Bất động sản Hà Nội chuyển mình theo hướng tái cấu trúc ở hầu hết phân khúc

Theo báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý I/2026 của Savills Việt Nam, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô duy trì ổn định, dòng vốn FDI tiếp tục được duy trì cùng với định hướng quy hoạch dài hạn của Thủ đô, thị trường bất động sản Hà Nội đang dần chuyển sang giai đoạn phát triển mới. Điểm nổi bật là xu hướng đa cực hóa, trong đó không gian đô thị được mở rộng, phân tán hơn nhưng chất lượng phát triển được nâng cao.

Trong quý, hầu hết các phân khúc đều ghi nhận sự dịch chuyển mang tính cấu trúc. Đặc biệt, ở mảng nhà ở, tâm lý người mua có phần thận trọng hơn trước những yếu tố bất định của môi trường vĩ mô. Tuy nhiên, nguồn cung mới vẫn đóng vai trò chủ đạo trong giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ cao hơn mức trung bình toàn thị trường.

Đáng chú ý, phần lớn dự án mở bán mới tập trung tại khu vực ngoài Vành đai 3. Xu hướng này cho thấy sự dịch chuyển rõ rệt về phía vùng ven, nơi quỹ đất còn dồi dào, mặt bằng giá phù hợp hơn và được hỗ trợ mạnh mẽ bởi hạ tầng giao thông.

Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Hà Nội nhận định, trong 9 tháng cuối năm 2026, nguồn cung căn hộ mới sẽ chủ yếu đến từ phân khúc hạng A và B với khoảng 16.700 căn. Đồng thời, các khu vực lân cận như Hưng Yên và Bắc Ninh được dự báo sẽ đóng vai trò ngày càng quan trọng trong việc hấp thụ nhu cầu nhà ở chưa được đáp ứng của Hà Nội, nhờ lợi thế về hạ tầng và hoạt động phát triển đô thị mở rộng.

Ở phân khúc biệt thự và nhà liền kề, nguồn cung tiếp tục tập trung tại các khu đô thị quy mô lớn ở ngoại thành. Mặc dù thanh khoản trong ngắn hạn có dấu hiệu chững lại, giá sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng, phản ánh niềm tin dài hạn vào quá trình đô thị hóa và mở rộng không gian của Thủ đô.

Nhìn tổng thể, thị trường nhà ở đang chuyển dịch từ khu vực lõi ra ngoại thành dưới tác động của hạ tầng và sự hạn chế quỹ đất nội đô. Trong dài hạn, tăng trưởng được kỳ vọng sẽ gắn với mô hình đô thị đa cực, phát triển theo các hành lang phía Bắc, phía Đông và phía Tây Hà Nội.

Trái ngược với sự hạ nhiệt của chung cư, thị trường bán lẻ duy trì đà tăng trưởng tích cực. Giá thuê và công suất phòng đều được cải thiện nhờ các hoạt động tái định vị trung tâm thương mại thành công.

Các chuyên gia nhận định, các dự án bán lẻ tương lai sẽ phải cạnh tranh bằng yếu tố khác biệt hóa, tập trung sâu vào trải nghiệm khách hàng và cá nhân hóa mô hình tích hợp.

Trong khi đó, phân khúc văn phòng chứng kiến xu hướng phi tập trung mạnh. Các doanh nghiệp hiện nay ưu tiên dịch chuyển về khu vực phía Tây và những tòa nhà hạng A có chất lượng cao, kết nối giao thông tốt và tối ưu được chi phí vận hành thay vì chỉ bám trụ tại lõi trung tâm truyền thống.

Các giao dịch trong quý I chủ yếu đến từ nhu cầu nâng cấp không gian làm việc và tái cấu trúc doanh nghiệp, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn nâng cao tiêu chuẩn về chất lượng môi trường công sở.

Ở phân khúc lưu trú, thị trường khách sạn ghi nhận kết quả tích cực nhờ sự phục hồi mạnh của du lịch và các hoạt động MICE. Công suất phòng duy trì ở mức cao, giá phòng trung bình tiếp tục cải thiện so với cùng kỳ. Nguồn cung khách sạn chất lượng cao dự kiến gia nhập thị trường trong thời gian tới được kỳ vọng sẽ đáp ứng tốt hơn nhu cầu của khách quốc tế và khách công vụ.

Đối với căn hộ dịch vụ, nhu cầu vẫn được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI ổn định và lượng chuyên gia nước ngoài. Trong bối cảnh nguồn cung nhà ở chất lượng cao tại các tỉnh công nghiệp lân cận còn hạn chế, Hà Nội tiếp tục là điểm đến ưu tiên của lực lượng lao động quốc tế.

Nhìn chung, từ nhà ở đến thương mại và lưu trú, thị trường bất động sản Hà Nội đang cho thấy sự chuyển dịch rõ rệt theo hướng đa cực, nâng cao chất lượng và gắn chặt với hạ tầng – yếu tố được kỳ vọng sẽ định hình sự phát triển bền vững trong dài hạn.