Bất động sản công nghiệp phía Nam khởi đầu năm 2026 với nền tảng ổn định

Trong bối cảnh dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vẫn chảy mạnh vào lĩnh vực sản xuất, logistics và công nghiệp công nghệ cao, khu vực phía Nam tiếp tục giữ vai trò trung tâm chiến lược của thị trường công nghiệp Việt Nam.

Theo báo cáo thị trường quý I/2026 của Cushman & Wakefield, đất khu công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn tại khu vực phía Nam đều ghi nhận diễn biến tích cực hơn so với cùng kỳ năm trước, dù thị trường đã bước qua giai đoạn tăng trưởng nóng.

Đại diện Cushman & Wakefield nhận định, thị trường đang bước vào giai đoạn trưởng thành mới khi nhu cầu thuê ngày càng chọn lọc hơn, tập trung vào các ngành công nghiệp giá trị cao, đồng thời được thúc đẩy bởi quá trình nâng cấp hạ tầng và sự thay đổi trong chiến lược thu hút FDI.

Trong quý I/2026, tổng nguồn cung đất khu công nghiệp tại Vùng Kinh tế trọng điểm phía Nam đạt khoảng 36.400 ha, không đổi so với quý trước do không có dự án mới gia nhập thị trường. Tuy nhiên, so với cùng kỳ năm trước, nguồn cung vẫn tăng 8,6%. TP HCM chiếm khoảng 45% tổng nguồn cung toàn vùng, tiếp theo là Đồng Nai với 33% và Tây Ninh khoảng 22%.

Dù không có nguồn cung mới, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường vẫn nhích lên 74,8%, tăng 0,3 điểm phần trăm theo quý. Diện tích hấp thụ thuần đạt khoảng 127 ha, tăng mạnh 182% so với quý trước và tăng 59% so với cùng kỳ năm ngoái.

Ở từng địa phương, TP HCM ghi nhận tỷ lệ lấp đầy 84,8%, tiếp tục dẫn đầu nhờ nhu cầu từ các ngành công nghiệp công nghệ cao và giá trị gia tăng lớn. Đồng Nai duy trì ổn định ở mức 71,6%, trong khi Tây Ninh cải thiện lên 59%.

Đáng chú ý, nhu cầu thuê đất công nghiệp tiếp tục tập trung vào các ngành thâm dụng đất như công nghiệp nặng, năng lượng, hóa dầu và sản xuất thép. Một số khu vực như Cái Mép và Đất Đỏ ghi nhận mức hấp thụ tích cực ngay trong quý đầu năm.

Song song với nhu cầu cải thiện, giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục xu hướng tăng. Giá chào thuê trung bình đạt khoảng 186,6 USD/m² cho cả chu kỳ thuê, tăng 0,9% theo quý và tăng 1,7% theo năm.

Trong đó, TP HCM ghi nhận mức tăng mạnh nhất, lên khoảng 184,2 USD/m², tăng 6,7% so với cùng kỳ. Đồng Nai duy trì ổn định quanh mức 188 USD/m², còn Tây Ninh điều chỉnh giảm do nguồn cung mới gia tăng và tỷ lệ trống còn cao.

Theo các chuyên gia, giai đoạn 2026-2029 sẽ chứng kiến thêm hơn 5.300 ha đất công nghiệp mới được đưa ra thị trường. Xu hướng dịch chuyển sang các tỉnh vệ tinh ngày càng rõ nét nhờ lợi thế quỹ đất lớn và chi phí cạnh tranh hơn TP.HCM.

Về, phân khúc nhà xưởng xây sẵn (RBF) tiếp tục duy trì sức hút nhờ nhu cầu mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp trong và ngoài nước.

Trong quý I/2026, thị trường ghi nhận thêm khoảng 192.000 m² nguồn cung mới, nâng tổng nguồn cung lên khoảng 6,8 triệu m² diện tích cho thuê thuần. Phần lớn nguồn cung mới tập trung tại TP.HCM và Đồng Nai.

Hoạt động thuê diễn ra tích cực với diện tích hấp thụ thuần hơn 170.000 m², phục hồi mạnh so với quý trước. Đồng Nai dẫn đầu tỷ lệ lấp đầy với gần 95%, trong khi nhiều cụm nhà xưởng tại Bình Dương và Đồng Nai đạt tỷ lệ lấp đầy 100%.

Theo dự báo, từ nay đến năm 2029, thị trường sẽ có thêm gần 944.000 m² nhà xưởng xây sẵn mới, trong đó TP.HCM chiếm phần lớn nguồn cung tương lai.

Ở phân khúc nhà kho xây sẵn (RBW), thị trường duy trì trạng thái ổn định trong quý I/2026 khi không có thêm nguồn cung mới. Tổng nguồn cung toàn khu vực hiện đạt khoảng 6,6 triệu m². Dù nguồn cung không tăng, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường vẫn cải thiện lên hơn 91%, phản ánh nhu cầu thuê kho vận tiếp tục tăng mạnh. TP.HCM gần như kín chỗ với tỷ lệ lấp đầy đạt 99%.

Cushman & Wakefield Việt Nam dự báo, trong giai đoạn 2026-2029, nguồn cung nhà kho xây sẵn dự kiến tăng thêm khoảng 661.000 m². Xu hướng phát triển tương lai sẽ tập trung vào các kho bãi chất lượng cao, tích hợp tự động hóa và tiêu chuẩn ESG nhằm phục vụ nhu cầu logistics hiện đại, đặc biệt cho thương mại điện tử, FMCG và dược phẩm.