Bất động sản quý III/2025: Giao dịch tăng, giá bán chưa có dấu hiệu hạ nhiệt

Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam, trong quý III/2025, thị trường ghi nhận hơn 34.600 sản phẩm nhà ở mới, giảm nhẹ 5% so với quý trước nhưng vẫn là mức cao nhất trong giai đoạn 2021–2024, gấp 2,4 lần so với cùng kỳ năm 2024.

Tính chung 9 tháng đầu năm, tổng cung đạt hơn 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024, trong đó hơn 86.000 sản phẩm là nguồn cung mới.

Hàng tồn kho giảm nhờ nhu cầu phục hồi và tín dụng được nới lỏng, song cơ cấu sản phẩm vẫn mất cân đối, khi phần lớn dự án tập trung vào phân khúc trung và cao cấp, trong khi nhà ở bình dân gần như biến mất khỏi thị trường.

Phân khúc chung cư chiếm 67,8% tổng nguồn cung, trong đó loại sang trọng và siêu sang chiếm 42%, cao cấp giảm còn 21%, trung cấp giữ ở mức 34%, còn bình dân chỉ 3% – chủ yếu là các dự án nhà ở xã hội (NƠXH).

Tại Hà Nội và TP.HCM, hơn 80% căn hộ mới có giá trên 80 triệu đồng/m², vượt xa khả năng chi trả của người mua ở thực.

Báo cáo của VARS cho biết, quý III/2025 ghi nhận khoảng 34.000 giao dịch thành công, tỷ lệ hấp thụ đạt 66%, tăng 12 điểm phần trăm so với quý trước.

Tính chung 9 tháng, tỷ lệ hấp thụ đạt 68%, tương đương 58.000 giao dịch, gấp đôi cùng kỳ năm 2024 – cho thấy sức hồi phục rõ rệt của thị trường.

Dòng tiền đầu tư tăng mạnh nhờ chính sách tín dụng linh hoạt và tâm lý "giữ tài sản thực" trong bối cảnh lạm phát.

Nhà đầu tư tập trung vào các sản phẩm có tiềm năng khai thác cho thuê và tăng giá dài hạn, trong khi sức mua ở thực của người dân vẫn bị hạn chế do giá bán quá cao.

Giá thứ cấp của sản phẩm thấp tầng tiếp tục tăng 10–15% so với cùng kỳ năm trước, đặc biệt ở Hà Nội – nơi nhiều dự án có nền giá dưới 200 triệu đồng/m².

Căn hộ cao tầng cũng tăng liên tục, nhiều dự án ghi nhận mức tăng vài trăm triệu đồng chỉ trong thời gian ngắn.

Tại TP.HCM, làn sóng đầu tư từ miền Bắc khiến một số dự án tăng giá tới 5% chỉ trong một tuần. Các chuyên gia nhận định, giá BĐS sẽ khó giảm khi nguồn cung vẫn hạn chế, chi phí đất đai – vật liệu xây dựng tiếp tục tăng và phân khúc cao cấp vẫn hấp dẫn nhà đầu tư có năng lực tài chính.

Một số chủ đầu tư và sàn phân phối đang áp dụng chiến lược "bán nhỏ giọt", tạo cảm giác khan hiếm để đẩy giá.

Hiện tượng gom hàng, lướt cọc, thổi giá tiếp tục diễn ra cục bộ, đặc biệt tại khu vực ven đô Hà Nội và TP.HCM.

Ông Lê Đình Chung, chuyên gia nghiên cứu thị trường, cho biết: "Giao dịch thứ cấp sôi động do người mua ngại sản phẩm hình thành trong tương lai, nhưng thực tế lượng hàng có sẵn không nhiều. Nhà đầu tư đang giữ hàng, kỳ vọng giá tiếp tục tăng."

Các chuyên gia cảnh báo, nếu không kiểm soát tốt tín dụng và đầu cơ, thị trường có thể tái xuất hiện tình trạng sốt ảo, gây rủi ro cho hệ thống tài chính và kinh tế vĩ mô.

Dù đối mặt nhiều thách thức, các chuyên gia nhận định đây là thời điểm quan trọng để thị trường tái cấu trúc.

Những doanh nghiệp có năng lực tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn và chiến lược sản phẩm phù hợp nhu cầu thực sẽ nắm lợi thế trong chu kỳ mới.

Bên cạnh đó, các chính sách mới như Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi (dự kiến có hiệu lực trong năm 2026) được kỳ vọng sẽ mở đường cho sự minh bạch và ổn định dài hạn.

Chính phủ cũng đang hướng tới tăng quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, cải thiện chính sách tín dụng và hỗ trợ doanh nghiệp phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Thị trường BĐS Việt Nam quý III/2025 đang trên đà phục hồi, nhưng vẫn tồn tại nghịch lý cung – cầu và áp lực giá cao.

Đây là giai đoạn để doanh nghiệp bất động sản, cơ quan quản lý và nhà đầu tư cùng nhìn lại cấu trúc thị trường, hướng đến mục tiêu phát triển bền vững – vừa đảm bảo hiệu quả kinh tế, vừa đáp ứng nhu cầu an cư của người dân.

Một thị trường bất động sản ổn định, minh bạch và cân đối sẽ không chỉ là nền tảng của nền kinh tế, mà còn là thước đo sức khỏe tài chính và tinh thần của toàn xã hội.