Bộ Tài chính đề xuất quy định mới về giá đất liên quan tính thuế VAT

Bộ Tài chính đang dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng (VAT) (dự thảo lần 2), trong đó một số đề xuất liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản.

Quy định này nhằm minh bạch hóa chính sách thuế, đảm bảo công bằng cho người kinh doanh Bất động sản, đồng thời tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình kê khai và nộp thuế. Cụ thể, đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế VAT, trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách Nhà nước (giá đất được trừ). Bộ Tài chính đưa ra 7 trường hợp giá đất được trừ để tính thuế VAT.

Một là, trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê thông qua đấu giá hoặc không thông qua đấu giá, chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh quyết định giao đất, điều chỉnh quyết định cho thuê đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, chuyển hình thức từ thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Giá đất được trừ để tính thuế VAT sẽ là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê được tính theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa trừ tiền bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng về đất mà người sử dụng đất đã ứng trước nếu có.

Hai là, đối với các cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản từ các tổ chức hoặc cá nhân, giá đất được trừ là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp ngân sách nhà nước, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng.

Ba là, khi các cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất, giá đất được trừ cũng tương tự như trong trường hợp chuyển nhượng, đó là tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp ngân sách.

Bốn là, đối với các dự án xây dựng theo hợp đồng BT, nếu thanh toán bằng quỹ đất, giá trị quỹ đất này cũng được trừ khi tính thuế VAT .

Năm là, đối với các dự án bất động sản , khi thực hiện thu tiền theo tiến độ, giá đất sẽ được trừ theo tỷ lệ phần trăm của số tiền thu được so với tổng giá trị hợp đồng.

Sáu là, với các dự án nhà ở chung cư , giá đất được trừ tính cho mỗi m2 nhà bán được xác định theo tỷ lệ của giá đất đối với diện tích sàn xây dựng không bao gồm diện tích chung như hành lang, cầu thang...

Bảy là, khi không xác định được giá đất tại thời điểm chuyển nhượng hoặc góp vốn, có hai phương án: một là cơ quan thuế sẽ cung cấp thông tin về số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đã nộp ngân sách, hoặc hai là áp dụng giá chuyển nhượng như giá trị tính thuế VAT.

Bộ Tài chính cũng đề xuất quy định rõ ràng về thời điểm xác định thuế VAT trong các giao dịch bất động sản . Cụ thể, với các giao dịch chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản, thời điểm xác định thuế VAT là khi quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng được chuyển giao cho người mua, bất kể tiền đã được thu hay chưa.

Còn với trường hợp chưa chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng mà có thực hiện thu tiền theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ thu tiền ghi trong hợp đồng thì thời điểm xác định thuế VAT là ngày thu tiền hoặc theo thỏa thuận thanh toán trong hợp đồng.

Những thay đổi này không chỉ giúp doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc xác định chi phí và lợi nhuận mà còn góp phần tạo ra một môi trường kinh doanh minh bạch, giúp thị trường Bất động sản phát triển ổn định. Khi chính sách thuế rõ ràng, doanh nghiệp và nhà đầu tư sẽ có cơ sở vững chắc để hoạch định tài chính, tránh tranh chấp và tối ưu lợi nhuận.