Cuộc đua thị phần nguồn cung giữa các "ông lớn" địa ốc

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, thị trường bất động sản Việt Nam đang chứng kiến sự trở lại mạnh mẽ của nguồn cung mới. Tuy nhiên, thay vì sự tham gia đồng đều của nhiều doanh nghiệp như các chu kỳ trước, thị trường hiện nay ghi nhận sự tập trung ngày càng lớn vào nhóm chủ đầu tư có tiềm lực tài chính, quỹ đất và năng lực triển khai dự án vượt trội.

Theo báo cáo của One Mount, tại Hà Nội, tổng nguồn cung và khu vực lân cận đạt khoảng 9.300 căn trong quý vừa qua, tăng 6% so với quý trước và tăng tới 23% so với cùng kỳ năm trước. Đáng chú ý, phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm ưu thế khi chiếm tới 69% tổng nguồn cung, cho thấy xu hướng phát triển sản phẩm vẫn đang nghiêng về nhóm khách hàng có khả năng tài chính cao. 

Về thị phần, Masterise Homes và MIK Group đã vươn lên chiếm hơn một nửa thị phần tiêu thụ căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong nửa đầu năm 2025 với lần lượt 31% và 26%, cho thấy lợi thế ngày càng lớn của các doanh nghiệp sở hữu nguồn cung quy mô lớn và chiến lược phát triển bài bản. 

Các doanh nghiệp còn lại như Thăng Long - Vietnam, SJ Group hay Quang Minh nắm giữ tỷ trọng nhỏ hơn, cho thấy mức độ tập trung cao của thị trường vào các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm triển khai dự án.

Trong khi đó, khu vực Văn Giang (Hưng Yên) dù được xem là điểm nóng phát triển mới nhưng hiện chỉ chiếm khoảng 18% tổng nguồn cung, tương đương 1.680 căn. Tuy nhiên, khu vực này lại ghi nhận sự cạnh tranh quyết liệt giữa các chủ đầu tư lớn, với MIK Group dẫn đầu thị phần, tiếp theo là Sunshine Group, Masterise Homes và Xuan Cau Holdings. Điều này cho thấy xu hướng mở rộng ra vùng ven Hà Nội đang dần hình thành.

Tại thị trường TP.HCM, tổng nguồn cung mở mới và các vùng lân cận đạt khoảng 11.200 căn, tăng hơn 200% so với quý trước và tăng 51% so với cùng kỳ. Đáng chú ý, Bình Dương đang nổi lên như khu vực dẫn dắt nguồn cung khi chiếm tới 66%, tương đương gần 7.400 căn.

Cơ cấu sản phẩm tại thị trường phía Nam cũng có sự khác biệt đáng kể so với Hà Nội. Phân khúc trung cấp chiếm tỷ trọng lớn nhất với 54%, tiếp đến là phân khúc cao cấp chiếm 38%. Trong khi đó, phân khúc hạng sang chỉ chiếm khoảng 8% và chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm TP.HCM.

Về thị phần, thị trường TP.HCM trung tâm vẫn do các doanh nghiệp trong nước chi phối, với Mường Thanh và Masterise Homes chiếm hơn 50% tổng nguồn cung. Các doanh nghiệp như Văn Phú Group, Bluemarq hay Hưng Lộc Phát cũng tham gia mạnh mẽ, tạo nên sự cạnh tranh đa dạng hơn so với thị trường phía Bắc. Trong khi đó, tại khu vực mở rộng, sự góp mặt của các nhà đầu tư lớn như Sun Group, Mitsubishi - Tokyu Land, Phát Đạt hay Becamex cho thấy sức hút ngày càng lớn của các đô thị vệ tinh.

Theo các chuyên gia, sự áp đảo của nhóm doanh nghiệp lớn được xem là hệ quả tất yếu của quá trình thanh lọc. Những rào cản về pháp lý, vốn đầu tư và yêu cầu ngày càng cao đối với năng lực triển khai khiến các doanh nghiệp quy mô nhỏ gặp nhiều khó khăn trong việc phát triển dự án mới. Trong khi đó, các tập đoàn lớn với lợi thế về tài chính, kinh nghiệm và hệ sinh thái đối tác quốc tế có khả năng đẩy nhanh tiến độ pháp lý, thi công và bán hàng, từ đó tạo nên lợi thế cạnh tranh ngày càng rõ rệt.

Cuộc đua thị phần nguồn cung vì vậy sẽ tiếp tục là xu hướng chủ đạo trong những năm tới. Khi nguồn cung được dẫn dắt bởi một số doanh nghiệp đầu ngành, thị trường nhiều khả năng sẽ chuyển sang giai đoạn cạnh tranh bằng chất lượng phát triển đô thị, năng lực vận hành và giá trị sống thay vì chỉ cạnh tranh về số lượng sản phẩm.

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp nào sở hữu quỹ đất chiến lược, năng lực phát triển dự án quy mô lớn cùng khả năng kiến tạo hệ sinh thái sống toàn diện sẽ có nhiều cơ hội giữ vai trò dẫn dắt thị trường. Cuộc đua giữa các "ông lớn" địa ốc vì thế không chỉ là cuộc cạnh tranh giành thị phần nguồn cung, mà còn là quá trình xác lập vị thế của những nhà phát triển sẽ định hình diện mạo bất động sản Việt Nam trong chu kỳ tăng trưởng mới.