Cẩn trọng khi đầu tư bất động sản "ăn theo" hạ tầng, quy hoạch

Nhiều chuyên gia bất động sản nhận định, sự phát triển của cơ sở hạ tầng có tác động không nhỏ và dường như là yếu tố chính tạo nên "sốt" giá bất động sản. Có thể nói, câu thần chú “đường mở đến đâu giá đất tăng đến đấy” gần như đúng ở mọi trường hợp. Do đó, năm 2021, hàng loạt dự án trọng điểm quốc gia sẽ được hoàn thành khiến thị trường bất động sản khắp nơi lên cơn sốt "ăn theo".

Thực tế, ở TP. HCM, thời gian qua khu vực phía Nam, khu tây TP.HCM không sôi động bằng khu Đông, bởi khu Đông được đầu tư khá nhiều dự án hạ tầng trọng điểm và kết nối với các tỉnh thành khác. 

Thông tin với TTXVN, Tổng Giám đốc REIC Đặng Quang Long cho rằng, giá bán bất động sản tại Thành phố Thủ Đức tăng quá nhanh so với mặt bằng giá toàn TP.HCM. Thủ Đức giờ rất hiếm những lô đất khoảng 50 m2 có giá dưới 3 tỷ đồng. Nếu mức giá này, năm 2019 dễ dàng chọn được vị trí đẹp thì giờ phải có trong tay trên 3,5 tỷ đồng mới có thể tính chuyện mua được. Hiện đất ở một số khu vực để trở thành trung tâm của thành phố Thủ Đức tăng đột biến lên ngưỡng 70-100 triệu đồng/m2. 

Hiện tượng giá tăng mạnh tại TP. Thủ Đức cũng dễ giải thích bởi các nhà đầu tư cũng như khách hàng thu nhập cao nhìn thấy tiềm năng phát triển cơ sở hạ tầng giao thông, hạ tầng đô thị, tiện ích xã hội của khu vực này trong tương lai.

Tương tự, thị trường BĐS phía bắc mấy năm qua cũng phát triển vượt bậc do cầu, đường được đầu tư khá tốt. Hạ tầng đi đến đâu các dự án bất động sản, đô thị được xây dựng đến đó, tạo sự phát triển cho bộ mặt đô thị chung cho cả vùng. Như từ giữa tháng 7, sau khi Hà Nội công bố Quy hoạch chung đô thị Hòa Lạc đến năm 2030 thì chỉ trong vài tuần, các làng, xã quanh khu vực này được đẩy giá đất vườn, ruộng từ vài trăm nghìn đồng/m2 lên đến 2 triệu đồng/m2. Giá đất ở huyện Hoài Đức, Thạch Thất... dù hạ tầng chưa đồng bộ, xung quanh chỉ có đường Quốc lộ 32 và đường Láng - Hoà Lạc nhưng cũng được đẩy lên rất cao.

"Sốt đất" khi có các thông tin quy hoạch hoặc dự án hạ tầng mới là dễ hiểu nếu xét ở khía cạnh đầu tư bất động sản. Tâm lý đầu tư thường sẽ xuất hiện mạnh ở thời điểm có thông tin tốt về siêu dự án, hạ tầng giao thông lớn hay chính sách quy hoạch…

Tuy nhiên hiện nay có nhiều dự án hạ tầng đến khi khởi công hoặc khánh thành lại không tạo giá trị cao như nhà đầu tư mong đợi, bởi thực tế thời gian chuẩn bị rất lâu, đến khi chính thức, mọi giá trị gia tăng, trong đó có cả giá kỳ vọng đều đã được cơn sốt trước đó cộng hết vào. Rất nhiều nhà đầu tư mua bị om vốn, thậm chí lỗ lớn vì tình trạng này.

Một ví dụ điển hình là ở Nhơn Trạch (tỉnh Đồng Nai) hay tại TP. HCM là Cần Giờ. Giá nhà đất liên tục tăng theo các đợt thông tin về cầu Cần Giờ, cầu Nhơn Trạch được đầu tư. Đến nay sau nhiều lần "sốt đất", cây cầu Nhơn Trạch vẫn chưa được khởi công và các khu đô thị tại đây gần như vắng bóng người nên bị xuống cấp nghiêm trọng, cỏ cây mọc um tùm.

Hay như giá đất xung quanh khu vực sân bay Long Thành - Đồng Nai đã tăng rất mạnh khi có thông tin quy hoạch sân bay này. Trong vài năm gần đây, giá đất khu vực này tiếp tục có nhiều đợt sóng khi Quốc hội phê duyệt chủ trương đầu tư.

Việc giá đất tăng lên cùng với sự phát triển của hạ tầng và quy hoạch không có gì là xa lạ. Tuy nhiên, trên thực tế có thể khắc nghiệt hơn nhiều. Nhiều nhà đầu tư “đón sóng” bất động sản sân bay Long Thành cách đây 10 năm đã phải ngậm ngùi cắt lỗ trước đợt sóng tăng vừa qua do không thể chờ được. Cũng như trường hợp ở thành phố mới Bình Dương dù được hình thành cách nay hơn 10 năm và được đầu tư hạ tầng rất bài bản. Tuy nhiên cho đến nay, dân cư ở khu vực này vẫn khá thưa thớt. Giá đất ở đây “đóng băng” đã khiến không ít nhà đầu tư phải cắt lỗ trước áp lực lớn của đòn bẩy tài chính.

Vì vậy, bà Nguyễn Thị Thanh Hương đã chia sẻ trên TNO rằng, khi dự án hạ tầng được công bố, mọi người đổ về mua gom đất, chờ tăng giá. Nhưng các nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ thời hạn triển khai, những yếu tố có thể cộng vào giá, kể cả mức tăng kỳ vọng để biết mức giá đó còn hấp dẫn hay không, đồng thời căn cứ vào nhu cầu thực tế, tiềm lực của địa phương đó có thể phát triển kinh tế, đô thị, thị trường BĐS được hay không mới quyết định đầu tư.

Bởi không phải bất cứ dự án hạ tầng nào cũng có thể giúp thị trường BĐS phát triển, nhất là đối với các địa phương không có tiềm năng. Nhiều nơi hạ tầng thênh thang nhưng thực tế không phát triển được đô thị do không có tiềm lực để đầu tư BĐS. Do vậy phải tìm hiểu kỹ tình hình, kế hoạch triển khai có khả thi hay không, chứ không phải cứ nghe một dự án hạ tầng được đầu tư mà kỳ vọng một tương lai quá sáng sủa rồi vác tiền đi "lướt sóng", sẽ rất dễ "chết chìm" vì lúc này mua thì dễ nhưng bán sẽ vô cùng khó khăn.