Có hay không việc chiếm dụng vốn trái phép thông qua việc giao kết hợp đồng trái luật tại Công ty An Dương?

Nội dung đơn thư yêu cầu các cơ quan báo chí truyền thông vào cuộc, xác minh thông tin, kiểm định những nghi vấn liên quan đến tính pháp lý của "Hợp đồng đặt mua đất nền" ký kết vào ngày 26/1/2018 giữa Công ty TNHH Xây dựng, Thương mại và Dịch vụ An Dương và bà Trần Thị Ánh (sinh năm 1974, có hộ khẩu thường trú tại Châu Hiệp, Nam Phước, Duy Xuyên, Quảng Nam) liên quan đến Lô đất số 01 diện tích 127 mét vuông tại khu LK19 - thuộc Dự án Khu đô thị Đại Dương Xanh (River View).

Hệ lụy của những hợp đồng không chắc chắn về pháp lý

Theo bà Hà Thị Bích Thêm: Lô đất số 01 khu LK19 đang có những rắc rối pháp lý liên quan đến Văn bản thỏa thuận liên kết về việc "Đặt cọc - Chuyển nhượng đất nền" ký kết ngày 21/3/2019 giữa bà Trần Thị Ánh và bà Hà Thị Bích Thêm. Hệ quả pháp lý của việc ký kết Văn bản này đã khiến bà Hà Thị Bích Thêm bị thiệt hại khoảng 500.000.000 đồng (năm trăm triệu đồng).

Bà Thêm cho rằng vào thời điểm tháng 1/2018, Công ty TNHH Xây dựng, Thương mại và Dịch vụ An Dương (sau đây gọi tắt là Công ty An Dương) chưa đủ điều kiện pháp lý để có thể ký kết các hợp đồng đặt mua đất nền, nhưng vẫn liên kết với một số công ty môi giới, để ký các hợp đồng có điều khoản "đặt bẫy" người mua nhằm chiếm dụng vốn trái phép của khách hàng. Điều này đã dẫn tới việc bà Trần Thị Ánh có cơ hội tiếp cận các khách hàng như bà Hà Thị Bích Thêm, đặt các khách hàng này vào các tình huống bất lợi và nguy cơ thiệt hại hàng trăm, thậm chí hàng tỷ đồng.

"Hợp đồng đặt mua đất nền" ký vào thời điểm 1/2018 là hợp pháp hay bất hợp pháp?

Để có căn cứ trả lời đơn thư bạn đọc, đồng thời có căn cứ để khẳng định hay bác bỏ những thông tin cho rằng "Hợp đồng đặt mua đất nền" ký kết vào ngày 26/1/2018 giữa Công ty An Dương và bà Trần Thị Ánh "có vấn đề", Tạp chí Doanh nghiệp và Tiếp thị đã gửi công văn, cử phóng viên liên hệ làm việc với Công ty An Dương; đề nghị Công ty này hợp tác trong việc cung cấp các giấy tờ được cơ quan có thẩm quyền cấp hay phê duyệt vào thời điểm tháng 1/2018 - thời điểm phát sinh "Hợp đồng đặt mua đất nền" ký kết vào ngày 26/1/2018 giữa Công ty An Dương và bà Trần Thị Ánh.

Công văn của Tạp chí yêu cầu Công ty An Dương hỗ trợ cung cấp thông tin liên quan đến: Các giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; Giấy tờ khẳng định chủ đầu tư dự án đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải; Giấy tờ khẳng định chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có).

Đây rõ ràng là những giấy tờ cần thiết giúp đảm bảo chắc chắn việc khẳng định "Hợp đồng đặt mua đất nền" ký kết vào ngày 26/1/2018 giữa Công ty An Dương và bà Trần Thị Ánh là hợp pháp hay không hợp pháp. Cụ thể hơn, có thể giúp khẳng định hợp đồng này có vi phạm khoản 1 và khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản hay không? Bởi các điều luật này nghiêm cấm việc kinh doanh bất động sản khi không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép.

Vì những lý lẽ trên, Tạp chí Doanh nghiệp và Tiếp thị đã đề nghị Công ty An Dương hỗ trợ phóng viên trong việc tiếp cận thông tin, làm căn cứ để cung cấp thông tin tới bạn đọc, từ đó giúp bạn đọc có thể kiểm tra hồ sơ pháp lý cơ bản về dự án này, đồng thời khẳng định "Hợp đồng đặt mua đất nền" liên quan đến bà Trần Thị Ánh, và gián tiếp liên quan đến bà Hà Thị Bích Thêm, được thực hiện đúng hay không đúng theo các quy định pháp luật hiện hành.

Phủ nhận mối liên quan với bà Hà Thị Bích Thêm, Công ty An Dương không cung cấp hồ sơ pháp lý dự án

Sau khi gửi Công văn số 33/DN&TT vào ngày 03/3/2021, đến ngày 12/3, tòa soạn nhận được Công văn trả lời của Công ty An Dương. Công văn này được ký bởi Giám đốc công ty, ông Đỗ Tấn Vũ. Nội dung Công văn cho biết:

"Sau khi kiểm tra hồ sơ "Hợp đồng đặt mua đất nền" số LK19-01 theo Hợp đồng đặt mua đất nền ký kết ngày 26/1/2018 do Công ty An Dương làm chủ đầu tư thì hợp đồng trên chỉ đứng tên một chủ sở hữu là bà Trần Thị Ánh, sinh năm 1974. Từ trước đến nay, Công ty An Dương chưa hợp tác với đơn vị phân phối nào có tên là Công ty Môi giới Milano. Vì thế việc bà Hà Thị Bích Thêm thông qua Công ty môi giới Milano ký kết với bà Trần Thị Ánh biên bản đặt cọc mua lô đất LK19-01 là giao dịch thỏa thuận giữa ba bên mà không thông qua Công ty An Dương. Vì vậy Công ty An Dương không liên quan đến giao dịch đặt cọc giữa bà Thêm và bà Ánh. Mọi thiệt hại về kinh tế (nếu có) giữa bà Thêm thông qua Công ty môi giới Milano với bà Ánh, Công ty An Dương không chịu trách nhiệm".

Công ty An Dương cũng khẳng định: "Hiện Dự án Khu đô thị Đại Dương Xanh đã hoàn thiện đầy đủ pháp lý và cơ sở hạ tầng, dự án đã được UBND tỉnh Quảng Nam phê duyệt phương án giá đất cụ thể. Nhưng xét giao dịch ba bên không liên quan đến Công ty An Dương, vì thế các giấy tờ pháp lý mà Quý tạp chí yêu cầu Công ty gửi làm căn cứ trả lời thư, Công ty An Dương không có thẩm quyền cung cấp cho Tạp chí".

Đề nghị thanh, kiểm tra tính pháp lý của Dự án Khu đô thị Đại Dương Xanh tại thời điểm giao kết hợp đồng vào tháng 1/2018

Công văn trả lời của Công ty An Dương về cơ bản đã phủ nhận mối liên quan giữa công ty này với bà Hà Thị Bích Thêm - người đứng đơn tố cáo Công ty An Dương trong việc khiến bà Thiêm gián tiếp bị thiệt hại hàng trăm triệu đồng.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, nếu không có "Hợp đồng đặt mua đất nền" ký kết vào ngày 26/1/2018 giữa Công ty An Dương và bà Trần Thị Ánh, thì sẽ không thể có Văn bản thỏa thuận liên kết về việc "Đặt cọc - Chuyển nhượng đất nền" ký kết ngày 21/3/2019 giữa bà Trần Thị Ánh và bà Hà Thị Bích Thêm. Và kéo theo đó là không thể có sự thiệt hại khoảng 500.000.000 đồng mà bà Thêm nêu trong đơn thư gửi báo chí.

Do đó, ở tình huống này, Công ty An Dương đang đóng vai trò "người có nghĩa vụ liên quan". Và do đó, việc bà Thêm tố cáo Công ty An Dương "là mấu chốt ban đầu dẫn đến hệ lụy thực tế hiện nay" là hoàn toàn có cơ sở. Việc tòa soạn căn cứ theo đơn thư độc giả, căn cứ nghi vấn "có vấn đề" tại Dự án Khu đô thị Đại Dương Xanh (River View) thời điểm tháng 1/2018, yêu cầu Công ty An Dương cung cấp hồ sơ pháp lý Dự án, đều là những yêu cầu chính đáng. Đề nghị Công ty An Dương cung cấp các thông tin này, làm căn cứ để bà Hà Thị Bích Thêm nắm rõ mấu chốt của vấn đề và sau đó, tiến hành các thủ tục tố tụng cần thiết theo quy định pháp luật (nếu có) để tìm lại quyền lợi chính đáng của mình.

Trong công văn gửi tới Tạp chí Doanh nghiệp và Tiếp thị, Công ty An Dương cũng phủ nhận việc liên quan đến Công ty môi giới Milano. Tuy nhiên, để xác minh mối liên hệ giữa Công ty An Dương và Công ty Milano không hề khó. Nếu tiến hành các thủ tục điều tra, sẽ nắm chắc việc có hay không có hoạt động ủy quyền giữa hai doanh nghiệp này trong việc phân phối, bán đất tại Dự án Khu đô thị Đại Dương Xanh (River View).

Về cơ bản, Công văn của Công ty An Dương hoàn toàn chưa thỏa mãn các nghi vấn mà độc giả đặt ra trong đơn tố cáo gửi tòa soạn. Đồng thời dấy lên nghi vấn cho rằng tại thời điểm tháng 1/2018, Công ty An Dương chưa hoàn thiện pháp lý Dự án Khu đô thị Đại Dương Xanh (River View). Nghiêm trọng hơn, Công ty An Dương đã giao kết các hợp đồng đặt mua đất nền không đủ điều kiện pháp lý để bán theo luật tại thời điểm ký kết. 

Lưu ý rằng, tại Điều 69 Luật nhà ở; Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 19 của Nghị Định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ; và Điều 9 của Thông tư số 19/2016/TT-BXD của Bộ Xây dựng đã quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở Xây dựng hoặc hết thời hạn mà Sở Xây dựng không trả lời thì mới được phép bán, tức là được phép ký kết các hợp đồng dạng như định "Hợp đồng đặt mua đất nền" giữa Công ty An Dương và bà Trần Thị Ánh.

Việc chủ đầu tư ký hợp đồng (huy động vốn) để phát triển nhà ở bằng phương thức thỏa thuận đặt tiền giữ chỗ mua bất động sản (như trường hợp giao kết hợp đồng giữa Công ty An Dương và bà Trần Thị Ánh) hoàn toàn không được pháp luật công nhận, chủ đầu tư có thể bị xử phạt vi phạm theo quy định của pháp luật và phải bồi thường thiệt hại cho người liên quan (nếu có).

Tạp chí Doanh nghiệp và Tiếp thị kính chuyển nội dung đơn thư của bà Hà Thị Bích Thêm đến các cơ quan có thẩm quyền của tỉnh Quảng Nam và TP Đà Nẵng, đề nghị xác minh thông tin đơn thư, thanh kiểm tra tính pháp lý của Dự án Khu đô thị Đại Dương Xanh (River View) vào thời điểm giao kết hợp đồng giữa Công ty này và bà Trần Thị Ánh. Từ đó, có cơ sở tìm ra trách nhiệm, nghĩa vụ liên quan của các bên, xác minh sai phạm (nếu có) và xử lý sai phạm theo đúng các quy định pháp luật hiện hành.

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin về sự việc này trong các số kế tiếp.