Cảnh báo rủi ro bong bóng khi tồn kho bất động sản trên 40%

Tại BCTC cuối quý I, nhóm 55 doanh nghiệp BĐS dân cư niêm yết ghi nhận 453.846 tỷ đồng hàng tồn kho. Tổng người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện đạt 201.747 tỷ đồng, bằng 44,5% quy mô tồn kho. Phần còn lại, tương đương 252.099 tỷ đồng, cho thấy hơn một nửa lượng tồn kho chưa có dòng tiền bán hàng đi kèm.

Novaland là doanh nghiệp có quy mô tồn kho lớn nhất, đạt 155.029 tỷ đồng, chiếm 34,2% tổng tồn kho của 55 doanh nghiệp. Trong đó, bất động sản để bán đang xây dựng đạt 146.229 tỷ đồng; bất động sản để bán đã hoàn thành đạt 8.683 tỷ đồng. Tổng người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện đạt 22.267 tỷ đồng, tương ứng 14,4% tồn kho của doanh nghiệp.

Ở Khang Điền, hàng tồn kho đạt 29.126 tỷ đồng. Trong khi đó, người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện đạt khoảng 715 tỷ đồng, tương ứng phần dòng tiền bán hàng đi kèm mới đạt khoảng 2,5% tồn kho. Phần còn lại, khoảng 28.411 tỷ đồng, vẫn nằm chủ yếu trong chu kỳ phát triển, bán hàng và bàn giao dự án.

Phát Đạt ghi nhận 15.062 tỷ đồng hàng tồn kho, nhưng người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện chỉ đạt 23 tỷ đồng, tương ứng khoảng 0,2% tồn kho. Quy Nhơn Iconic, tên thương mại của Khu đô thị Bắc Hà Thanh, từng đóng góp vào doanh thu và dòng tiền của doanh nghiệp. Tại thời điểm cuối quý I, tốc độ bán hàng, thu tiền và bàn giao vẫn ảnh hưởng trực tiếp đến vòng quay vốn của các dự án còn lại.

Ở chiều ngược lại, Sunshine Group có 14.521 tỷ đồng hàng tồn kho, trong khi người mua trả tiền trước và doanh thu chưa thực hiện đạt 27.821 tỷ đồng, cao gấp khoảng 1,9 lần quy mô tồn kho tại thời điểm cuối quý. Cùng trong nhóm có hàng tồn kho lớn, Phát Đạt và Vinaconex ITC có tỷ lệ khoảng 0,2%; Năm Bảy Bảy đạt 0,7%; Khang Điền đạt 2,5%; Kosy đạt 3,9%.

Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026, GS. TS. Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội khóa XV, Phó Chủ tịch Hội đồng Giáo sư Nhà nước, Phó Chủ tịch Hội Khoa học Kinh tế Việt, đưa ra một loạt chỉ báo cảnh báo cần được theo dõi thường xuyên.

Đó là tỷ lệ đầu tư vào bất động sản vượt 35% tổng vốn đầu tư xã hội là dấu hiệu cần lưu ý. Tỷ lệ tồn kho trên 30% phản ánh tình trạng dư cung, còn khi vượt 40% có thể dẫn tới nguy cơ bong bóng thị trường.

Bên cạnh đó, tỷ lệ nhà bỏ trống trên 20% được xem là biểu hiện của dư cung nghiêm trọng. Thời gian tồn kho kéo dài từ 8-10 tháng cũng là tín hiệu cảnh báo thị trường đang gặp vấn đề về thanh khoản.

Rủi ro sẽ càng gia tăng nếu tồn kho lớn đi cùng với mức vay nợ cao của doanh nghiệp và khả năng thanh khoản suy giảm.