Bất động sản nghỉ dưỡng giao dịch tăng, áp lực tồn kho chưa giảm

Theo báo cáo thị trường quý III/2026 của DKRA Consulting, lượng tiêu thụ căn hộ du lịch (condotel) trên thị trường sơ cấp đạt 932 căn, gấp 5,4 lần quý II. Đây là tín hiệu tích cực đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng sau thời gian dài trầm lắng, cho thấy dòng tiền đã bắt đầu quay trở lại với một bộ phận sản phẩm có khả năng thu hút người mua.

Tuy nhiên, mức tăng trưởng này chưa phản ánh sự phục hồi đồng đều của toàn thị trường. Khoảng 75% lượng giao dịch condotel trong quý tập trung tại một dự án mở bán mới. Điều đó cho thấy sức mua vẫn mang tính cục bộ, phụ thuộc đáng kể vào sức hấp dẫn của từng dự án thay vì lan tỏa rộng giữa các địa phương và phân khúc.

Sự phân hóa còn thể hiện rõ ở các loại hình nghỉ dưỡng khác. Trong quý III, biệt thự nghỉ dưỡng chỉ tiêu thụ 38 căn, giảm 86% so với quý trước, với tỷ lệ hấp thụ khoảng 2%. Trong khi đó, nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng không ghi nhận giao dịch sơ cấp, dù nguồn cung chào bán vượt 3.600 căn.

Áp lực hàng tồn kho cũng chưa được giải quyết. DKRA Consulting ghi nhận tổng nguồn cung sơ cấp condotel khoảng 6.300 căn, trong đó gần 79% là sản phẩm tồn từ các giai đoạn trước. Khi phần lớn nguồn cung vẫn đang chờ người mua, sự cải thiện giao dịch trong một quý chưa đủ để tạo ra thay đổi căn bản về cán cân cung cầu.

Diễn biến này cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn phục hồi có chọn lọc. Người mua vẫn hiện diện nhưng thận trọng hơn, ưu tiên những sản phẩm có lợi thế về vị trí, khả năng khai thác và uy tín của chủ đầu tư. Một dự án bán hàng tốt chưa đồng nghĩa những dự án cùng phân khúc cũng có thể cải thiện thanh khoản.

Về địa bàn, khu vực duyên hải miền Trung tiếp tục giữ vai trò chủ đạo, chiếm khoảng 71% nguồn cung sơ cấp và đóng góp hơn 83% lượng tiêu thụ condotel cả nước. Giá bán sơ cấp tại khu vực dao động từ 42,4-220 triệu đồng/m², đã bao gồm VAT, bình quân khoảng 91,3 triệu đồng/m². Mặt bằng giá gần như đi ngang so với quý trước nhưng tăng khoảng 6% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong bối cảnh sức mua chưa thực sự lan tỏa, nhiều chủ đầu tư tiếp tục duy trì giá niêm yết, đồng thời áp dụng chiết khấu, hỗ trợ lãi suất và giãn tiến độ thanh toán để kích cầu. Tuy nhiên, các chính sách này chủ yếu giúp giảm áp lực tài chính ban đầu, chưa thể thay thế nhu cầu thực và hiệu quả kinh doanh của tài sản.

Một trong những yếu tố hỗ trợ thị trường bất động sản nghỉ dưỡng là sự khởi sắc của ngành du lịch. Theo Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, trong 9 tháng năm 2026, Việt Nam đón khoảng 17,7 triệu lượt khách quốc tế, phục vụ 126 triệu lượt khách nội địa, với tổng thu từ khách du lịch ước đạt 874.000 tỷ đồng. Lượng khách quốc tế tương đương khoảng 70,7% kế hoạch cả năm.

Bên cạnh đó, báo cáo của Bộ Xây dựng về tình hình nhà ở và thị trường bất động sản cho thấy nguồn cung dự án nghỉ dưỡng tiếp tục được bổ sung. Trong quý II/2026, cả nước có 9 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, 4 dự án được cấp phép xây dựng mới với quy mô khoảng 1.807 căn hộ du lịch và 942 biệt thự du lịch. Cùng kỳ, 3 dự án hoàn thành xây dựng, gấp ba lần quý trước, dù chỉ bằng 75% cùng kỳ năm 2025.

Trên cả nước hiện có 47 dự án đang triển khai, cung cấp khoảng 21.456 căn hộ du lịch và 3.865 biệt thự du lịch. Những chuyển động này cho thấy hoạt động đầu tư và phát triển dự án vẫn tiếp diễn, tạo cơ sở bổ sung nguồn cung khi nhu cầu du lịch phục hồi.

Dù vậy, sự gia tăng của lượng khách không đồng nghĩa mọi dự án đều có thể cải thiện công suất phòng hay doanh thu. Hiệu quả khai thác còn phụ thuộc vào vị trí, khả năng kết nối giao thông, chất lượng dịch vụ, hệ thống tiện ích và năng lực tổ chức vận hành. Một điểm đến đông khách chưa chắc mang lại hiệu quả kinh doanh cho những dự án nằm xa trung tâm dịch vụ hoặc chưa tạo được sức hút riêng.

Việc phát triển du lịch ban đêm, các thành phố lễ hội, chương trình biểu diễn quy mô lớn và du lịch MICE có thể giúp kéo dài thời gian lưu trú, đa dạng hóa nhu cầu chi tiêu. Tuy nhiên, để chuyển những cơ hội này thành doanh thu, các cơ sở lưu trú cần có sản phẩm phù hợp với từng nhóm khách, từ khách nghỉ dưỡng, khách quốc tế đến chuyên gia và khách công vụ.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, sự phục hồi của du lịch cùng quá trình phát triển hạ tầng giao thông đang tạo nền tảng để bất động sản nghỉ dưỡng từng bước lấy lại niềm tin.

Tuy nhiên, những động lực vĩ mô chỉ phát huy giá trị khi được chuyển hóa thành lợi thế cụ thể tại từng dự án. Hạ tầng cần giúp cải thiện khả năng tiếp cận điểm đến, còn lượng khách tăng phải được chuyển thành công suất phòng và doanh thu thông qua chất lượng sản phẩm, dịch vụ và năng lực vận hành.

Theo dự báo của DKRA Consulting, trong quý IV/2026, thị trường có thể đón thêm 200-400 căn hộ du lịch mới, tập trung tại Đắk Lắk, TP.HCM và Khánh Hòa. Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng dự kiến bổ sung 100-200 căn, chủ yếu tại Đà Nẵng và Phú Thọ. Trong khi đó, nhà phố và shophouse nghỉ dưỡng có thể tiếp tục thiếu nguồn cung mới khi lượng tiêu thụ chưa đạt kỳ vọng.

Dự báo này cho thấy thị trường vẫn có hoạt động phát triển dự án, song triển vọng phục hồi không chỉ phụ thuộc vào số lượng sản phẩm được đưa ra. Yếu tố quyết định là sức mua có đủ mạnh để hấp thụ nguồn cung, đặc biệt là lượng hàng tồn từ các giai đoạn trước, hay không.

Trong ngắn hạn, các dự án có lợi thế về vị trí, khả năng vận hành và mức giá phù hợp nhiều khả năng tiếp tục chiếm ưu thế. Ngược lại, những sản phẩm thiếu khác biệt, phụ thuộc vào kỳ vọng tăng giá hoặc chưa chứng minh được hiệu quả khai thác sẽ còn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng.

Về phía chủ đầu tư, yêu cầu đặt ra là nâng cao tính minh bạch trong hoạt động kinh doanh, làm rõ tiến độ bàn giao, thời điểm vận hành, đơn vị khai thác và cơ chế phân chia doanh thu. Đây không chỉ là cơ sở để người mua đánh giá rủi ro mà còn là điều kiện quan trọng để doanh nghiệp khôi phục niềm tin và thu hút dòng vốn dài hạn.