CBRE: Chuyển dịch bất động sản từ tiềm năng ngắn hạn đến giá trị thực

Sự kiện góp phần định hướng tư duy đầu tư và sở hữu BĐS dựa trên các giá trị nền tảng, thay vì các yếu tố mang tính ngắn hạn, đồng thời nâng cao nhận thức về vai trò của những sản phẩm BĐS tạo ra giá trị lâu dài cho cư dân, nhà đầu tư và cộng đồng.

Chuyển dịch bất động sản: Từ tiềm năng ngắn hạn đến giá trị thực

Thị trường BĐS Việt Nam đang bước vào một chu kỳ phát triển mới, trong đó động lực tăng trưởng không còn đến chủ yếu từ kỳ vọng tăng giá ngắn hạn mà dần chuyển sang những yếu tố tạo nên giá trị thực và khả năng khai thác bền vững trong dài hạn. Tiềm năng tăng trưởng kinh tế, thu hút dòng vốn FDI, cùng với chương trình đầu tư hạ tầng quy mô lớn đang tạo nền tảng cho một giai đoạn phát triển mới của các đô thị Việt Nam. Theo CBRE, Trong 6 tháng đầu năm 2026, tăng trưởng GDP đạt 8,18%, FDI đăng ký tăng 61% và FDI thực hiện tăng 11% so với cùng kỳ, trong khi Chính phủ tiếp tục đẩy mạnh các dự án hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành và hệ thống metro tại TP.HCM.

Được thúc đẩy bởi sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng và kết nối vùng, nguồn cung nhà ở đang dịch chuyển rõ nét sang các khu vực vệ tinh. Tính đến Quý 2/2026, TP.HCM (cũ) vẫn dẫn đầu với 73% tổng nguồn cung bất động sản nhà ở (chung cư và nhà thấp tầng), theo sau là Bình Dương (19%), Đồng Nai (5%) và Long An (4%) (cũ).

Trong cơ cấu nguồn cung mở bán mới nhà thấp tầng hằng năm, tỷ trọng của TP.HCM (cũ) đã giảm đáng kể, từ mức 40 - 70% trước đây xuống còn 20 - 40% kể từ năm 2024, cho thấy xu hướng lan tỏa nguồn cung sang các thị trường hưởng lợi từ hạ tầng ngày càng rõ rệt.

Xu hướng dịch chuyển nguồn cung thể hiện rõ nét hơn ở loại hình căn hộ. Nếu trước năm 2024, TP.HCM (cũ) thường chiếm khoảng 60-85% tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới của toàn vùng, thì từ năm 2024 đến nay, tỷ trọng này đã giảm xuống còn 20-50%. Nguồn cung mới ngày càng phân bổ mạnh sang các thị trường vệ tinh như Bình Dương, Long An và Đồng Nai (cũ), phản ánh tác động của quá trình phát triển hạ tầng liên vùng, quỹ đất dồi dào và sự mở rộng không gian đô thị.

Bối cảnh này đang tạo ra một sự thay đổi quan trọng trong tâm lý người mua nhà. Nếu như trước đây, bất động sản thường được nhìn nhận như một tài sản đầu tư với kỳ vọng tăng giá nhanh, thì hiện nay người mua ngày càng quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế, chất lượng môi trường sống và khả năng đáp ứng nhu cầu của gia đình trong dài hạn. Xu hướng này đặc biệt rõ nét tại các đô thị lớn, nơi áp lực dân số, giao thông và chi phí sinh hoạt đang buộc người dân phải đánh giá lại các tiêu chí lựa chọn nơi ở.

Các khảo sát gần đây của CBRE cho thấy nhu cầu ở thực vẫn đang rất lớn và việc giải bài toán về khả năng chi trả, tạo ra sản phẩm phù hợp đáp ứng nhu cầu ở thực đang là ưu tiên không chỉ từ phía chính quyền mà còn là cơ hội cho các chủ đầu tư. Tại TP.HCM, có tới 69% người được khảo sát chấp nhận dịch chuyển ra khu vực vùng ven hoặc các đô thị mới để đổi lấy không gian sống rộng rãi hơn và mức giá hợp lý hơn, trong khi chỉ 27% vẫn ưu tiên sống gần khu vực trung tâm dù phải chấp nhận diện tích nhỏ hơn và mức giá cao hơn (khảo sát người tiêu dùng BĐS qúy 2/2026 của Batdongsan.com.vn). Đối với người mua ở, 72% lựa chọn các khu vực có hạ tầng mới và khả năng kết nối tốt, phản ánh rõ xu hướng dịch chuyển nhu cầu từ khu vực lõi sang các cực tăng trưởng mới.

Cùng với đó, khái niệm về một nơi ở lý tưởng cũng đang thay đổi. Người mua ngày nay không chỉ lựa chọn một ngôi nhà, mà đang lựa chọn một phong cách sống. Các yếu tố như môi trường sống xanh, mật độ xây dựng thấp, công viên quy mô lớn, hệ thống giáo dục, chăm sóc sức khỏe và không gian sinh hoạt cộng đồng ngày càng trở thành những tiêu chí quan trọng trong quyết định mua nhà. Theo nghiên cứu của CBRE, chất lượng sống đang dần vượt lên trên yếu tố vị trí, trong khi các không gian phục vụ sức khỏe, thể thao, làm việc linh hoạt và các tiện ích phục vụ đời sống hàng ngày được xem là nhu cầu cốt lõi của người mua nhà thế hệ mới.

Trong bối cảnh đó, những dự án BĐS tạo ra "giá trị thực" đang ngày càng được thị trường đánh giá cao. Giá trị của một dự án không còn được quyết định đơn thuần bởi vị trí hay tốc độ tăng giá trong ngắn hạn, mà được hình thành từ chất lượng quy hoạch, khả năng vận hành, hệ sinh thái tiện ích, tính kết nối hạ tầng và cộng đồng cư dân được kiến tạo trong dài hạn. Các yếu tố như chất lượng môi trường sống, hạ tầng kết nối, hệ sinh thái tiện ích đa dạng, quy hoạch đồng bộ và khả năng vận hành bền vững đang trở thành những tiêu chí định hình một khu đô thị đáng sống và có sức cạnh tranh lâu dài.

Song song với sự thay đổi của nhu cầu người mua là sự chuyển dịch mạnh mẽ trong mô hình phát triển đô thị. Nếu giai đoạn trước đây gắn liền với các dự án đơn lẻ hoặc các khu đô thị vệ tinh có quy mô hạn chế, thì tương lai sẽ thuộc về các đô thị tích hợp đa chức năng, nơi cư dân có thể sống, làm việc, học tập, mua sắm và giải trí trong cùng một hệ sinh thái. Báo cáo cho thấy TP.HCM đang bước vào giai đoạn chuyển đổi từ mô hình đô thị đơn tâm sang mô hình siêu đô thị đa cực, được thúc đẩy bởi hạ tầng liên vùng, hệ thống metro, các tuyến vành đai và sự hình thành của nhiều cực tăng trưởng mới.

Theo bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, BP. Nghiên cứu và tư vấn, CBRE Việt Nam: "Nhìn về dài hạn, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự chuyển đổi từ tư duy sở hữu tài sản sang tư duy sở hữu giá trị sống. Những dự án có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, được phát triển trên nền tảng quy hoạch bài bản, hạ tầng đồng bộ, môi trường sống chất lượng và hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh sẽ là những dự án tạo ra giá trị bền vững nhất. Khi người mua ngày càng ưu tiên chất lượng sống, sức khỏe và trải nghiệm cư dân, "giá trị thực" sẽ trở thành thước đo quan trọng nhất để đánh giá sức hấp dẫn của bất động sản trong giai đoạn phát triển mới của thị trường Việt Nam".

Giá trị bất động sản đang dịch chuyển từ vị trí sang hệ sinh thái sống

Bên cạnh sự cải thiện của các yếu tố vĩ mô, thị trường BĐS đang xuất hiện một sự thay đổi mang tính cấu trúc về nguồn cung và nguồn cầu. Trong nhiều năm, giá trị BĐS thường gắn liền với yếu tố vị trí trung tâm. Tuy nhiên, khi quỹ đất ngày càng hạn chế, mặt bằng giá leo thang và hệ thống hạ tầng liên vùng phát triển mạnh mẽ, lợi thế cạnh tranh đang dần dịch chuyển sang các khu đô thị được quy hoạch đồng bộ với khả năng cung cấp môi trường sống toàn diện.

Thực tế cho thấy nguồn cung mới đang được mở rộng ra ngoài khu vực lõi đô thị. Trong khi các khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm quỹ đất và chi phí phát triển cao, các cực tăng trưởng mới tại vùng ven và các địa phương lân cận đang trở thành động lực chính của thị trường. Báo cáo ghi nhận nguồn cung bất động sản nhà ở khu vực phía Nam đang có xu hướng dịch chuyển mạnh sang Bình Dương, Long An, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu, song hành với quá trình đầu tư hạ tầng liên vùng và mở rộng không gian đô thị của TP.HCM.

Một điểm đáng chú ý khác là dù nguồn cung từng trải qua giai đoạn suy giảm kéo dài, mặt bằng giá nhà ở vẫn duy trì xu hướng tăng trưởng ổn định. Giai đoạn 2021-2026, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM ghi nhận mức tăng trưởng bình quân khoảng 14% mỗi năm, trong khi giá thứ cấp tăng khoảng 12% mỗi năm. Trong các năm tới, trung bình mỗi năm giá bán sơ cấp của căn hộ ước tính tăng thêm 11% mỗi năm. Đối với phân khúc nhà thấp tầng, giá sơ cấp và thứ cấp cũng duy trì mức tăng lần lượt khoảng 5-6% mỗi năm trong giai đoạn dự báo 2026-2028. Điều này cho thấy thị trường đang chuyển từ tăng trưởng dựa trên đầu cơ sang tăng trưởng dựa trên sự khan hiếm quỹ đất, hạ tầng hoàn thiện và nhu cầu ở thực ngày càng lớn.

Đồng thời, sự phát triển của các đại đô thị tích hợp đang làm thay đổi cách người dân tiếp cận khái niệm "vị trí đắc địa". Thay vì chỉ tập trung vào khoảng cách đến trung tâm, người mua đang đánh giá bất động sản dựa trên khả năng đáp ứng đồng thời các nhu cầu về sinh sống, làm việc, học tập, giải trí và chăm sóc sức khỏe. Đây là lý do các mô hình đô thị tích hợp, đô thị đa trung tâm và "15-minute city" ngày càng thu hút sự quan tâm của cả người mua ở thực lẫn nhà đầu tư dài hạn.

Thào CBRE, từ góc độ thị trường, có thể nhận thấy quá trình đô thị hóa của TP.HCM đang bước sang một giai đoạn mới. Thành phố không còn phát triển theo mô hình mở rộng đơn cực truyền thống mà đang chuyển sang mô hình siêu đô thị đa cực, được hỗ trợ bởi các tuyến vành đai, metro, cao tốc và hệ sinh thái công nghiệp - logistics quy mô vùng. Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh của một dự án sẽ không chỉ nằm ở sản phẩm nhà ở, mà nằm ở khả năng hình thành một cộng đồng cư dân bền vững cùng hệ sinh thái tiện ích hoàn chỉnh.

CBRE cho rằng giai đoạn sắp tới sẽ chứng kiến sự phân hóa mạnh hơn giữa các dự án đơn lẻ và các khu đô thị được quy hoạch bài bản. Những dự án có kết nối hạ tầng tốt, không gian xanh quy mô lớn, hệ thống tiện ích đầy đủ, khả năng vận hành chuyên nghiệp và đáp ứng nhu cầu sống đa thế hệ sẽ tiếp tục thu hút người mua ở thực, đồng thời duy trì giá trị tài sản tốt hơn trong dài hạn. Ngược lại, các dự án thiếu tiện ích, phụ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng tăng giá hoặc chưa hình thành cộng đồng cư dân thực tế sẽ đối mặt với áp lực cạnh tranh ngày càng lớn.