Bất động sản nghỉ dưỡng: Cung cải thiện - cầu khiêm tốn

Sau mùa thấp điểm kéo dài từ năm 2023 đến nửa đầu 2024, bước sang năm 2025, thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang bắt đầu xuất hiện tín hiệu phục hồi, chủ yếu tại một số dự án mới có pháp lý minh bạch và tiến độ đảm bảo.

Trong báo cáo mới đây, công ty dịch vụ bất động sản DKRA cho biết, nguồn cung phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng có dấu hiệu cải thiện cục bộ ba tháng đầu năm.

Quý I/2025, toàn thị trường có hơn 10.671 sản phẩm sơ cấp (hàng chủ đầu tư) mở bán, tăng 7% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó rổ hàng mới tập trung ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng với hơn 150 căn, tăng 57% so với quý I/2024. Khu vực miền Trung và miền Nam tiếp tục dẫn dắt nguồn cung với tổng tỷ trọng hơn 76%.

Phân khúc nhà phố nghỉ dưỡng ghi nhận hơn 3.500 sản phẩm sơ cấp, tăng 18% so cùng kỳ song chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho của dự án cũ. Tương tự, phân khúc căn hộ du lịch (condotel) có dấu hiệu tăng nhẹ song phần lớn là hàng tồn kho tiếp tục được mở bán.

Lượng tiêu thụ cả ba phân khúc được DKRA ghi nhận hơn 623 căn, gấp gần 4 lần cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ cải thiện ở phân khúc condotel và biệt thự nghỉ dưỡng, dao động 6-10%, trong khi đầu năm ngoái chỉ khoảng 1-3%. Tuy nhiên giao dịch chỉ tập trung cục bộ tại những dự án mới mở bán, pháp lý hoàn thiện, tiến độ thi công đảm bảo, giá dưới 10 tỷ đồng một căn biệt thự và dưới 3 tỷ với condotel.

Dù vậy, đà phục hồi chỉ diễn ra ở số ít địa phương. Theo DKRA, phân khúc này vẫn gặp rào cản lớn đã kéo dài nhiều năm, gồm vấn đề pháp lý và hiệu quả đầu tư khai thác. Cùng với đó, nhiều dự án không đảm bảo tiến độ, thậm chí bỏ hoang do thiếu vốn dù ngành du lịch dần khởi sắc. Điều này khiến niềm tin của nhà đầu tư chưa thể phục hồi trong ngắn hạn.

Nghịch lý nguồn cung khởi sắc nhưng nhu cầu vẫn ở mức khiêm tốn khiến nhiều nhà đầu tư đặt câu hỏi BĐS nghỉ dưỡng liệu có còn lại phân khúc "gà đẻ trứng vàng" sau sáp nhập tỉnh hay không.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Ủy viên Hiệp hội BĐS Việt Nam, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội cho hay, sáp nhập tỉnh mở ra nhiều cơ hội cho thị trường BĐS nghỉ dưỡng, tại các khu vực thuộc trung tâm, có hạ tầng và du lịch tốt sẽ tăng lên, do kỳ vọng tăng trưởng.

Tuy nhiên quá trình này cũng đi kèm không ít thách thức. Thông tin sáp nhập có thể khiến tâm lý nhà đầu tư biến động và lập tức bị kích hoạt bởi kỳ vọng về làn sóng đầu tư công đi kèm, đặc biệt là nâng cấp hạ tầng giao thông kết nối liên tỉnh, tái quy hoạch đô thị, phát triển dịch vụ và du lịch. Nhiều khu vực mới sáp nhập chưa được khai thác đúng mức, sau khi có chủ trương phát triển đồng bộ, nhà đầu tư lập tức đổ xô mua đất bởi hy vọng lợi nhuận cao. Đây là động lực chính dẫn đến "sốt đất".

Do đó, các nhà đầu tư cần liên tục cập nhật quy hoạch vùng để xác định vị trí trở thành điểm kết nối chiến lược, trung tâm du lịch mới nổi. Cùng với đó, cần bám sát chính sách và quy hoạch hạ tầng, bởi các điểm được ưu tiên phát triển hạ tầng thường kéo theo giá trị BĐS tăng mạnh.

Bên cạnh đó, các nhà đầu tư cần định hướng lại mô hình đầu tư và phát triển sản phẩm. Có thể chuyển từ mô hình cam kết lợi nhuận cao sang chia sẻ doanh thu thực tế để bền vững hơn. Kết hợp BĐS nghỉ dưỡng với chăm sóc sức khỏe, nghỉ dưỡng cao cấp để gia tăng giá trị sử dụng thực tế. Phát triển các khu nghỉ dưỡng sinh thái, farmstay, wellness resort để đáp ứng xu hướng du lịch xanh và bền vững.