Các chương trình ưu đãi không đủ sức kéo thanh khoản thị trường

Trên thị trường bất động sản hiện nay, để thúc đẩy giao dịch, nhiều doanh nghiệp đã triển khai đa dạng chính sách hỗ trợ: giảm giá từ 20-30%, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc trong 3-5 năm, hoặc xây dựng lịch thanh toán với mức chi khoảng 6-8 triệu đồng mỗi tháng. Bên cạnh đó, một số dự án còn lựa chọn bàn giao nhà hoàn thiện cơ bản, giúp người mua giảm bớt gánh nặng chi phí ban đầu. Tuy nhiên, hiệu quả kích cầu vẫn chưa đồng đều, đặc biệt là với các sản phẩm có tổng giá trị lớn.

Theo báo cáo của One Mount Group, quý III năm nay, lượng giao dịch nhà đất tại Thành phố Hồ Chí Minh giảm 83% so với quý trước và 72% so với cùng kỳ năm trước, đồng thời tỷ lệ hấp thụ trên tổng nguồn cung sơ cấp trong 9 tháng đầu năm chỉ đạt 43%. Savills cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ nguồn cung căn hộ sơ cấp tại TP HCM chỉ khoảng 25%, còn nhà ở thấp tầng thậm chí chỉ 14%. Nhìn chung, thanh khoản trên thị trường hiện chỉ tập trung vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực và có mức giá cạnh tranh.

Nguyên nhân cốt lõi được các chuyên gia chỉ ra là mặt bằng giá vẫn cao hơn nhiều so với khả năng chi trả của người dân. Cụ thể, theo One Mount Group, giá căn hộ trung bình tại khu vực trung tâm TP HCM cũ khoảng 104 triệu đồng/m²; tại Bình Dương cũ khoảng 60 triệu đồng/m²; và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ khoảng 67 triệu đồng/m², tương ứng tăng 10%, 25% và 27% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đánh giá về các chính sách ưu đãi hiện hành, giới chuyên gia cho rằng các biện pháp giảm giá gián tiếp như chiết khấu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ vay chỉ giúp tăng nhẹ lượng giao dịch, chưa đủ sức cải thiện thanh khoản thị trường. Những chính sách này có thể giảm áp lực tài chính trong giai đoạn đầu, nhưng khó phát huy tác dụng kích cầu nếu mức giá bán thực tế vẫn vượt quá khả năng chi trả. Khi người mua ngày càng thận trọng hơn với chi phí vay và nghĩa vụ trả nợ dài hạn, hiệu quả bán hàng sẽ phụ thuộc chính vào mức giá thực tế và sự phù hợp của sản phẩm với nhu cầu.

Phía chủ đầu tư hiện đang chịu áp lực kép: chi phí phát triển dự án gia tăng trong khi sức mua lại suy giảm mạnh. Nhiều doanh nghiệp buộc phải thu hẹp biên lợi nhuận, tăng mức chiết khấu hoặc đưa ra các gói hỗ trợ tài chính để duy trì dòng tiền. Tuy nhiên, các chính sách ưu đãi công bố chưa hẳn đã phản ánh đầy đủ lợi ích thực tế mà người mua thực nhận. 

Chiết khấu trực tiếp giúp giảm số tiền mua nhà, trong khi các chính sách khác chủ yếu hỗ trợ dòng tiền trong một giai đoạn hoặc đi kèm điều kiện áp dụng. Hỗ trợ lãi suất chỉ có hiệu lực trong thời hạn nhất định, còn giãn tiến độ thanh toán không làm giảm tổng giá trị căn nhà. Quà tặng, gói nội thất hay voucher cũng không có giá trị tương đương tiền mặt với mọi khách hàng.

Các tổ chức nghiên cứu thị trường dự báo thanh khoản có thể tiếp tục suy yếu trong quý IV, khi mức giá vẫn là rào cản lớn nhất. Khảo sát DXS-FERI cho thấy tiêu chí được người mua quan tâm nhất bao gồm pháp lý và uy tín chủ đầu tư với 72-74% người tham gia, tiếp theo là vị trí và kết nối giao thông đạt 67%, cùng các giải pháp tài chính dài hạn được 39% người khảo sát quan tâm.

Khi người mua dành nhiều thời gian cân nhắc kỹ lưỡng trước khi quyết định, lợi thế cạnh tranh trên thị trường không còn nằm ở mức chiết khấu cao hay giá trị quà tặng hấp dẫn, mà tập trung vào các yếu tố cốt lõi: mức giá thực trả hợp lý, tính rõ ràng về pháp lý, sự phù hợp của sản phẩm và những phương án tài chính đủ sức thuyết phục trong dài hạn.