Đất nền hạ nhiệt, thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, thị trường đất nền dự án trên thị trường thứ cấp trong quý II/2026 nhìn chung có xu hướng giảm sau giai đoạn tăng giá kéo dài. Mặt bằng giá giảm khoảng 2-3% so với quý trước, cho thấy thị trường đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và dần cân bằng sau chu kỳ tăng nóng.

Giá rao bán đất nền bình quân trên cả nước giảm khoảng 2,5%, xuống còn khoảng 40 triệu đồng/m². Tại TP Hồ Chí Minh, mức giảm gần 3%, đưa giá rao bán bình quân xuống khoảng 66 triệu đồng/m².

Không chỉ giá rao bán, giá chuyển nhượng tại nhiều dự án cũng giảm phổ biến 3-6% so với quý I, nhất là những sản phẩm có giá trị lớn hoặc chịu áp lực bán ra. Theo Bộ Xây dựng, toàn thị trường ghi nhận khoảng 11.148 nền tồn kho, tăng 25,4%.

Theo Bộ Xây dựng, thanh khoản suy giảm, chi phí vốn còn cao là những yếu tố chính tác động đến mặt bằng giá đất nền. Cùng với đó, nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn và chuyển dòng tiền sang các sản phẩm có nhu cầu ở thực, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng khai thác ổn định.

Vì vậy, mức điều chỉnh không diễn ra đồng đều mà tập trung nhiều hơn ở thị trường thứ cấp và các sản phẩm chịu áp lực thanh khoản.

Tại Hà Nội, giá đất nền tại Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh dao động khoảng 40-56 triệu đồng/m²; Khu đô thị Minh Giang Đầm Và khoảng 30-47 triệu đồng/m². Trong khi đó, Khu đô thị mới Đại Kim - Định Công có mặt bằng giá cao hơn, khoảng 105-160 triệu đồng/m².

Tại TP Hồ Chí Minh, Blue Diamond Riverside có giá khoảng 40-45 triệu đồng/m²; Vạn Phúc City khoảng 100-150 triệu đồng/m²; Rio Vista khoảng 95-110 triệu đồng/m² và Khu dân cư Long Thuận khoảng 58-63 triệu đồng/m².

Ở một số địa phương khác, giá đất nền tương đối ổn định. Khu đô thị Nam Hòa Xuân (Đà Nẵng) khoảng 66-70 triệu đồng/m²; Green Dragon City (Quảng Ninh) khoảng 50-56 triệu đồng/m²; Izumi City (Đồng Nai) khoảng 57-61 triệu đồng/m² và Khu đô thị Vĩnh Hòa (Khánh Hòa) khoảng 65-69 triệu đồng/m².

Diễn biến giá cho thấy thị trường đất nền đang phân hóa rõ hơn sau thời gian tăng nóng. Những sản phẩm mang tính đầu cơ, giá trị lớn hoặc thiếu lợi thế về pháp lý và khả năng khai thác chịu áp lực điều chỉnh mạnh hơn.

Ngược lại, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, các dự án có vị trí thuận lợi, pháp lý hoàn chỉnh vẫn duy trì thanh khoản tốt hơn mặt bằng chung.

Xu hướng này cũng phù hợp với sự dịch chuyển của dòng tiền trên thị trường. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, mức độ hoàn thiện hạ tầng và khả năng tạo dòng tiền thay vì chỉ kỳ vọng vào tăng giá trong ngắn hạn.

Nhìn chung, thị trường đất nền quý II/2026 đang trong nhịp điều chỉnh và có xu hướng cân bằng trở lại sau chu kỳ tăng nóng. Khi tín dụng và thanh khoản được cải thiện, nhóm sản phẩm có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và gắn với nhu cầu thực được kỳ vọng tiếp tục có lợi thế trong quá trình phục hồi của thị trường.