Chuyển đổi condotel sang căn hộ chung cư chỉ là giải pháp tình thế

Sức cầu về condotel năm 2023 xuống mức thấp nhất 5 năm trở lại đây. Hầu hết dự án đều chung cảnh bán hàng chậm, trong đó hơn một nửa dự án sơ cấp đóng giỏ hàng, không ghi nhận phát sinh giao dịch.

Theo thống kê của DKRA, lượng tồn kho sản phẩm condotel tính lũy kế đến năm 2023 đã tăng lên 50.000 căn. Tuy nhiên, mặt bằng giá vẫn neo cao, giá bán condotel cao nhất lên đến 155 triệu đồng mỗi m2 tại phía Nam, còn miền Bắc và miền Trung cao nhất khoảng 124 triệu đồng mỗi m2. Trên thị trường thứ cấp có hiện tượng giảm giá 10-15% tại một số dự án tại Đà Nẵng và vùng ven…

Để “giải cứu” cho loại hình condotel đang ế ẩm, nhiều dự án đã chuyển mục đích sử dụng đất để sử dụng vào mục đích đất ở đô thị dùng xây nhà chung cư để.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, cho rằng chuyển đổi condotel sang căn hộ chung cư là giải pháp tình thế trước sự phát triển của loại hình này.

Trước đó, chia sẻ với báo chí, PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh phân tích, việc chuyển đổi căn hộ condotel thành nhà ở chung cư để cứu vãn các dự án gặp khó khăn khi thị trường đi xuống dù là giải pháp tốt, làm an lòng các nhà đầu tư nhưng chỉ mang tính tức thời và không phải dự án nào cũng có được may mắn này.

Điều cốt lõi vẫn cần phải hoàn thiện khung pháp lý cho condotel để loại hình này được hoạt động đúng với bản chất của nó là bất động sản đa công năng, phát huy thế mạnh của kinh tế chia sẻ, nâng cao chất lượng lưu trú du lịch, thay vì trở thành một công cụ tài chính đơn thuần.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, nếu cho chuyển condotel thành căn hộ sẽ gia tăng áp lực lên hạ tầng đô thị. Việc chuyển công năng từ nghỉ dưỡng sang nhà ở sẽ gia tăng mật độ dân cư, kéo theo hệ thống hạ tầng đô thị, giao thông, cấp thoát nước và hạ tầng xã hội đi kèm cũng bị quá tải.

Bên cạnh đó, condotel là một sản phẩm nằm trong khu du lịch nghỉ dưỡng, tức nằm trong phần đất có chức năng sản xuất kinh doanh dịch vụ chứ không có chức năng đất ở. Nếu cho chuyển đổi từ loại hình condotel thành căn hộ chung cư (nhà ở) sẽ làm cho giá trị của dự án bị sụt giảm, làm giảm giá trị khu vực đã được quy hoạch làm du lịch nghỉ dưỡng, đồng thời làm cho các khu du lịch nghỉ dưỡng lân cận bị giảm giá trị theo.

Các chuyên gia tại Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thì cho rằng, việc chuyển condotel thành nhà ở chung cư đồng nghĩa với việc chuyển từ mục đích công cộng sang mục đích cá nhân, sở hữu cá nhân, từ việc chỉ được thuê đất sang việc cấp sổ đỏ vĩnh viễn. Từ đó sẽ hình thành cộng đồng dân cư. Một khi đã hình thành dân cư thì phải có hạ tầng xã hội đi kèm, trong khi ban đầu quy hoạch dự án condotel thì yếu tố này rất hạn chế. Do đó, điều quan trọng đầu tiên khi chuyển đổi là phải giải được bài toán về hạ tầng xã hội, giải quyết các nhu cầu về y tế, văn hóa, giáo dục, thể thao…

Savills Hotels APAC nhận định: Có thể nói rằng nếu một sản phẩm không được hoạch định kỹ lưỡng, phát triển chỉn chu thì sản phẩm đó cũng không thể hoạt động hiệu quả, dù có được phát triển tại bất kỳ thị trường nào.

Theo DKRA, để phân khúc codotel thực sự là kênh hấp dẫn, phát triển lành mạnh, đúng với tiềm năng thì cần quy định chủ quyền pháp lý cho người mua; quyền lợi, trách nhiệm rõ ràng của chủ đầu tư, khách mua, đơn vị quản lý…