Chung cư tăng giá, môi giới chuyển hướng về thị trường đất nền vùng ven

Nguồn cung khan hiếm, các dự án chung cư mới xuất hiện nhỏ giọt khiến bức tranh thị trường bất động sản Hà Nội chưa thoát khỏi tình cảnh lệch pha cung - cầu. Đáng chú ý, giá rao bán căn hộ chung cư tại một loạt dự án mới đều neo cao, nhà đầu tư gần như không còn "dư địa" đầu tư.

Theo dữ liệu từ chuyên trang Batdongsan.com.vn mới đây, Hà Nội đang dẫn đầu về tăng trưởng giá bất động sản trong giai đoạn 2021-2025, với mức tăng tới 112%. Trong quý III/2025, phân khúc chung cư tại Hà Nội tiếp tục là tâm điểm, tăng giá đến 95% so với quý I/2023, đặc biệt tại phân khúc cao cấp ở Tây Hồ, Ba Đình, nơi giá phổ biến 130-210 triệu đồng/m2.

Khi giá căn hộ tăng cao và thanh khoản giảm, lực lượng môi giới nhìn rõ sự chững lại của thị trường. Dù vẫn tiếp tục bám phân khúc chung cư, không ít môi giới chuyển sang bán song song đất nền. 

Đánh giá của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trên thị trường thứ cấp, giao dịch và giá sản phẩm thấp tầng, đất nền cũng ghi nhận tăng mạnh, nhất là khu vực vùng ven Hà Nội nhờ hưởng lợi từ hạ tầng, hàng loạt các dự án mới triển khai. Thậm chí nhiều căn biệt thự, nhà liền kề bỏ hoang nhiều năm được rao bán với mức giá tăng tới 30%, thậm chí gấp đôi so với năm 2023.

Hòa Lạc là một ví dụ điển hình. Khu vực này đang được kích hoạt trở lại nhờ thông tin tuyến Metro số 5 (Văn Cao - Ngọc Khánh - Láng - Hòa Lạc), dài gần 40 km với tổng vốn hơn 65.000 tỷ đồng, dự kiến khởi công ngày 19/12. Hạ tầng trọng điểm khiến giá đất nền Hòa Lạc tăng nhiệt sau thời gian trầm lắng kéo dài.

Ngoài Hòa Lạc, Đông Anh tiếp tục là tâm điểm nhờ loạt dự án trọng điểm như cầu Tứ Liên, cầu Ngọc Hồi, tuyến Metro số 8 và đường Vành đai 3. Hệ thống hạ tầng mới giúp các khu vực ven đô trở thành điểm đến thay thế cho nhóm khách tìm tài sản tích sản dài hạn.

Ông Nguyễn Thế Điệp - Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội - nhận định, dòng tiền có xu hướng dịch chuyển, tìm kiếm những phân khúc, thị trường mới.

Chuyên gia cho rằng, diễn biến thị trường gần đây cho thấy, xu hướng dịch chuyển của nhà đầu tư đang từng bước được định hình và khá rõ nét. Nhóm khách hàng có tài chính bắt đầu chuyển hướng tìm kiếm vùng đất mới ven đô do họ gần như không có cơ hội để đầu tư tại thị trường trung tâm Hà Nội khi giá bất động sản, chung cư, biệt thự, liền kề đều quá cao.

Ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần đầu tư và phát triển bất động sản SGO Homes, cho rằng dòng tiền cuối năm sẽ có xu hướng dịch chuyển, tìm kiếm những phân khúc, thị trường mới và đất nền ven đô sẽ là lựa chọn của nhiều người. Thị trường đã và đang hình thành một thế hệ nhà đầu tư chuyên nghiệp và bài bản. Khẩu vị của họ là hướng tới các sản phẩm có nhà trên đất, đi kèm các tiện ích, dịch vụ thiết yếu, tức là họ đề cao tính bền vững của sản phẩm.

Tuy nhiên, rủi ro vẫn tồn tại, nhất là tại các khu vực dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc tăng giá theo tin đồn. Nếu dòng tiền đổ vào đất nền quá nhanh trong khi hạ tầng chưa hoàn thiện, thị trường có thể lặp lại vòng xoáy tăng nóng như năm 2021. Do đó, nhà đầu tư được khuyến nghị ưu tiên sản phẩm pháp lý rõ ràng, có quy hoạch chi tiết, hạn chế chạy theo hiệu ứng đám đông.