Bất động sản công nghiệp: Cơ hội và thách thức

Trong báo cáo mới đây, Công ty Chứng khoán Agriseco cho biết, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI vào Việt Nam đang trong xu hướng tăng trưởng cao. Các khu công nghiệp - khu kinh tế tiếp tục hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài với nhiều dự án chất lượng cao trong các lĩnh vực sản xuất điện tử, linh kiện điện tử, chips...

Cụ thể, trong 4 tháng đầu năm, vốn FDI thực hiện ước đạt 6,28 tỷ USD, tăng 7,4% so với cùng kỳ và cũng là mức cao nhất trong 5 năm trở lại đây. Dòng vốn này trong thời gian tới sẽ tiếp tục duy trì tích cực khi được hỗ trợ bởi các hiệp định thương mại đã ký kết thời gian qua, Việt Nam nâng tầm đối tác chiến lược toàn diện với Mỹ và Nhật Bản, xu hướng dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc, năng suất lao động Việt Nam đang cải thiện tích cực cùng chi phí điện năng hấp dẫn (so với một số quốc gia cạnh tranh FDI trực tiếp trong khu vực như Indonesia, Thái Lan, chi phí điện năng của Việt Nam lần lượt chỉ bằng 83% và 56%).

Một số dự án sản xuất lớn gồm: dự án nhà máy sợi carbon của Hyosung (720 triệu USD, tại Bà Rịa - Vũng Tàu), dự án sản xuất silic của Trina Solar Cell (454 triệu USD, tại Thái Nguyên), dự án sản xuất silic quang điện Gokin Solar (275 triệu USD, tại Quảng Ninh)… Qua đó, tạo đà tăng trưởng tích cực về nhu cầu sử dụng đất công nghiệp.

Trước những cơ hội lớn như vậy, thời gian tới, dự báo dự kiến mức giá cho thuê đất khu công nghiệp sẽ tăng từ 3 - 9% trong ngắn hạn từ 1 - 3 năm tới cả ở hai miền Bắc, Nam.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng nhận định, tiềm năng tăng trưởng của bất động sản công nghiệp thời gian tới còn rất lớn. Cả nước dự kiến sẽ quy hoạch tăng thêm 115.000 ha đất dành cho khu công nghiệp trong 10 năm tới với khoảng 558 khu công nghiệp, gấp gần 1,5 lần so với số lượng hiện nay. Việt Nam sẽ tiếp tục là quốc gia được nhiều nhà đầu tư nước ngoài lựa chọn.

Các nhà đầu tư đến từ Singapore, Trung Quốc, Hàn Quốc, Mỹ… sẽ là khách hàng tiềm năng của bất động sản công nghiệp Việt Nam. Dự kiến, trong năm nay, vốn FDI trong các khu công nghiệp, khu kinh tế sẽ chiếm khoảng 45% tổng vốn FDI đăng ký tăng thêm của cả nước.

Có thể thấy, bất động sản công nghiệp đã duy trì vị trí “đầu bảng” trong các phân khúc suốt cả năm 2023 và được nhìn nhận sẽ tiếp tục tăng trưởng trong năm 2024. Tuy nhiên, các chuyên gia đã chỉ ra thách thức của phân khúc vốn được ví như “gà đẻ trứng vàng” này.

Trước hết là áp lực cạnh tranh cao hơn, trong báo cáo thị trường mới đây, JLL cho rằng riêng phân khúc nhà kho xây sẵn, trong vòng một năm tới, các chủ nhà sẽ phải tiếp tục đưa ra những điều khoản cho thuê linh hoạt và hấp dẫn hơn nhằm cải thiện hiệu suất tài sản.

Chưa kể, sức ép cạnh tranh về giá so với các nước láng giềng như Thái Lan cũng không nhỏ. Thống kê chỉ ra giá thuê đất khu công nghiệp tại ngoại thành Hà Nội hiện vào khoảng 80-250 USD/m2/thời hạn thuê, ngoại thành TP.HCM là 95-280 USD/m2/thời hạn thuê. Trong khi ở ngoại thành Bangkok (Thái Lan) hiện ở mức 82-164 USD/m2/thời hạn thuê.

Một áp lực khác dự báo sẽ gây trở ngại trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư vào Việt Nam là mức thuế tối thiểu toàn cầu. Thuế suất áp dụng là 15% với các doanh nghiệp đa quốc gia có tổng doanh thu hợp nhất từ khoảng 800 triệu USD trở lên (trong 2 năm của 4 năm gần nhất).

Các chuyên gia của Nikkei Asia đánh giá một số tập đoàn công nghệ cao, như Samsung, LG, Foxconn, Panasonic, Pegatron hay Intel, vốn đang tăng cường sự hiện diện tại Việt Nam trong thời gian qua, dự kiến sẽ bị ảnh hưởng bởi việc áp thuế tối thiểu toàn cầu. Điều này có thể phần nào đó tác động đến đà tăng trưởng chung của phân khúc bất động sản công nghiệp.

Do đó, để tăng cơ hội, giảm thách thức, chuyên gia của Savills Việt Nam cho rằng cần tiếp tục đầu tư vào cơ sở hạ tầng và nâng cao tay nghề cho lực lượng lao động để nâng cao năng suất và hiệu quả.

Đồng thời, Việt Nam cũng cần thúc đẩy các ngành công nghiệp hỗ trợ, tăng cường chuỗi cung ứng, đơn giản hóa thủ tục đầu tư và sử dụng đất cũng như ứng dụng số hóa đều là những lĩnh vực trọng tâm…

Về phía doanh nghiệp, sau thời gian dài chỉ chú trọng về mặt số lượng, cạnh tranh bằng giá thuê rẻ, các nhà đầu tư cả trong và ngoài nước cần hướng tới phát triển nhà xưởng hiện đại, có khả năng cung ứng những dịch vụ có chất lượng quốc tế với mức giá cạnh tranh, từ đó tăng sức hút, đặc biệt là với các "đại bàng" tỷ USD.