nhà phố, shophouse lại ghi nhận mức giá tăng từ 3 – 10% tùy phân khúc.

Theo các chuyên gia của FERI, nền kinh tế Việt Nam đang gặp nhiều nút thắt. Chính sách thắt chặt tín dụng, lãi suất cao khiến doanh nghiệp sản xuất kinh doanh khó tiếp cận nguồn vốn. Khung pháp lý chưa theo kịp thực tế, gây nên những bất cập không thể giải quyết tức thời. Cơ sở hạ tầng giao thông, kỹ thuật... chưa đồng bộ, ứng dụng công nghệ còn hạn chế là rào cản đối với thương mại, khả năng cạnh tranh thấp...

Trong bối cảnh trên, các chuyên gia dự báo thị trường bất động sản quý II/2023 sẽ tăng trưởng nhẹ so với quý trước, nhưng giảm mạnh so về nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ so với cùng kỳ năm 2022. Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản chưa phát huy hiệu quả rõ rệt, lãi suất ngân hàng giảm nhẹ nhưng vẫn ở mức cao.

Theo Viện DXS – FERI thị trường địa ốc năm 2023 có thể diễn ra với ba kịch bản, tuy nhiên với kịch bản nào thì nguồn cung vẫn sẽ giảm so với năm 2022, giá cả và tỷ lệ hấp thụ phụ thuộc tương ứng với nguồn cung và lãi suất ngân hàng.

Cụ thể, đối với kịch bản lý tưởng, nguồn cung sẽ giảm 20% - 30%, lãi suất từ 10% - 12%, giá bán tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ đạt từ 40% - 50%.

Với kịch bản kỳ vọng, nguồn cung giảm 30% - 50%, lãi suất dao động 12 - 14%, giá bán đi ngang, tỷ lệ hấp thụ sẽ đạt từ 20% - 30%.

Còn kịch bản thách thức, nguồn cung giảm trên 50% - 60%, lãi suất trên 14%, giá bán giảm 20% - 30%, lúc này tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt khoảng 10%.

Về thời điểm phục hồi, DXS - FERI kỳ vọng thị trường BĐS có thời gian phục hồi sớm, dự kiến vào khoảng cuối quý III- đầu quý IV năm nay, dựa trên cơ sở đến từ nhiều yếu tố. 

Với nền kinh tế, chính sách tiền tệ linh hoạt (FED tăng lãi suất 0,25 điểm % nhưng Việt Nam lại giảm 1% lãi suất điều hành); Tích cực kêu gọi thu hút FDI (Chuyến thăm Singapore của Thủ Tướng, 50 Tập đoàn Mỹ quan tâm đầu tư tại Việt Nam...); Thúc đẩy giải ngân đầu tư công (Chỉ thị số 08/CT-TTg ngày 23/3/2023). Đồng thời, các gói tín dụng lớn của các ngân hàng thương mại hỗ trợ sản xuất kinh doanh (quy mô 470.000 tỷ đồng) dự kiến sẽ phát huy hiệu quả từ quý 2/2023. Chỉ số đơn hàng sản xuất tháng 1 và 2 tăng, số lượng đơn hàng mới quay trở lại. Kỳ vọng phục hồi ngành sản xuất. Du lịch cũng sẽ phục hồi với lý do từ 15/3, Việt Nam bắt đầu đón khách Trung Quốc…

Đặc biệt, Chính phủ đẩy nhanh tiến độ hoàn thành các luật liên quan trong tháng 10/2023 (Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đất đai...); Tiếp tục hạ 1% - 2% lãi suất cho vay, giải ngân các dự án đủ điều kiện pháp lý....

Bên cạnh nỗ lực của Chính phủ thì tự thân các doanh nghiệp đã và đang có những nỗ lực để vượt qua giai đoạn thách thức của thị trường như tái cấu trúc doanh nghiệp, cơ cấu nợ trái phiếu… Nhiều chủ đầu tư đã lên kế hoạch mở bán dự án từ quý 2/2023, tung chính sách bán hàng phù hợp nhằm hỗ trợ khách hàng trong bối cảnh lãi suất cao (vay không lãi suất, hỗ trợ lãi suất 2% - 5%...). Đơn vị môi giới hoạt động với chiến lược tập trung nguồn lực vào các sản phẩm phù hợp xu hướng, đáp ứng nhu cầu ở thực; Tối ưu hóa mô hình kinh doanh, tối ưu chi phí hoạt động để tiếp tục vượt qua giai đoạn khó khăn.