Bất động sản công nghiệp tiếp tục hưởng lợi từ làn sóng FDI

Cụ thể, lĩnh vực chế biến chế tạo chiếm 62% tổng vốn FDI đăng ký mới, tương ứng 10,8 tỷ USD. Bất chấp những biến động địa chính trị và chính sách thương mại quốc tế, Việt Nam tiếp tục khẳng định vị thế là trung tâm sản xuất và logistics quan trọng của khu vực. Điều này tiếp tục củng cố nhu cầu đối với đất công nghiệp, nhà xưởng xây sẵn và cơ sở logistics hiện đại tại các trung tâm sản xuất trọng điểm.

Nghiên cứu của JLL (NYSE), công ty quản lý đầu tư và dịch vụ bất động sản thương mại toàn cầu có trụ sở tại Mỹ, cho thấy nhà đầu tư tiếp tục quan tâm đến các tài sản tạo dòng tiền ổn định như nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn, phản ánh nhu cầu bền vững đối với những tài sản chất lượng cao.

Trong nửa đầu năm 2026, tổng nguồn cung đất công nghiệp tại các thị trường trọng điểm miền Bắc và miền Nam đạt gần 41.000 ha, tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung nhà xưởng xây sẵn và nhà kho xây sẵn lần lượt đạt khoảng 10,4 triệu m² và 8,6 triệu m², tăng mạnh lần lượt 15% và 10% so với cùng kỳ.

Các dự án mới đáng chú ý bao gồm KTG Industrial An Phước 2 và Kizuna Eco2IP tại Khu công nghiệp Tân Kim mở rộng ở miền Nam, cùng KCN Vietnam Phúc Điền và SLP Park Tiên Du tại miền Bắc.

Bất chấp nguồn cung gia tăng, thị trường vẫn ghi nhận khả năng hấp thụ tích cực. Trong 6 tháng đầu năm, hàng trăm héc-ta đất công nghiệp đã được giao dịch thành công, cùng khoảng 350.000 m² nhà xưởng xây sẵn và 450.000 m² nhà kho xây sẵn được hấp thụ.

Theo JLL, động lực chính đến từ các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam tiếp tục mở rộng quy mô sản xuất thay vì chỉ phụ thuộc vào các dự án FDI mới.

Về cơ cấu khách thuê, khu vực phía Nam tiếp tục thu hút các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực dệt may, cơ khí, thực phẩm và hàng tiêu dùng nhanh. Trong khi đó, miền Bắc vẫn là điểm đến của các doanh nghiệp công nghệ, điện tử và chuỗi cung ứng công nghệ cao. Bên cạnh đó, các doanh nghiệp logistics và thương mại điện tử tiếp tục duy trì nhu cầu ổn định đối với hệ thống kho vận hiện đại.

JLL cũng ghi nhận xu hướng mở rộng địa lý ngày càng rõ nét của các nhà đầu tư. Nếu trước đây các doanh nghiệp chủ yếu tập trung tại Bắc Ninh, Hải Phòng, Bình Dương hay Đồng Nai, thì hiện nay nhiều nhà đầu tư bắt đầu tìm đến các địa phương mới nổi có lợi thế về quỹ đất lớn, chi phí cạnh tranh và hạ tầng giao thông ngày càng hoàn thiện.

Theo đơn vị tư vấn này, xu hướng trên không chỉ giúp mở rộng bản đồ công nghiệp của Việt Nam mà còn tạo dư địa tăng trưởng cho các thị trường cấp hai trong những năm tới.

Ông Will Trần, Giám đốc Kinh doanh Công nghiệp và Văn phòng của JLL Việt Nam, nhận định rằng, tiềm năng tăng trưởng của thị trường vẫn còn rất lớn. JLL ước tính chỉ cần tỷ lệ nhỏ các nhà sản xuất trong khu vực châu Á - Thái Bình Dương quyết định mở rộng hoặc dịch chuyển hoạt động sang Việt Nam cũng đủ để lấp đầy toàn bộ nguồn cung hiện có.

Tuy nhiên, theo ông Will Trần, vấn đề đặt ra không còn đơn thuần là thu hút thêm dự án đầu tư mà là làm thế nào để lựa chọn được các dự án chất lượng cao, thuộc nhóm ngành ưu tiên, ứng dụng công nghệ tiên tiến, thân thiện với môi trường và phù hợp với định hướng phát triển bền vững.

Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục tăng do quỹ đất chất lượng cao tại các vị trí chiến lược ngày càng hạn chế. Kết thúc nửa đầu năm 2026, giá chào thuê thuần trung bình đạt 142 USD/m²/kỳ thuê tại miền bắc và 186 USD/m²/kỳ thuê tại miền nam. Các khu công nghiệp gần cảng biển quốc tế, sân bay hoặc các tuyến cao tốc trọng điểm tiếp tục ghi nhận mức giá cao hơn nhờ nhu cầu mạnh và tỷ lệ lấp đầy tốt. Ngược lại, các thị trường mới nổi với nguồn cung dồi dào đang mang lại nhiều lựa chọn cho khách thuê, giúp giảm áp lực tăng giá trong ngắn hạn.

Ở phân khúc bất động sản công nghiệp xây sẵn, giá chào thuê tại thị trường trọng điểm phía bắc đạt 5,3 USD/m²/tháng cho nhà xưởng và 4,5 USD/m²/tháng cho nhà kho. Trong khi đó, thị trường phía nam ghi nhận mức giá 5 USD/m²/tháng cho nhà xưởng và 4,9 USD/m²/tháng cho nhà kho, với dự báo mặt bằng giá sẽ giữ ổn định trong thời gian tới. Tuy nhiên, theo JLL, các tài sản đáp ứng tiêu chuẩn về phòng cháy chữa cháy, ESG, quản lý năng lượng hoặc có chứng nhận công trình xanh vẫn có khả năng đạt mức giá thuê cao hơn mặt bằng chung.

JLL dự báo trong 12-24 tháng tới, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI chất lượng cao, xu hướng dịch chuyển sản xuất trong khu vực và các dự án hạ tầng đang được triển khai trên cả nước.

Đến cuối năm 2026, các thị trường trọng điểm dự kiến sẽ có thêm khoảng 1.900 ha đất công nghiệp, gần 700.000 m2 nhà kho xây sẵn và khoảng 1 triệu m2 nhà xưởng xây sẵn. Dù nguồn cung tiếp tục mở rộng, mặt bằng giá thuê được dự báo vẫn duy trì xu hướng tăng nhờ nhu cầu thuê ổn định từ các doanh nghiệp sản xuất và logistics.

Trong dài hạn, các khu công nghiệp xanh, trung tâm dữ liệu (data center), hệ thống kho vận hiện đại và các dự án phục vụ ngành công nghệ cao được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng mới, góp phần nâng cao chất lượng thu hút FDI và gia tăng sức cạnh tranh của bất động sản công nghiệp Việt Nam.