Các khu đô thị mới làm thay đổi cấu trúc thị trường bán lẻ Hà Nội

Theo báo cáo tình hình kinh tế - xã hội 9 tháng năm 2026 của Thống kê TP. Hà Nội, tính chung 9 tháng năm 2026, tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng Hà Nội đạt 810.929 tỷ đồng, tăng 15,6% so với cùng kỳ năm 2025.

Trong tổng mức bán lẻ và doanh thu dịch vụ tiêu dùng, bán lẻ hàng hóa tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn nhất với 518.251 tỷ đồng trong 9 tháng, tương đương 63,9% tổng mức và tăng 17,6% so với cùng kỳ năm trước.

Ở góc nhìn dài hạn, triển vọng thu nhập tạo thêm dư địa cho thị trường. Savills dự báo thu nhập trung bình của hộ gia đình tại Việt Nam tăng trưởng kép 7,4% mỗi năm trong giai đoạn 2026-2036. Theo đơn vị này, sự cải thiện về thu nhập tạo thêm dư địa cho tiêu dùng và mở rộng thị trường đối với các thương hiệu bán lẻ.

Cùng với sức mua tiêu dùng gia tăng, thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội đang chứng kiến sự mở rộng của nguồn cung, trong đó xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực trung tâm ngày càng rõ hơn.

Trước đó, số liệu của C&W cho thấy, trong nửa đầu năm 2026, thị trường bất động sản bán lẻ Hà Nội ghi nhận hơn 52.600 m2 nguồn cung mới, đưa tổng diện tích bán lẻ lên khoảng 1,44 triệu m2. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ một trung tâm thương mại tại khu vực rìa trung tâm cùng các khối đế bán lẻ tại phía Tây và khu vực trung tâm. trung tâm thương mại tiếp tục chiếm khoảng 85% tổng nguồn cung.

Đáng chú ý, phần lớn dự án mới tập trung tại khu vực ngoài trung tâm. Theo C&W, diễn biến này phản ánh sự dịch chuyển về các khu đô thị mới và những khu vực hình thành cộng đồng tiêu dùng mới, đồng thời gắn với xu hướng phát triển các mô hình bán lẻ kết hợp mua sắm, ăn uống và giải trí

Nguồn cung tăng nhưng khả năng hấp thụ của thị trường vẫn duy trì tích cực. Trong quý II/2026, tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt 87,9%, tăng 1,5 điểm phần trăm so với quý trước và 2,6 điểm phần trăm so với cùng kỳ. Nhu cầu thuê tiếp tục được dẫn dắt bởi các nhóm ngành lifestyle, F&B, thời trang - phụ kiện và giải trí. Giá thuê chào trung bình tầng trệt đạt 51,8 USD/m2/tháng, tăng 10% so với cùng kỳ.

Savills cũng ghi nhận diễn biến tích cực của thị trường. Theo đơn vị này, trong quý II/2026, tổng nguồn cung bán lẻ Hà Nội đạt khoảng 1,7 triệu m2, công suất toàn thị trường đạt 89%, trong khi giá thuê gộp tầng trệt tăng 3% so với cùng kỳ.

Số liệu tuyệt đối của hai đơn vị nghiên cứu có sự khác biệt do phạm vi thống kê, song cùng cho thấy nguồn cung bán lẻ đang mở rộng và tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao.

Quá trình này gắn chặt với sự thay đổi không gian đô thị. Savills cho rằng khu vực trung tâm vẫn giữ vai trò quan trọng, đặc biệt đối với các thương hiệu cao cấp và những điểm đến đã có nhận diện. Tuy nhiên, quá trình mở rộng đô thị và phát triển hạ tầng đang tạo ra các cộng đồng dân cư mới có quy mô và nhu cầu tiêu dùng riêng.

Sự hiện diện đồng thời của nhà ở, văn phòng, trường học, dịch vụ và cộng đồng quốc tế tại một số khu vực tạo điều kiện để nhiều mô hình bán lẻ phát triển gần hơn với nơi khách hàng sinh sống và làm việc. Bài toán lựa chọn địa điểm vì thế đang chuyển từ việc chỉ đánh giá lượng khách qua lại sang xác định ai là người tạo nên lượng khách đó và nhu cầu của họ là gì.