Đầu tư phát triển nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới

Phát biểu khai mạc Hội thảo, ông Phạm Đức Sơn - Tổng Biên tập Tạp chí Nhà đầu tư cho biết, phát triển nhà ở xã hội là chủ trương, chính sách lớn của Đảng, Nhà nước nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho người thu nhập thấp, đồng thời góp phần tăng đầu tư, tiêu dùng, đảm bảo an sinh, tiến bộ và công bằng xã hội. Quyết định 388/QĐ-TTg ngày 3/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030".

Tuy nhiên, theo số liệu của Bộ Xây dựng, từ năm 2021 đến nay, cả nước mới có 657 dự án nhà ở xã hội được triển khai, số lượng căn hoàn thành mới chỉ đạt 15,6% mục tiêu đến năm 2025. Chính phủ cũng đã dành gói 120 nghìn tỷ đồng để hỗ trợ chính sách nhà ở xã hội, nhưng tiến độ giải ngân còn rất chậm.

Theo ông Phạm Đức Sơn, Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội khi được Quốc hội thông qua sẽ mang lại nhiều thay đổi, nhiều giải pháp mới, lớn, có tác động sâu rộng nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn, nút thắt giúp đẩy nhanh tiến độ phát triển nhà ở xã hội.

Bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết kết quả thực hiện theo Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội (NOXH) vừa qua chưa đạt kỳ vọng, có một số nguyên nhân. 

Một là tổ chức thực hiện, hiện tại Bộ Xây dựng đã tiếp tục phối hợp với các địa phương và doanh nghiệp để tháo gỡ tối đa. Ngoài ra, có các vướng mắc về thể chế, doanh nghiệp triển khai NOXH còn khó khăn và phức tạp hơn so với dự án nhà ở thương mại. Thứ hai, trình tự thủ tục đầu tư xây dựng NOXH còn phức tạp, mất nhiều thời gian. Thứ ba, các chính sách ưu đã và hỗ trợ thì doanh nghiệp khó tiếp cận. Thứ tư, đã có chính sách ưu đãi cho các chủ đầu tư phát triển NOXH song quỹ nhà ở cho thuê chưa phát triển. Bà Tống Thị Hạnh cho biết trong dự thảo Nghị quyết của Quốc hội có tính toán đến các chính sách đặc thù liên quan hình thành Quỹ nhà ở quốc gia. 

"Ban đầu quỹ này thiên nhiều về chính sách tài chính, nhưng sau đó chúng tôi cho rằng quỹ này không đơn thuần làm nhiệm vụ cho vay, hỗ trợ vốn, hình thành nguồn tài chính… Nếu theo hướng này thì sẽ trùng lặp các chính sách hỗ trợ tài chính trong Luật Nhà ở hiện hành. Trong khi nguyên tắc dùng nguồn vốn Nhà nước là không trùng lặp nhiệm vụ chi. Do đó, một chính sách mà dự tháo Nghị quyết cần hướng đến và làm rõ là có nguồn lực để xây dựng quỹ NOXH và nhà ở dành cho các đối tượng công chức, viên chức, người lao động, trong đó hướng tới một số đối tượng như lực lượng nhân lực trẻ dưới 35 tuổi", bà Hạnh nói.

Theo Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, Quỹ nhà ở này ban đầu trình lên dành để cho thuê và cho thuê, mua, song theo tiếp thu ý kiến chỉ đạo của Tổng Bí thư và thảo luận tại hội trường của các Đại biểu quốc hội, chúng tôi hướng đến quỹ NOXH do quỹ Nhà ở Quốc gia tạo lập ra và đầu tư xây dựng và chỉ nhắm đến một đối tượng cho thuê. Đây là phiên bản mới nhất Chính phủ gửi sang Ủy ban Thường vụ Quốc hội. Ngoài ra, có sự đóng góp nguồn lực của Ngân sách Nhà nước và tổ chức, cá nhân liên quan trong việc tạo nguồn lực quỹ này.

Quỹ này sẽ là chính sách an sinh xã hội với mong muốn doanh nghiệp, cộng đồng đầu tư, cá nhân liên quan chung tay tạo quỹ NOXH ổn định. 

Quỹ Nhà ở sẽ dùng luân phiên, nếu đối tượng hưởng chính sách đáp ứng thì hưởng và thuê nhà ở, khi đủ điều kiện mua nhà ở thương mại thì chuyển ra ngoài và căn nhà đó dành cho đối tượng khác. Ở nhóm chính sách thứ hai, liên quan việc rút ngắn thủ tục đầu tư xây dựng, khảo sát cho thấy định mức lợi nhuận 10% với doanh nghiệp thì không thu hút được nhà đầu tư khi đầu tư xây dựng NOXH, tuy nhiên nhiều doanh nghiệp có ý kiến bản chất không nằm ở mức lợi nhuận định mức, mà họ quan tâm nhiều hơn đến cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn đầu tư xây dựng, quay vòng vốn dự án. Điều này có hiệu quả hơn nhiều so với nâng lợi nhuận định mức 10% lên một mức cao hơn. Nếu rút thời gian triển khai dự án từ 3 năm xuống 1 năm, ngay từ chi phí lãi vay, hay việc đưa dự án sớm hoàn thành sẽ đem lại lợi ích kinh tế hơn.

Do đó, một số chính sách quan trọng của Nghị quyết là hướng tới cải cách, đơn giản hóa thủ tục hành chính tạo điều kiện cho doanh nghiệp sớm hoàn thành dự án. Trong dự thảo Nghị quyết đề xuất cần thiết có quy định về giao chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội không thông qua đấu thầu. Thủ tục này dự kiến mất khoảng tối đa 75 ngày, cắt giảm được khoảng 200 ngày, tương ứng khoảng 70% thời gian thực hiện so với quy định hiện hành. Ngoài ra, dự án nhà ở xã hội hiện nay phải thực hiện lần lượt thủ tục: Lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết; lập, thẩm định, phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết. Qua công tác rà soát, tổng hợp vướng mắc từ thực tiễn, nhiều địa phương kiến nghị không thực hiện bước lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết riêng mà sử dụng các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất và các yêu cầu về tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan của khu vực được xác định tại đồ án quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch chung được phê duyệt, thay thế cho nhiệm vụ quy hoạch. Nhằm rút ngắn thời gian triển khai thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, cần thiết bỏ bước lập, thẩm định, phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết; cắt giảm được 65 ngày so với quy trình hiện hành (bằng 100%).

Theo quy định của pháp luật về xây dựng thì đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải thực hiện việc thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng trong khi có thể xem xét, lồng ghép nội dung thẩm định này trong quá trình cấp giấy phép xây dựng. Do đó, cần thiết bỏ thủ tục thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi của cơ quan chuyên môn về xây dựng thực hiện, cắt giảm được từ 15 - 35 ngày so với quy định hiện hành (100%). Việc phải thực hiện đấu thầu rộng rãi lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng làm kéo dài thời gian triển khai thực hiện dự án. Trong khi đó, nếu thực hiện chỉ định thầu rút gọn thì chỉ mất khoảng 15 ngày và cắt giảm được từ 45 - 105 ngày so với quy định hiện hành (75-90%).

Do đó, đề xuất việc lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng được thực hiện theo hình thức chỉ định thầu rút gọn theo quy định của pháp luật về đấu thầu. Đối với thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, dự thảo sẽ bỏ thủ tục thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng. Với trường hợp công trình nhà ở xã hội thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được đề xuất áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố thì được miễn giấy phép xây dựng. Ngoài ra, việc lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng để thực hiện các gói thầu thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, công trình nhà ở xã hội bằng nguồn vốn đầu tư công, nguồn tài chính công đoàn, vốn của doanh nghiệp nhà nước và doanh nghiệp do doanh nghiệp nhà nước nắm giữ 100% vốn điều lệ được thực hiện theo hình thức chỉ định thầu rút gọn theo quy định của pháp luật về đấu thầu.

Với xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội, chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn có đủ điều kiện năng lực về hoạt động xây dựng để thẩm tra trước khi chủ đầu tư phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Sau khi hoàn thành, bàn giao đưa vào sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện kiểm toán, quyết toán về chi phí đầu tư xây dựng của dự án theo quy định và gửi hồ sơ đến cơ quan chuyên môn cấp tỉnh nơi có dự án để kiểm tra giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội.

Điều kiện về nhà ở để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội sau khi sắp xếp lại đơn vị hành chính. Đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương được sắp xếp lại thì căn cứ vào phạm vi đơn vị hành chính của tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương nơi có dự án trước thời điểm sắp xếp lại để xác định điều kiện về nhà ở đối với đối tượng được mua, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của Luật Nhà ở.

Trường hợp đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở có địa điểm làm việc cách xa nơi có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì điều kiện về nhà ở để được mua, thuê mua nhà ở xã hội gần địa điểm làm việc là chưa được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình, trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình thì khoảng cách ngắn nhất từ nơi có nhà ở thuộc sở hữu của mình đến địa điểm làm việc phải từ 30 km trở lên. 

Tuy nhiên, tiếp thu ý kiến ĐBQH, nội dung về khoảng cách này sẽ được chuyển lại cho chính quyền địa phương quyết định. Do chúng tôi nhìn nhận khoảng cách 30km ở đường đồi núi sẽ khác xa với ở đồng bằng và khu vực đô thị. Với thuê nhà ở xã hội của doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, cơ quan hành chính nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập, doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, cơ quan hành chính nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập được thuê nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp để bố trí cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động của mình ở.

Doanh nghiệp sản xuất trong khu công nghiệp được thuê nhà lưu trú công nhân cho người lao động của mình ở. Doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập thuê nhà ở xã hội được hạch toán chi phí thuê nhà ở xã hội vào chi phí sản xuất kinh doanh, khoản chi sự nghiệp thường xuyên hoặc chi hợp pháp khác, nhưng không được sử dụng ngân sách nhà nước để thanh toán tiền thuê nhà ở xã hội. Với cơ quan hành chính nhà nước thuê nhà ở xã hội được bố trí ngân sách để thực hiện khi có dự toán được cấp có thẩm phê duyệt. Về chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, đầu tư hệ thống hạ tầng kỹ thuật, tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm sử dụng ngân sách nhà nước để thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và đầu tư đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi dự án nhà ở xã hội.

Trường hợp chủ đầu tư có quyền sử dụng đất hoặc sử dụng đất do thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất thì Nhà nước hoàn trả cho chủ đầu tư số tiền chủ đầu tư đã chi trả để thỏa thuận nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà nhà nước giao, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. 

Trường hợp nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án mà chủ đầu tư đã tự nguyện ứng trước kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thì kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được nhà nước hoàn trả hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính phải nộp cho nhà nước. Tuy nhiên, ở phiên bản cuối cùng, tiếp thu ý kiến, sẽ không đề xuất Nhà nước hoàn trả cho nhà đầu tư. Thay vì thế, chi phí quyền sử dụng đất trong Luật Nhà ở 2023 chưa có quy định. Do đó, tại Dự thảo Nghị quyết thì thay vì Nhà nước bố trí ngân sách hoàn trả, nhà đầu tư được hạch toán chi phí tiền sử dụng đất, tiền thuê đất vào chi phí đầu tư dự án và xác định vào giá bán, cho thuê mua NOXH.