Bốn yếu tố góp phần giữ giá bất động sản ở mức cao

Tại hội thảo "Bất động sản sau cơn sốt: Giá sẽ đi về đâu?", PGS. TS Ngô Trí Long - chuyên gia kinh tế thuộc Hiệp hội Tư vấn Tài chính Việt Nam cho rằng thị trường bất động sản đang trong giai đoạn điều chỉnh, với nghịch lý thanh khoản giảm nhưng giá bán vẫn neo cao. Theo ông, diễn biến này phản ánh những lực cản khiến giá chưa giảm tương xứng với sức mua, song cũng cho thấy khả năng duy trì mặt bằng giá hiện tại không thể kéo dài nếu thiếu người mua và dòng tiền thực.

Phân tích diễn biến thị trường, PGS.TS Ngô Trí Long nhận định bất động sản thường vận động theo chu kỳ sốt nóng và sốt lạnh. Sau giai đoạn tăng trưởng mạnh, thị trường có thể bước vào thời kỳ giá giảm hoặc thanh khoản suy yếu, trước khi phục hồi và ổn định trở lại. Trong bối cảnh hiện nay, ông chỉ ra 4 yếu tố chính đang góp phần giữ giá bất động sản ở mức cao.

Thứ nhất, thị trường đang chịu sức ép điều chỉnh khi thanh khoản suy giảm nhưng giá bán vẫn neo cao. Theo số liệu Bộ Xây dựng được ông dẫn tại hội thảo, trong quý III/2026, thị trường ghi nhận khoảng 92.024 giao dịch bất động sản thành công, giảm 8% so với quý II. Trong khi đó, lượng tồn kho được báo cáo ở mức gần 52.000 căn hộ.

Theo ông Long, những con số này cho thấy thị trường đang chịu áp lực lớn khi lượng hàng tồn kho còn đáng kể, trong khi giao dịch có xu hướng đi xuống. Dù vậy, giá bất động sản chưa giảm mạnh, một phần do các yếu tố chi phí và tình hình tài chính của chủ đầu tư cũng như người nắm giữ tài sản.

Thứ hai là chi phí đầu vào cao, đặc biệt là chi phí đất đai và chi phí đầu tư, trong khi nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân còn hạn chế. Trên thị trường có nhiều phân khúc sản phẩm, nhưng theo PGS.TS Ngô Trí Long, phân khúc vừa túi tiền mới là yếu tố quan trọng để giải quyết nhu cầu nhà ở thực.

Khi nguồn cung phù hợp với thu nhập chưa đáp ứng được nhu cầu, người mua khó tìm được sản phẩm có mức giá hợp lý. Đây cũng là một trong những nguyên nhân khiến bài toán tiếp cận nhà ở tiếp tục khó khăn, ngay cả khi thị trường có nhiều sản phẩm được chào bán.

Thứ ba là lãi suất và việc sử dụng đòn bẩy tài chính. Đây là yếu tố có khả năng tác động trực tiếp đến sức mua của người dân, đồng thời làm gia tăng chi phí vốn của doanh nghiệp bất động sản. Khi lãi vay tăng, khả năng tiếp cận tín dụng của người mua bị thu hẹp, còn các doanh nghiệp phải chịu thêm áp lực trả nợ và duy trì hoạt động dự án.

Thứ tư là những khó khăn nội tại của doanh nghiệp bất động sản, tập trung ở ba điểm nghẽn gồm pháp lý dự án, chi phí vốn và tiêu thụ sản phẩm. Theo ông Long, doanh nghiệp đang thiếu dòng tiền nhưng không dễ giảm giá bán mạnh, bởi động thái này có thể ảnh hưởng đến khả năng trả nợ và hiệu quả đầu tư dự án.

Từ những phân tích trên, chuyên gia cho rằng mặt bằng giá bất động sản hiện nay có thể được duy trì nhờ kỳ vọng của thị trường và những ràng buộc về chi phí. 

Tuy nhiên, việc giá bất động sản tiếp tục neo cao không đồng nghĩa thị trường không chịu sức ép giảm giá. Khi kỳ vọng của người bán không còn gặp được khả năng chi trả của người mua, khoảng cách giữa giá chào bán và giá giao dịch thực tế có thể trở thành dấu hiệu rõ nét hơn của quá trình điều chỉnh.