Bất động sản hậu cần đô thị - Xu hướng thiết yếu trong tương lai

Bất động sản hậu cần đô thị đang nhận được rất nhiều sự quan tâm của giới truyền thông và giới đầu tư. Đây là một khái niệm khá mới tại Việt Nam, nổi lên từ khi làn sóng mua sắm trực tuyến được người tiêu dùng ưa chuộng và trở thành thói quen mua sắm chính trong đời sống.

Theo báo cáo thương mại điện tử Đông Nam Á 2020 của Google, Temasek và Bain & Company cho thấy tốc độ tăng trưởng trung bình giai đoạn 2020 - 2025 là 29% và tới năm 2025 quy mô thương mại điện tử Việt Nam đạt 52 tỷ USD.

Điều này thúc đẩy làn sóng dịch chuyển lưu trữ hàng hóa từ cửa hàng bán lẻ sang không gian kho hàng, nổi bật nhất là bất động sản hậu cần đô thị.

Bất động sản hậu cần đô thị thường bị nhầm lẫn với mô hình đô thị logistics. Trong khi đô thị logistics có thể hiểu là mô hình đô thị gắn liền với việc phát triển dịch vụ logistics, lấy dịch vụ logistics làm ngành kinh tế mũi nhọn. Thông thường, đô thị logistics sẽ gắn liền với một loại hình cơ sở hạ tầng quan trọng phục vụ cho dịch vụ logistics như cảng biển quốc tế, sân bay quốc tế. Còn hậu cần đô thị lại lấy đô thị làm trung tâm, phục vụ chủ yếu cho nhu cầu tiêu dùng tại các thành phố.

Hiện nay, do chi phí đất đắt đỏ và ý kiến trái chiều của các bên liên quan đối với hoạt động hậu cần trong thành phố, các dự án hậu cần đô thị chủ yếu nằm ở vùng cận trung tâm hoặc ngoại ô. 

Theo số liệu của Cushman & Wakefield, trong quý 4/2023, vùng kinh tế trọng điểm miền Nam ghi nhận tổng nguồn cung kho vận khoảng 5,5 triệu m2 sàn, trong đó TP. Hồ Chí Minh chiếm khoảng 14% tổng nguồn cung. Vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc ghi nhận nguồn cung kho vận khoảng 2,2 triệu m2 sàn, trong đó Hà Nội chiếm 12% và Hải Phòng chiếm 26% tổng nguồn cung.

Ngoài ra, xu hướng nhân khẩu học cho thấy sự gia tăng của đơn giao hàng chặng cuối ở khu vực đô thị. Điều này đặc biệt đúng ở Việt Nam, nơi có gần 40 triệu dân số sinh sống ở các thành phố. Tuy nhiên, chi phí giao hàng trong đô thị cũng ngày càng tăng cao, lên tới 50% hoặc hơn tổng chi phí chuỗi cung ứng. Do đó, các nhà đầu tư thương mại điện tử rất mong muốn có được bất động sản hậu cần có khả năng tiếp cận nội thành trong thời gian 30 phút lái xe. Đây cũng là mục tiêu ưu tiên hàng đầu của những nhà phát triển để gia tăng lợi thế cạnh tranh.

Theo các chuyên gia, hệ thống hậu cần đô thị là nền móng cho sự phát triển của các thành phố. Chính quyền địa phương và các nhà đầu tư cần phải lên chiến lược cho “mô hình không gian đô thị”. Định lượng tổng nhu cầu về không gian hậu cần đô thị tại các thị trường thương mại điện tử hàng đầu tại Việt Nam dựa trên khối lượng bán hàng trực tuyến ở hiện tại và trong tương lai. Phương pháp này cũng tính toán tỷ lệ khối lượng xe tải trên mỗi m2 hậu cần đô thị; doanh thu thương mại điện tử như chi tiêu trên mỗi người tiêu dùng và số lượng bưu kiện trung bình trên mỗi đơn hàng, dựa trên hai chiến lược sử dụng xe tải khác nhau: tối ưu hóa không gian xe tải (chủ yếu là 3PL) và ưu tiên tốc độ giao hàng (chủ yếu là các nhà bán lẻ điện tử).

Để duy trì tính cạnh tranh, hấp dẫn và thân thiện với môi trường, các thành phố phải tham gia vào các giải pháp giúp giảm chi phí và khó khăn của hậu cần đô thị. Tập trung đầu tư phát triển hạ tầng vận tải hành khách, hạ tầng logistics, nâng công suất xếp dỡ hàng hóa, công suất các kho chứa cảng biển, đầu tư đón đầu các chuỗi cung ứng nhằm hình thành trung tâm cung ứng dịch vụ logistics tầm cỡ khu vực. Đồng thời sẽ từng bước cơ cấu lại thị phần, ưu tiên phát triển thị phần vận tải đường sắt, đường thủy nội địa, hàng không nhằm giảm áp lực vận tải đường bộ.