Bất động sản 2026 đối diện nhiều thách thức về thanh khoản

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự báo, bước sang năm 2026, nguồn cung bất động sản sẽ tiếp tục có xu hướng tăng mạnh, ước tính đạt 150.000 sản phẩm nếu các dự án mở bán đúng kế hoạch.

Trong đó, miền Bắc đạt khoảng 60.000 sản phẩm, riêng Hà Nội và Hưng Yên khoảng 40.000 sản phẩm. TP.HCM nguồn cung ước tính đạt 55.000 sản phẩm. Miền Tây Nam Bộ khoảng 11.000 sản phẩm.

Trước bối cảnh lãi suất đang có xu hướng tăng, một lượng lớn nguồn cung đổ bộ đang gây sức ép lớn lên thanh khoản của thị trường, nhất là trong bối cảnh giá bán vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Trước đó, mặc dù nguồn cung trong năm 2025 tăng cao, nhưng giá bán vẫn liên tục leo thang khiến khả năng sở hữu nhà ở của người dân ngày càng thu hẹp.

Trong năm vừa qua, nguồn cung nhà ở đã "bùng nổ" với hàng trăm dự án mở bán đồng loạt trên toàn quốc. Nhiều siêu dự án có quy mô chưa từng có từ trước tới nay.

Nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò chủ đạo, nhưng bị hạn chế bởi khả năng chi trả, động lực chính của thị trường vẫn đến từ cầu đầu tư. Tuy nhiên, từ quý IV/2025, lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay nhích lên, khiến nhu cầu đầu tư chững lại cục bộ tại một số khu vực đã tăng "nóng".

Nếu tình trạng này kéo dài, sức mua trên thị trường sẽ bị ảnh hưởng bởi mặt bằng giá tăng cao, nhiều người dân, đặc biệt là người trẻ, giảm động lực sở hữu nhà do khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập bị kéo giãn.

Bên cạnh đó, thị trường cũng xuất hiện khoảng chênh giữa kỳ vọng người bán và hành vi người mua. Người bán có xu hướng giữ giá hoặc chỉ điều chỉnh giảm nhẹ, trong khi người mua duy trì tâm lý thận trọng và quan sát.

Điều này thể hiện rõ nhất trong quý IV và cả năm 2025, tỷ lệ hấp thụ duy trì ở mức tích cực nhưng giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước, do nguồn cung tăng mạnh vào cuối năm và tâm lý nhà đầu tư chuyển sang trạng thái thận trọng, quan sát và chọn lọc hơn. Nhiều dự án có chiến lược phát triển chưa phù hợp hoặc định giá quá cao đối mặt với tình trạng giao dịch chậm, thanh khoản thấp.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng và nguồn cung rất lớn đổ bộ, dòng tiền đầu tư sẽ có tính chọn lọc cao hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín, đáp ứng tiêu chuẩn bền vững, dọc các tuyến đường vành đai, hạ tầng giao thông công cộng.

Ngược lại, một số khu vực vùng ven có hiện tượng "kẹt" thanh khoản do hạ tầng chưa hoàn thiện và chủ đầu tư thiếu năng lực triển khai các tiện ích cơ bản để thu hút nhu cầu ở thực.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư tiếp tục có xu hướng đổ về khu vực vùng ven khi mặt bằng giá tại khu vực thành phố đã quá cao, không còn nhiều dư địa tăng trưởng về giá và tỷ suất sinh lời thấp.

Thị trường sẽ ghi nhận sự "nổi lên" của một số khu vực có mặt bằng giá còn ở vùng trũng, khi bắt đầu xuất hiện các chủ đầu tư lớn triển khai những dự án quy mô lớn với hạ tầng bứt phá.

Về thanh khoản, giá bán, giá bán trên thị trường sẽ tiếp tục xu hướng tăng nhưng ghi nhận sự phân hóa và giao dịch diễn ra rất chọn lọc. Trong khi mặt bằng giá tại khu vực miền Nam vẫn duy trì đà tăng ổn định, thì tại miền Bắc, sau giai đoạn tăng "nóng" ở một số thị trường, áp lực từ nguồn cung dự kiến gia tăng mạnh khiến giá bán bắt đầu chững lại.

Thị trường bất động sản 2026 sẽ tiếp tục tăng trưởng tốt hơn 2025, nhưng sự phân hóa sẽ mạnh mẽ hơn, đi cùng với những xu hướng phát triển bền vững.