Cần định vị lại thị trường BĐS khi giá bán tăng, thanh khoản giảm

Nghịch lý giá tăng cao, nhưng thanh khoản giảm

Cơn sốt bất động sản đang lan rộng ở nhiều tỉnh thành. Giá rao bán nhiều nơi được "thổi" lên chóng mặt. Song cũng chính điều này đã tạo ra thế khó cho thị trường khi người muốn mua không mua được, người định bán lại… ngập ngừng rồi "hét giá". Cung - cầu khó gặp nhau. 

Theo báo cáo thị trường quý 4/2021 của Hội Môi giới BĐS Việt Nam, trong quý cuối năm là giá BĐS liên tục tăng bất chấp COVID-19. Quá trình hình thành các đô thị mới đang dẫn dắt quá trình tăng giá. Cùng với đó, nguồn cung thiếu hụt dẫn đến việc giá BĐS tăng cao. Thị trường BĐS đã xuất hiện bong bóng cục bộ; giá đất nền các khu vực tăng mạnh theo các dự án.

Tuy nhiên, theo đơn vị này, giá nhà tăng nhưng thanh khoản không tăng tương xứng. Lý do bởi người bán thì tính thêm phần "trượt giá", "phát triển hạ tầng" và "lợi nhuận" vào giá trị tài sản, người mua lại kỳ vọng giá giảm nhờ dịch bệnh và chờ mua với giá bằng hoặc thấp 5% - 10% so với quý 2/2021.  

Do đó, người bán nếu không áp lực vay sẽ không giảm giá, giữ luôn giá bán kỳ vọng làm mặt bằng giá mới. Giao dịch chỉ xuất hiện nhiều ở người bán bị áp lực ngân hàng hoặc muốn thanh khoản nhanh nên chấp nhận bán bằng thời điểm quý 2/2021, hoặc giảm tối đa 5% để có giao dịch. Đó chính là lý do xảy ra nghịch lý "thị trường đâu đâu cũng thấy tăng giá, nhưng đâu đâu cũng thấy than thở không bán được hàng".

Dù vậy, chính sách tín dụng thận trọng đã giữ cho thị trường vẫn ổn định về tổng thể. Cùng với đó, Cơ quan chức năng đang tập trung mạnh vào củng cố thể chế và hành lang pháp lý.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết, các nhà đầu tư, những người có nhu cầu ở thực đều tìm kiếm những khu giá cả hợp lý, chủ đầu tư uy tín. Do đó, những dự án đáp ứng được tiêu chí về giá cả, pháp lý thì vẫn sẽ có thanh khoản tốt.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nhận định, giá đất "thoát ly" giá trị thực không phù hợp với "quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung - cầu" và không phù hợp với thực tiễn của thị trường bất động sản, lại có thể trở thành "dao hai lưỡi" vừa thiệt hại cho người tiêu dùng, vừa có thể bất lợi cho chính các chủ đầu tư vì nếu đưa ra giá bán nhà quá cao mà không được thị trường chấp nhận, dẫn tới làm tăng lượng hàng tồn kho bất động sản.

Định vị lại thị trường BĐS

Theo Bộ phận Nghiên cứu và Phát triển DKRA Việt Nam, 2022 là năm định vị lại thị trường trên toàn thị trường và nhiều phân khúc. Trong đó, mặt bằng giá mới sẽ được thiết lập, nhà cao cấp hạng sang tiếp tục tăng trưởng mạnh và nhà giá rẻ vẫn khan hiếm trong 12 tháng tới.

Theo đó, nguồn cung mới và sức cầu của phân khúc đất nền trong năm 2022 có thể phục hồi và tăng so với năm 2021, tập trung chủ yếu ở các tỉnh giáp ranh như Long An, Đồng Nai, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu trong khi TP. Hồ Chí Minh tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Đất nền tiếp tục được lựa chọn là kênh đầu tư hàng đầu. Thị trường được dự báo có thể hồi phục với mức độ tích cực tùy tùng phân khúc cụ thể.

Về quy mô toàn thị trường BĐS Việt Nam, trên nền tảng của các tiền đề hiện hữu, các chuyên gia cho rằng năm 2022 là thời điểm phù hợp để định vị lại để nâng cấp, đưa thị trường phát triển tương xứng với tầm vóc quốc gia và bắt kịp xu hướng các nước lân cận như Thái Lan, Malaysia, Singapore... 

Trong quá trình nâng cấp, định vị lại, cần lưu ý điều chỉnh các tiêu chí giá mới trong phân cấp loại hình căn hộ sao cho phù hợp với sự vận động chung. Cụ thể như khung giá phù hợp để xác định căn hộ hạng C là dưới 35 triệu đồng/m2, căn hộ hạng B từ trên 35 - 60 triệu đồng/m2, căn hộ hạng A từ trên 60 - 100 triệu đồng/m2 và hạng sang từ trên 100 triệu đồng/m2.

Song song đó, hệ thống pháp luật liên quan đến BĐS nhà ở phải được bổ sung và hoàn thiện hơn nhằm bắt kịp diễn biến và nhu cầu thị trường, nhất là sự phát triển của các loại hình BĐS mới. Quy trình pháp lý cần được đơn giản hóa, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tháo gỡ những vướng mắc thủ tục, sớm hoàn thiện pháp lý dự án. Từ đó, đẩy nhanh tiến độ xây dựng, gia tăng nguồn cung và góp phần ổn định mặt bằng giá trên thị trường. 

Đối với hình thức đầu tư mới, nên sớm có khung pháp lý chắc chắn, một mặt thúc đẩy sự tăng trưởng của hình thức đầu tư này, mặt khác có thể đảm bảo quyền lợi của khác hàng và nhà đầu tư.

Tại buổi công bố Báo cáo toàn cảnh thị trường bất động sản nhà ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận năm 2021, ông Võ Hồng Thắng - Trưởng Phòng R&D (Nghiên cứu phát triển) Công ty CP DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) bổ sung: ‘‘Về phía cơ quan nhà nước, việc ban hành các chương trình nhà ở quốc gia mang tính lâu dài như nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân người lao động... phải gắn liền với vấn đề tài chính cho người mua nhà lần đầu. Trong khi đó, doanh nghiệp hoặc tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực dịch vụ BĐS nên đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong mô hình vận hành để cải tiến chất lượng dịch vụ và tối ưu chi phí, tăng cường áp dụng các bộ quy tắc, chuẩn mực nghề nghiệp nhằm nâng cao trình độ nhân viên tư vấn BĐS…’’.