Chung cư 400 triệu đồng: Giá rẻ nhưng đêm ngày “ngồi trên đống lửa”

Chung cư mini hút khách nhờ yếu tố “ngon-bổ-rẻ”

Trong vài năm gần đây, tại một số khu vực vùng ven của Hà Nội như Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm, Long Biên, Hoàng Mai, Thanh Trì... xuất hiện nhiều dự án chung cư mini theo kiểu “hộp diêm”, với giá bán rất rẻ, chỉ bằng 1/4 so với các căn hộ bình thường.

Khảo sát từ một số trang rao bán nhà ở, BĐS cho thấy, giá bán của các căn hộ mini với diện tích từ 20-50m2, chỉ dao động từ 400 triệu - 700 triệu đồng.

Chung cư mini được rao bán nhiều trên các sàn BĐS online. Ảnh chụp màn hình

Theo chị H., một chuyên viên môi giới nhà đất tại Hà Nội cho biết, nhờ giá bán rẻ nên các căn hộ mini đang được nhiều người chọn mua, nhất là người có thu nhập thấp, hoặc người độc thân. Thậm chí, một số dự án còn xảy ra tình trạng “cháy hàng”.

Môi giới này dẫn chứng, đầu năm 2019, một dự án chung cư mini tại Bắc Từ Liêm cung cấp ra thị trường 26 căn hộ những đã bán gần hết chỉ trong 1 tháng mở bán.

Tìm hiểu thực tế cho thấy, dự án chung cư mini do chị H. giới thiệu là một tòa nhà 5 tầng, có diện tích khoảng 250 m2, bên trong được chia làm nhiều căn hộ nhỏ.

Trong đó, những căn hộ 60 m2 trở lên sẽ có 2 phòng ngủ. Đối với các căn hộ nhỏ hơn, diện tích khoảng 20 m2 sẽ có thêm gác lửng làm phòng ngủ, phù hợp với người độc thân.

Người mua có thể lựa chọn hình thức sở hữu 20 năm, hoặc 50 năm. Mức kinh phí có thể trội thêm 150 triệu - 200 triệu đồng/căn hộ.

Theo chị H. sở dĩ các căn hộ mini có giá rẻ như vậy là do người mua sẽ không được cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở (sổ hồng).

Tuy nhiên, bù lại theo môi giới này, hợp đồng mua nhà sẽ được công chứng đầy đủ, theo đúng quy định của pháp luật, nếu phía chủ nhà phá vỡ hợp đồng sẽ bị phạt nặng. Vì vậy, quyền lợi của người mua vẫn sẽ được đảm bảo.

Tuy nhiên, dù đáp ứng được nhu cầu nhà ở của người dân có thu nhập thấp nhưng thời gian qua xảy ra hiện tượng, nhiều chung cư mini cơi nới, xây dựng trái phép, tràn lan dẫn tới quy hoạch ở một số khu vực bị phá vỡ.

Tiềm ẩn nhiều rủi ro

Theo Luật sư Nguyễn Đức Hùng, Phó phòng Tranh tụng, hãng luật TGS, Đoàn Luật sư Hà Nội, khi xây dựng chung cư mini, chủ nhà sẽ lợi dụng kẽ hở của pháp luật bằng cách “núp bóng” xin phép nhà ở riêng lẻ trên đất ở (hợp pháp).

Sau khi được cấp giấy phép xây dựng, chủ nhà tự ý thực hiện việc xây dựng công trình theo kiểu nhiều tầng, phân chia thành nhiều căn hộ mà không tuân thủ các quy định, quy chuẩn của pháp luật về xây dựng (xây sai phép).

Chung cư mini hút khách nhờ yếu tố “ngon-bổ-rẻ” nhưng cũng có rủi ro cao về pháp lý.

Nhìn nhận từ thực tế, các dự án chung cư mini vẫn có thể cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà ở (sổ hồng) nếu đáp ứng đủ các điều kiện của pháp luật. Tuy nhiên, hầu hết các dự án chung cư mini hiện nay đều khó cấp sổ hồng do vướng nhiều sai phạm.

Cụ thể, sai phạm đầu tiên và phổ biến nhất là về an toàn tính mạng, tài sản của người mua, khi vấn đề phòng cháy chữa cháy không được nghiệm thu, đảm bảo.

Thứ hai là rủi ro pháp lý, người mua khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (sổ hồng) sẽ phải đối diện với nhiều khó khăn trong việc chuyển nhượng cũng như không thể thế chấp để vay vốn, không thể cho hưởng thừa kế và bị hạn chế một số quyền dân sự khác.

Thứ ba là khó nâng cấp và sửa chữa. Với những chung cư bình thường thì khi có vấn đề xảy ra thì chủ đầu tư hoặc ban quản lý tòa nhà sẽ xử lý.

Tuy nhiên khi có vấn đề xảy ra với căn hộ mini thì rất khó có thể được hỗ trợ từ chủ đầu tư.

Để tránh rủi ro có thể gặp khi mua chung cư mini, Luật sư Nguyễn Đức Hùng cho rằng, người mua khi giao dịch phải yêu cầu các giấy tờ từ chủ đầu tư, tìm hiểu các thông tin đã được xác nhận từ chính quyền địa phương như: Cơ quan đã cấp giấy phép xây dựng; Có giấy cam kết cấp sổ riêng cho từng căn hộ không; Căn hộ cấp bao nhiêu tầng; Tỷ lệ quy hoạch của thành phố...

Ngoài ra, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư cung cấp thêm đầy đủ các loại giấy tờ như: Bản sao có công chứng sổ đỏ của mảnh đất; Bản sao có công chứng giấy phép xây dựng; Bản sao có đóng dấu công ty bộ hồ sơ thiết kế đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; Bản sao hồ sơ thiết kế điện nước, sơ đồ của căn hộ (đã qua kiểm chứng).

“Người mua không nên quá đặt niềm tin vào những rao bán, quảng cáo không rõ nguồn gốc trên mạng, tránh mắc phải “bẫy” của những người bán không thiện chí dẫn đến tình trạng tiền mất - tật mang”, ông Hùng cho biết.

Trước đó, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cũng cho rằng, có những công trình nhà chung cư mini xây dựng trái phép, sai phép, làm phá vỡ quy hoạch, gia tăng áp lực lên hệ thống hạ tầng đô thị.

Đồng thời, các chung cư mini hiện nay đang để lộ nhiều mặt hạn chế, làm phát sinh tranh chấp ảnh hưởng đến an ninh trật tự xã hội.

Bộ Xây dựng cũng đã có văn bản đề nghị UBND các tỉnh, TP trực thuộc trung ương siết chặt việc xây dựng công trình nhà ở riêng lẻ theo kiểu nhiều tầng, nhiều căn hộ. Đồng thời, kiểm tra, xử lý các “chung cư” xây dựng trái phép, sai phép.