Đại dịch COVID-19 bùng phát đã tác động đáng kể đến chuỗi cung ứng lạnh toàn cầu. Hàng loạt chuỗi cung ứng lạnh mở thêm cơ sở tại các quốc gia, cũng như chú trọng nhiều hơn đến mức độ an toàn và khả năng thích ứng trong bối cảnh mới.

Hiện nay trên thế giới, các tiêu chuẩn về môi trường, xã hội và quản trị (ESG) ngày càng nghiêm ngặt hơn và đang hướng đến chuỗi cung ứng thực phẩm để giảm lãng phí thực phẩm, từ đó thúc đẩy nhu cầu về kho lạnh. Đối với các nhà đầu tư, kho lạnh mang lại lợi suất cao hơn 50-100 điểm cơ bản so với các cơ sở hậu cần khô, và do chi phí lắp đặt cao nên người thuê thường luôn sẵn sàng ký hợp đồng thuê dài hạn.

Về vấn đề này, ông Troy Griffiths – Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam cho biết: "Thị trường Việt Nam gần đây cũng đã chứng kiến sự gia tăng hoạt động đầu tư cho dịch vụ phát triển kho lạnh. Đại dịch đã củng cố giá trị của chuỗi cung ứng, càng tạo thêm tính khả thi cho phân khúc này. Chúng tôi ghi nhận khá nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư nước ngoài trong việc phát triển các kho lạnh tại Việt Nam để tận dụng lợi thế của quá trình đô thị hóa và hiện đại hóa bán lẻ sẽ thay đổi cách các thành phố lớn của Việt Nam tìm nguồn thực phẩm tươi sống. 

Với sự đầu tư và phát triển cơ sở hạ tầng lớn như Sân bay Quốc tế Long Thành, các tuyến cung ứng sẽ được định hình lại trong tương lai. Khả năng cung cấp dịch vụ trong nước của các kho lạnh tại nước ta đã được kiểm chứng và sẽ tiếp tục phát triển trong thời gian tới. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các đầu mối vận tải hàng không đẩy nhanh xuất khẩu, đặc biệt là thủy sản của Việt Nam với yêu cầu giữ lạnh chất lượng cao".

Bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao thị trường của JLL Việt Nam, bổ sung thêm trong thời kỳ cao điểm của đại dịch, 30% đến 50% đơn đặt hàng xuất khẩu thủy sản đã bị hủy dẫn đến hàng tồn kho leo thang và các kho lạnh phải hoạt động công suất tối đa. Với chuỗi cung ứng lạnh không tập trung và hầu hết được điều hành bởi các nhà cung cấp vừa và nhỏ, các trung tâm kho lạnh là cơ hội đầu tư lớn cho các nhà khai thác.

Kho lạnh đang là cơ hội đầu tư lớn cho các nhà phát triển bất động sản khi số lượng kho lạnh ngày một tăng nhưng vẫn chưa đáp ứng hết nhu cầu. Theo đó, kho lạnh có 3 phân khúc chính là kho trữ đông lạnh sâu (từ -30 tới -28^oC), kho đông lạnh (từ -20 tới -16^oC) và kho mát (từ 2 tới 4^oC) để lưu trữ thực phẩm, mỹ phẩm, thậm chí là vaccine.

"Tiềm năng của kho lạnh đã thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư bất động sản, cả các quỹ đầu tư mạo hiểm và bên cho vay. Nhiều nhà đầu tư cũng đang cân nhắc bỏ vốn vào kho lạnh như một khoản đầu tư thay thế cho bất động sản công nghiệp truyền thống", JLL thông tin.

Nguồn cung kho lạnh chủ yếu tập trung ở khu vực phía Nam do nhu cầu lớn. Trong đó, khoảng 60% thị phần được nắm giữ bởi các nhà đầu tư nước ngoài.

Ngoài ra, Công ty nghiên cứu Forrester dự báo dịch vụ đi chợ trực tuyến tại khu vực châu Á – Thái Bình Dương sẽ tăng 30% mỗi năm cho đến năm 2024. Tiềm năng của kho lạnh đã thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư bất động sản, cả các quỹ đầu tư mạo hiểm và bên cho vay.

Với sự toàn cầu hóa của các ngành công nghiệp thực phẩm, các công ty hậu cần cũng đang tìm cách mở rộng sang các thị trường mới. “Tính đến thời điểm này chỉ mới có một số ít doanh nghiệp tham gia vào thị trường Việt Nam, nhưng chưa công ty nào cung cấp được chuỗi dịch vụ cung ứng đầy đủ”, bà Trang nhận xét.

Còn theo Savills, khu vực châu Á – Thái Bình Dương đang ngày càng trở nên giàu có và đông dân hơn, kéo theo nhu cầu về các dịch vụ kho bảo quản lạnh cũng dần tăng cao, và thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư lớn ở hầu hết các nước.

Kho lạnh phục vụ cho 2 mục đích chính: Một là nhu cầu tự thân của doanh nghiệp, hai là cho thuê. Tuy nhiên, lĩnh vực này chưa thực sự thu hút vốn đầu tư việc bởi đầu tư kho lạnh cần thỏa mãn nhiều điều kiện như vị trí thuê phải lâu dài, hạ tầng giao thông, kết nối phải hoàn chỉnh, thuận tiện (đường phải rộng để xe container ra vào thuận lợi, điện áp ổn định)..., chưa kể kho lạnh cho doanh nghiệp sản xuất quy mô lớn phải đáp ứng các tiêu chuẩn chung cho cả chuỗi sản xuất, chẳng hạn các doanh nghiệp sản xuất thực phẩm cần đáp ứng các yêu cầu về an toàn thực phẩm theo tiêu chuẩn HACCP...

Dù không phải là lĩnh vực mới, nhưng do yếu tố đặc thù và đòi hỏi các chủ đầu tư phải có hiểu biết sâu về chuỗi cung ứng, quản lý vận hành nên nhiều nhà đầu tư e dè khi tính chuyện làm kho lạnh.

Các yếu tố trên khiến cho suất đầu tư kho lạnh lớn hơn đầu tư nhà xưởng, kho bãi bình thường đến vài lần, trong khi nhiều doanh nghiệp có quy mô sản xuất còn nhỏ nên ngần ngại đầu tư kho lạnh, dù muốn.

Triển vọng của ngành kho lạnh được đánh giá cao vì dịch bệnh xảy ra khiến nhu cầu lưu trữ thực phẩm, dược phẩm tăng cao. Tuy nhiên, điều này cũng phản ánh một thực tế là các doanh nghiệp (cả nhà đầu tư và khách hàng) còn thiếu tầm nhìn dài hạn, chưa đánh giá đầy đủ về nhu cầu kho lạnh trong tương lai.

Ông Michael Fenton, Giám đốc công nghiệp và kho vận tại Savills Australia cho biết: "Chi phí để đầu tư xây dựng các kho lạnh và nhà máy, thiết bị vì nó cao gấp nhiều lần so với việc xây dựng các toà nhà thông thường. Do cần nhiều vốn nên những người cung cấp dịch vu kho lạnh thường sẽ phải thuê diện tích xây dựng dài hạn 10, 15 hoặc 20 năm để đảm bảo khoản đầu tư mà họ đã bỏ vào. Chưa kể, các cơ sở kho lạnh cần nhiều thời gian xây dựng hơn các loại bất động sản hậu cần khác. Việc xây dựng các kho bảo quản lạnh sẽ phức tạp và tốn kém hơn so với các kho tiêu chuẩn".

Hay với nguồn cung điện, một vấn đề tưởng đơn giản với nhiều ngành nghề, nhưng với kho lạnh lại cực kỳ quan trọng. Nếu hệ thống cung cấp điện phát triển chưa đồng bộ dẫn đến điện áp bị tụt, ảnh hưởng tới nhiệt độ kho.

Một vấn đề khác được nhiều nhà đầu tư đề cập đến là thủ tục cấp phép phức tạp khiến nhiều người băn khoăn, tính toán lại và có những nhà đầu tư đã từ bỏ ý định đầu tư kho lạnh.

Theo các chuyên gia, tiềm năng của kho lạnh hết sức rõ ràng và còn nhiều dư địa để đầu tư và phát triển phân khúc này, nhưng để đầu tư có hiệu quả không phải điều dễ dàng. 

Về yếu tố vĩ mô, theo bà Trang Bùi, Giám đốc cấp cao Thị trường Việt Nam của JLL Việt Nam, với sự toàn cầu hóa của ngành công nghiệp thực phẩm, các công ty hậu cần đang tìm cách mở rộng sang các thị trường mới và tính đến thời điểm này, một số doanh nghiệp đã tham gia vào thị trường Việt Nam, nhưng chưa công ty nào cung cấp được chuỗi dịch vụ cung ứng đầy đủ, trong đó có kho lạnh.

Bà Trang Bùi cho rằng, để Việt Nam có thể tiến lên giai đoạn tiếp theo trong quá trình phát triển logistics công nghiệp, trở nên cạnh tranh hơn và thậm chí đi trước các nước khác, Chính phủ cần tiếp tục duy trì mức đầu tư hợp lý vào cơ sở hạ tầng, chú trọng hơn việc phát triển hệ thống đường cao tốc và mạng lưới tiện ích, kể cả năng lượng tái tạo.

Bên cạnh đó, quy trình giao thương xuyên biên giới của Việt Nam, bao gồm cả thời gian và chi phí, cũng cần cải tiến hơn, khi mà chi phí giao dịch qua biên giới ở Việt Nam (chi phí tuân thủ tài liệu thủ tục, chi phí xuất nhập khẩu…) kém cạnh tranh hơn so với hầu hết các nước trong khu vực.

Về vị trí đặt kho lạnh, theo bà Trang Bùi, kho lạnh chứa thủy sản sẽ hoạt động hiệu quả nhất khi nằm trong khoảng cách 50 km đến các cảng, còn các mặt hàng như rau quả nên được bố trí nằm gần các khu đô thị.

Yếu tố tiên quyết để đầu tư kho lạnh có hiệu quả là nhà đầu tư phải am hiểu được chuỗi cung ứng. Cùng với đó, vị trí đặt kho lạnh phải gần các điểm cuối bán hàng để tạo sự thuận tiện và đảm bảo thời gian giao hàng được rút ngắn.

Có một thực tế khá rõ ràng là tay nghề của các kỹ thuật viên, các công ty làm về kho lạnh ở Việt Nam khá cao, kể cả so với các doanh nghiệp nước ngoài, nhưng điểm hạn chế nằm ở việc phần lớn nhân sự là tay ngang, chưa được đào tạo bài bản, nên khả năng tính toán tổng thể còn hạn chế, nhất là với những dự án quy mô lớn. 

Do đó, các nhà đầu tư cần tìm đến các doanh nghiệp có quy mô, có kinh nghiệm triển khai các dự án lớn để đảm bảo hiệu quả khi đầu tư vào kho lạnh.

Nội dung: Hoài Thương - Đồ họa: Nhung T.