Chuyên gia nêu lý do mô hình condotel tại Việt Nam hoạt động chưa hiệu quả

Trong báo cáo thị trường mới đây, DKRA Group cho biết, bất động sản nghỉ dưỡng, nhất là condotel, chưa thoát khó khăn về thanh khoản. Ba tháng đầu năm nay, cả nước có hơn 4.800 căn mở bán, tập trung ở khu vực miền Trung. Tuy nhiên chỉ có 64 căn được tiêu thụ, tương đương 1%. Hầu hết các dự án chung cảnh bán chậm.

"90% dự án condotel không ghi nhận phát sinh giao dịch trong quý I", DKRA cho biết.

Nguồn cung sơ cấp phần lớn đến từ tồn kho của các dự án cũ, còn lượng hàng mới rất ít. 5 địa phương chiếm tỷ trọng nguồn cung sơ cấp cao nhất là Quảng Nam, Bình Định, Khánh Hòa, Bình Thuận và Bà Rịa - Vũng Tàu đều sụt giảm căn mở bán 8-21% so với cùng kỳ.

Tình trạng thanh khoản kém của condotel cũng được nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận. Báo cáo mới đây của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết thị trường có gần 10.000 sản phẩm du lịch, nghỉ dưỡng mở bán trong quý I, chủ yếu là condotel. Hơn 97% là hàng tồn kho của các dự án mở bán trước đó. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ 1,6%, với 160 giao dịch.

Thanh khoản ở mức rất thấp, giá sơ cấp condotel ít biến động, thậm chí neo ở mức cao. Theo DKRA, giá bán căn hộ nghỉ dưỡng cao nhất 180 triệu đồng mỗi m2 tại miền Trung, còn miền Bắc và Nam khoảng 140-155 triệu.

Trong nội dung gửi báo chí mới đây, ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotels khu vực châu Á - Thái Bình Dương, đã có lý giải cho tình trạng này.

Trước đó, trong giai đoạn 2016-2019, mô hình này tăng trưởng nóng, liên tục ra mắt, với 12.000 sản phẩm mới mỗi năm. 

Nhưng đa số nguồn cung trên thị trường hiện chỉ chú trọng vào cung cấp phòng mà chưa quan tâm đến trải nghiệm của khách hàng. Thị trường cần đa dạng thêm sản phẩm lưu trú ví dụ như các dự án khách sạn với điểm nhấn thiết kế, các khu nghỉ dưỡng hạng sang đúng nghĩa...

Theo ông, tại Việt Nam, condotel kém hiệu quả do chất lượng dự án chưa cao, mô hình trùng lặp, thiếu định hướng bền vững. Nếu một sản phẩm không được hoạch định kỹ lưỡng, phát triển chỉn chu thì sản phẩm đó cũng không thể hoạt động hiệu quả dù có được phát triển tại bất kỳ thị trường nào.

Việc lựa chọn mô hình, sản phẩm phù hợp với điều kiện thị trường và nhu cầu của khách hàng là yếu tố quan trọng để đảm bảo việc phát triển một dự án thành công.

Yếu điểm lớn nhất của sản phẩm này nằm ở thiếu khung pháp lý. Nguồn cung bùng nổ ở giai đoạn trước cùng chính sách cam kết, chia sẻ lợi nhuận cao nhưng không thực hiện được, trở thành điểm yếu khiến sản phẩm này tồn kho lớn.

Ông Mauro Gasparotti cho rằng, việc cải thiện cơ sở hạ tầng là một tiền đề quan trọng để thúc đẩy du lịch nội địa. Một ví dụ rõ nhất là du lịch Phan Thiết, kể từ sau khi dự án cao tốc hoàn thiện và đi vào hoạt động đã thúc đẩy nhu cầu của nguồn khách nội địa, đặc biệt là từ thị trường TP.HCM khi thời gian di chuyển đã được rút ngắn chỉ còn 2-3 tiếng.

Bên cạnh cơ sở hạ tầng, thị trường cũng cần đa dạng các sản phẩm du lịch cũng như chú trọng hơn đến trải nghiệm, tiện nghi của du khách.

Nhiều chuyên gia đánh giá "mùa đông condotel" còn kéo dài hết năm nay. Sức cầu chung tiếp tục giảm và chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn. 

Chia sẻ với báo chí, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch BHS Group cho rằng, condotel vẫn sẽ là một phân khúc đầu tư hấp dẫn, vẫn có khả năng tạo ra dòng tiền tốt nếu giải quyết được các yếu điểm. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, quy luật của thị trường là sẽ phải đi từng bước, phục hồi từng dòng chứ không thể đốt cháy giai đoạn. Như vậy, đối với phân khúc này, thị trường vẫn nên chờ đợi tín hiệu phục hồi được rõ nét hơn.

Còn theo các chuyên gia của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, bất động sản nghỉ dưỡng sẽ có sự khởi sắc theo đà phục hồi chung của thị trường cùng với tín hiệu tích cực từ các yếu tố vĩ mô. Tuy nhiên, nguồn cung sẽ không tăng mạnh, chỉ khoảng 20% so với năm 2023. Trong quý II, nguồn cung dự kiến tăng nhẹ với khoảng 100-200 căn đưa ra thị trường.