Chuyên gia đề xuất giải pháp "khơi thông" nhà ở vừa túi tiền

Ngày 17/10, tọa đàm 'Giải cơn khát nhà ở vừa túi tiền và giải pháp thu hút dân cư về khu đô thị mới' đã được tổ chức để giải bài toán nhà ở vừa túi tiền và thu hút dân cư về khu đô thị mới.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết: Bức tranh kinh tế Việt Nam hiện nay có thể nói khá lạc quan. Nhờ vậy, thị trường bất động sản bắt đầu có dấu hiệu sôi động trở lại, góp phần lan tỏa tích cực tới toàn nền kinh tế.

Tuy nhiên, ông Đính tiết lộ, thị trường cũng đang xuất hiện một số tín hiệu rủi ro. Ghi nhận gần đây cho thấy có hiện tượng một số chủ đầu tư kết hợp với các sàn phân phối kiểm soát nguồn cung bằng cách tung hàng ra nhỏ giọt, tạo cảm giác khan hiếm giả nhằm kích thích tâm lý mua của khách hàng.

Cùng với đó đã xuất hiện các nhóm đầu cơ thu gom hàng để tạo khan hiếm nhân tạo, rồi lướt sóng hưởng chênh lệch.

Bên cạnh nghịch lý nêu trên, ông Đính cho biết còn một nghịch lý khác, đó là tỷ lệ hấp thụ rất cao, trong khi giá bán không ngừng leo thang. Phần lớn các dự án mở bán trong giai đoạn này đều có mức giá cao hơn cùng kỳ, nhưng vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt, thậm chí có dự án “cháy hàng” ngay trong đợt đầu mở bán. Điều này phản ánh nhu cầu thị trường đang được khơi thông trở lại, bất chấp mặt bằng giá liên tục tăng.

Tuy vậy, cần lưu ý rằng phần lớn giao dịch trên thị trường hiện nay đến từ nhóm nhà đầu tư mua bất động sản thứ hai - tức là mua để đầu tư, không phải để ở. Điều này cho thấy hoạt động mua bán chủ yếu vẫn được thúc đẩy bởi dòng tiền đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực vẫn gặp khó do mức giá hiện tại đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân.

Đồng quan điểm, nhà báo Nguyễn Cao Cương, Tổng Biên tập Tạp chí TheLeader nhận định, thị trường bất động sản Việt Nam đang tồn tại những nghịch lý khó lý giải.

Có những dự án bất động sản, khu đô thị mới được đầu tư hàng nghìn tỷ đồng, xây dựng đồng bộ, hiện đại, nhưng lại vắng bóng cư dân. Không ít khu vực rơi vào tình trạng “đô thị không đèn sáng”, “thành phố ngủ quên” - nhà có, đường có, nhưng người ở thì không, hoạt động thương mại cũng không có.

Câu chuyện này cho thấy một nghịch lý khác của thị trường: nơi người dân cần thì không đủ nhà, còn nơi có nhà thì lại thiếu người ở.

Một số giải pháp trọng điểm để khắc phục nghịch lý đã được chuyên gia đề cập tới. Theo Chủ tịch Cen Land Nguyễn Trung Vũ, trước hết nhà nước phải tiên phong giảm tiền sử dụng đất. Điều này có thể rất khó khi áp dụng với khu vực thành phố, trung tâm nhưng ở những khu đô thị xa, những nơi hướng tới TOD phải làm việc đó.

Giải pháp thứ hai là nhanh chóng kết nối hạ tầng, phát triển đường sắt cao tốc, nếu làm khu đô thị mới hoàn toàn phụ thuộc vào việc phát triển các TOD.

Giải pháp thứ ba, “nhà là để ở không phải để đầu cơ”. Ông Vũ cho rằng: cần đặt ra câu hỏi: liệu các chủ đầu tư hiện nay thực sự là nhà phát triển bất động sản hay chỉ là những “nhà buôn đất”? Ngoại trừ một vài tập đoàn lớn như Vingroup, Sun Group có khả năng tạo dựng không gian sống và giá trị bền vững, còn nhiều chủ tư khác liệu có làm được việc này không? Họ thực sự làm được chưa, hay là họ đang gom đất, chờ đất và để đất lên? Vì vậy cần trở lại với giá trị thực của bất động sản là phục vụ nhu cầu ở.

Giải pháp thứ tư là phát triển mạnh phân khúc nhà ở vừa túi tiền, khoảng 2 tỷ đồng cho người trẻ, có thể trả góp dài hạn. Thực tế, mức giá nhà hiện nay ở Hà Nội khiến người lao động “80 năm làm mới mua nổi nhà”. Các mô hình của Nam Long tại Hải Phòng hay TP. HCM – với giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu thực – là hướng đi cần nhân rộng.

Cuối cùng, không để nhà bỏ trống, tránh lãng phí nguồn lực và gây bất ổn thị trường. Bài học từ Trung Quốc cho thấy hậu quả của việc phát triển nóng và đầu cơ, cần sớm có giải pháp sử dụng hiệu quả các shophouse đang “đắp chiếu”, có thể chia nhỏ, cải tạo thành căn hộ vừa ở vừa kinh doanh, đảm bảo an toàn phòng cháy, để hàng vạn người có cơ hội sở hữu nhà ở thực sự.

Trong khi đó, theo ông Lê Hoàng Châu, để tăng được nguồn cung nhà ở giá phù hợp thì phải tháo gỡ vướng mắc cho gần 2.900 dự án đang bị ách tắc.

Đồng thời, tăng nguồn cung dự án thông qua Nghị quyết 171 của Quốc hội về thí điểm cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác không phải là đất ở (hoặc đang có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở) để thực hiện dự án nhà ở thương mại. Muốn vậy, cần rút ngắn thủ tục hành chính.

Theo ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng Giám đốc Tập đoàn Thắng Lợi (Thắng Lợi Group), phân khúc nào phải có mức giá tương ứng với giá trị của nó. Việc cần làm là giải quyết gốc rễ của vấn đề, bổ sung nguồn cung cho phân khúc đang thiếu hụt, phát triển cơ sở hạ tầng và xây dựng cơ chế đa dạng hóa nguồn vốn cho thị trường bất động sản, có như vậy, mới tạo ra giá trị bền vững.