Căn hộ tại Hà Nội hình thành mặt bằng giá mới

Theo Savills Việt Nam, nếu năm 2025, nguồn cung căn hộ mới ghi nhận mức cao nhất trong vòng 5 năm và chủ yếu đến từ phân khúc hạng B, thì hiện nay cơ cấu sản phẩm đang dịch chuyển rõ rệt lên nhóm trung - cao cấp. Thực tế thị trường cho thấy, tại Hà Nội, các căn hộ có giá từ 4 tỷ đồng trở lên đang chiếm tỷ trọng lớn, dần hình thành một “mặt bằng giá mới” trên thị trường.

Bước sang năm 2026, thị trường dự kiến đón khoảng 18.454 căn hộ mới, chủ yếu thuộc phân khúc hạng A và B. Dù nguồn cung tăng mạnh nhưng mặt bằng giá được dự báo khó giảm trong ngắn hạn do chi phí phát triển dự án vẫn ở mức cao, từ tiền sử dụng đất, chi phí tài chính đến chi phí xây dựng, trong khi các chủ đầu tư ngày càng tập trung vào sản phẩm chất lượng cao.

Một điểm đáng chú ý là các đại đô thị tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung và giao dịch. Trong năm 2025, các dự án như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Global Gate và Vinhomes Wonder City chiếm hơn 50% tổng nguồn cung và lượng giao dịch toàn thị trường. Điều này cho thấy thị trường đang ngày càng phụ thuộc vào nguồn cung từ các khu đô thị quy mô lớn.

Trong bối cảnh nguồn cung tăng nhưng tập trung vào phân khúc trung - cao cấp, thị trường nhà ở Hà Nội năm 2026 nhiều khả năng tiếp tục duy trì mặt bằng giá cao, đồng thời đẩy nhanh xu hướng dịch chuyển ra vùng ven.

Các chỉ số thị trường cũng cho thấy, năm 2026 sẽ là giai đoạn nguồn cung tăng mạnh nhưng chưa có dấu hiệu giảm giá, do cơ cấu sản phẩm vẫn tập trung ở phân khúc trung - cao cấp thay vì nhà ở bình dân.

Về dài hạn, quy hoạch đô thị được kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy giãn dân, giảm áp lực khu vực nội đô và tái cân bằng cung - cầu. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, mặt bằng giá nhiều khả năng vẫn duy trì ở mức cao, đặc biệt tại các dự án có hạ tầng và tiện ích đồng bộ.

Diễn biến này cho thấy thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào một chu kỳ mới, trong đó nguồn cung tăng nhưng giá khó giảm, còn người mua nhà ngày càng phải chấp nhận dịch chuyển xa trung tâm để tìm kiếm mức giá phù hợp hơn.