Các ngân hàng áp dụng chính sách cho vay mua nhà có giá trị dài hạn

Động thái này diễn ra trong bối cảnh Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tiếp tục định hướng giảm chi phí vốn để hỗ trợ người dân tiếp cận nhà ở, đồng thời thúc đẩy dòng tín dụng phục vụ nhu cầu ở thực - một trong những động lực quan trọng của thị trường bất động sản.

Chẳng hạn, mới đây Vietcombank vừa triển khai gói tín dụng quy mô 20.000 tỷ đồng dành cho khách hàng mua nhà tại các dự án bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở.

Theo chương trình, khách hàng được hưởng mức lãi suất thấp hơn tới 1%/năm so với lãi suất cho vay bất động sản thông thường dành cho khách hàng cá nhân. Thời hạn vay tối đa lên tới 35 năm, trong khi hạn mức cho vay có thể đạt 100% giá trị căn nhà, tùy điều kiện và hồ sơ tín dụng của khách hàng.

Trong khi đó, TPBank cũng triển khai chính sách ưu đãi đối với các khoản vay mua bất động sản và vay tiêu dùng có tài sản bảo đảm. Theo chương trình, một số khoản vay được giảm biên độ lãi suất tối đa 1,2 điểm % so với mức hiện hành, tùy từng sản phẩm và điều kiện áp dụng.

Một điểm mới trên thị trường là cuộc cạnh tranh không còn dừng ở mức lãi suất thấp trong thời gian ngắn mà chuyển sang tối ưu tổng chi phí khoản vay.

Với các khoản vay kéo dài từ 20 - 30 năm, việc giảm biên độ sau ưu đãi hoặc kéo dài thời gian hưởng lãi suất cố định có thể mang lại lợi ích lớn hơn nhiều so với việc giảm vài %/năm trong vài tháng đầu.

Đối với người mua nhà để ở, đây là yếu tố đặc biệt quan trọng bởi chỉ cần chênh lệch khoảng 1 điểm % lãi suất trong thời gian dài cũng có thể giúp tiết kiệm hàng trăm triệu đồng tiền lãi.

Còn VIB lựa chọn kéo dài thời gian cố định mức vay ưu đãi. Ngân hàng áp dụng mức cố định trong 5 năm đối với khách hàng cá nhân vay mua bất động sản, vay bù đắp tiền mua bất động sản, vay tái tài trợ hoặc vay xây dựng, sửa chữa nhà.

Thời gian cố định 5 năm được VIB giới thiệu là dài hơn đáng kể so với mức phổ biến 1-2 năm trên thị trường. Ngoài ra, khách hàng vay mua bất động sản còn có thể được giảm thêm 0,2-0,4%/năm thông qua gói hỗ trợ VIB Up, áp dụng trong suốt thời gian vay theo điều kiện chương trình. 

Đây là thời gian cố định lãi suất dài nhất hiện nay, trong khi phần lớn các ngân hàng chỉ cố định từ 12-24 tháng.

Việc kéo dài thời gian cố định lãi suất giúp người vay giảm đáng kể rủi ro khi lãi suất thị trường biến động, đồng thời chủ động hơn trong việc xây dựng kế hoạch tài chính dài hạn.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), lãi suất ưu đãi vay mua nhà tại khoảng 10 ngân hàng hiện dao động từ 8,2% - 10,5%/năm. Tuy nhiên, mức lãi suất này chủ yếu chỉ áp dụng trong thời gian ưu đãi từ 6 - 24 tháng. TPBank áp dụng ưu đãi trong 6 tháng, trong khi VietinBank và Standard Chartered kéo dài tới 24 tháng.

Dù nhiều chương trình ưu đãi được đưa ra, mặt bằng lãi suất vay mua nhà hiện vẫn được đánh giá ở mức cao. Theo số liệu từ DKRA Consulting, với khoản vay có thời gian cố định 12-24 tháng tại 11 ngân hàng thương mại, mức phổ biến hiện khoảng 10,9%/năm. Một số ngân hàng áp dụng mức 11-13%/năm đối với khoản vay cố định trong 12 tháng.

Ở chiều ngược lại, chỉ một số ngân hàng duy trì mức cố định 12 tháng dưới 10%, gồm HDBank 9,8%/năm, VietBank 9,5%/năm và Woori Bank 9,3%/năm. Điểm người vay cần lưu ý là tại nhiều ngân hàng, mức ưu đãi chỉ được áp dụng trong khoảng 6-24 tháng đầu.

Sau thời gian này, khoản vay sẽ chuyển sang cơ chế thả nổi và được điều chỉnh theo công thức, biên độ đã quy định. Vì vậy, bên cạnh mức ưu đãi ban đầu, người mua nhà cần tính toán cả chi phí vốn trong giai đoạn sau của khoản vay dài hạn.

Do đó, giới chuyên gia khuyến nghị người mua nhà không nên chỉ so sánh mức lãi suất ưu đãi ban đầu mà cần tính toán tổng chi phí khoản vay, bao gồm biên độ sau ưu đãi, thời gian cố định lãi suất, phí trả nợ trước hạn và các điều kiện đi kèm

Báo cáo của VDSC cũng dự báo lãi suất có thể đạt đỉnh nhưng khó giảm vì vấn đề mang tính hệ thống. Đó là chênh lệch tín dụng và tiền gửi khiến tỷ lệ Tín dụng/huy động tăng rất cao so với quá khứ, điều này gây áp lực lên cho thanh khoản hệ thống khi lãi suất qua đêm trung bình và cả doanh số giao dịch qua đêm trung bình tháng đang ở mức cao nhất lịch sử.

Theo các nhà phân tích của VDSC, tình trạng này sẽ khó đảo ngược với nhu cầu vốn trong hiện tại và làm cho khả năng giảm lãi suất cho vay khó xảy ra hơn, nhưng với các chính sách hỗ trợ của NHNN thì khả năng lãi suất sẽ lập đỉnh từ đây tới cuối năm 2026.