Đề xuất bán nhà, đất qua sàn bất động sản: Nhiều ý kiến trái chiều

Bộ Xây dựng đề xuất bắt buộc giao dịch bất động sản phải qua sàn

Trong báo cáo tổng kết thi hành luật kinh doanh bất động sản 2014 và định hướng sửa đổi luật kinh doanh bất động sản (2014) do Bộ Xây dựng công bố vừa qua đã nhận định điểm tồn tại, hạn chế đầu tiên về kinh doanh sàn giao dịch bất động sản là việc Luật hiện hành quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản không bắt buộc phải thông qua Sàn giao dịch bất động sản.

Cụ thể, Bộ Xây dựng nhận định, việc bỏ quy định giao dịch bất động sản phải thông qua các Sàn giao dịch (theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006) đã dẫn đến nhiều hệ lụy như: Tạo cơ sở cho việc hình thành nên các dự án ma, các vụ việc lừa đảo khách hàng từ chính các chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật; tạo ra khó khăn, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường bất động sản đúng với những gì đang diễn ra, trốn thuế...

Từ những nhận định trên, trong phần Đề xuất chính sách về kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản, Bộ Xây dựng đã đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung Luật Kinh doanh bất động sản (2014) theo hướng quy định bắt buộc các giao dịch bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Thị trường bất động sản sẽ phát triển theo hướng minh bạch

Ủng hộ quan điểm này, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs), cho rằng để phát triển thị trường bất động sản minh bạch, vì lợi ích của khách hàng, các quy định pháp luật nên quy định sàn giao dịch trở thành hoạt động có điều kiện, các chủ đầu tư bán bất động sản bắt buộc phải qua sàn.

“Giống như việc mua bán chứng khoán trên sàn giao dịch. Mọi thông tin của doanh nghiệp muốn lên sàn đều phải minh bạch về năng lực tài chính, kế hoạch , hoạt động kinh doanh, nhà đầu tư có thể xem đầy đủ rồi đưa quyết định đầu tư hoặc không”, ông Đính ví dụ.

Theo lãnh đạo VARS, trước nay, tại Việt Nam vẫn buông lỏng hoạt động giao dịch bất động sản, bỏ mặc cho chủ đầu tư có quyền tự bán, giống như “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Điều này, dễ xảy ra việc lừa dối khách hàng nếu chủ đầu tư không có tâm do không có đơn vị kiểm chứng.

“Luật Kinh doanh bất động sản đang hướng tới sự minh bạch của thị trường bất động sản, bảo vệ quyền và lợi ích của người mua bằng việc các chủ đầu tư phải công khai niêm yết về pháp lý, mức giá,... của dự án trên các sàn giao dịch bất động sản. Rất nhiều trường hợp chủ đầu tư hứa mồm với khách hàng. Song, tới khi nhận nhà thì không giống như những gì chủ đầu tư nói, dẫn tới việc kiện tụng, căng băng rôn biểu tình”, ông Đính chia sẻ.

Ông Đính cho rằng, các sàn giao dịch bất động sản là cầu nối trung gian giữa chủ đầu tư và khách hàng, nếu chuyên nghiệp hóa đội ngũ này sẽ thúc đẩy được thị trường phát triển minh bạch. Bên cạnh đó, vị chuyên gia đánh giá cao dự thảo của Bộ Xây dựng, không chỉ minh bạch thị trường mà góp phần giúp các cơ quan thuế có thể thu đúng, đủ đối với các giao dịch bất động sản

“Tuy nhiên, đã cho sàn giao dịch quyền thì cũng phải gắn trách nhiệm. Cần có những quy định pháp luật chặt chẽ cho các sàn giao dịch bất động sản. Đơn vị này phải là đơn vị hoạt động có điều kiện, cần ký quỹ ở các ngân hàng để khi có sự vụ gì xảy ra có thể lấy số tiền đó ra xử lý, bồi thường”, ông Đính nhấn mạnh.

Bước đi thụt lùi?

Phản đối kịch liệt quy định này, theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, quy định này là bước thụt lùi, không phù hợp với các quy định hiện hành và không sát với thực tiễn. Từ đó, có thể sinh ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn giao dịch bất động sản, ảnh hưởng quyền tự chủ kinh doanh của các chủ đầu tư dự án và có thể sẽ làm tăng giá nhà.

HoREA cho biết, quy định trên từng nằm trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 quy định “tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải bán nhà, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản”, nhưng đã được bãi bỏ trong Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

Vị lãnh đạo cũng chỉ ra một số bất cập của quy định như sau: Quy định trên đây đã xâm phạm quyền "tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư kinh doanh, tự chủ kinh doanh, lựa chọn hình thức tổ chức kinh doanh, tự do tìm kiếm thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng" của chủ đầu tư dự án bất động sản do các quy định trên đây cho phép chủ đầu tư chỉ được tự bán 20% số lượng sản phẩm; 80% sản phẩm còn lại phải bán thông qua sàn giao dịch bất động sản.

“Trong khi đó, sàn giao dịch không bỏ vốn đầu tư vào dự án bất động sản nhưng lại được đặc quyền bán 80% sản phẩm dự án, đây là kiểu “tay không bắt giặc” là không bình đẳng, không công bằng giữa các doanh nghiệp”, ông Châu nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, sàn giao dịch bất động sản được "đặc lợi" khi được "hưởng phí giao dịch" với mức phí khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng cũng là không công bằng giữa các doanh nghiệp, chưa tính trường hợp sàn giao dịch bất động sản còn có thể chiếm dụng tiền thanh toán hợp đồng của khách hàng với chủ đầu tư.

“Phí giao dịch bất động sản qua sàn bảng khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng là một khoản phí không hề nhỏ. Trong khi đó chủ đầu tư đã phải cộng thêm vào giá bán bất động sản, nhà ở và người mua phải gánh chịu khi mua nhà.

Không phủ nhận hoạt động môi giới, sàn giao dịch là rất cần thiết và là một bộ phận của thị trường, giữ vai trò cầu nối giữa chủ đầu tư dự án với khách hàng. Nhưng cần nhận thức rõ rằng các sàn giao dịch bất động sản chỉ nắm giữ vai trò trung gian để thực hiện bán, cho thuê nhà ở theo ủy quyền của chủ đầu tư và hưởng phí giao dịch qua sàn”, ông Châu nhấn mạnh.

Nên tùy thuộc vào nhu cầu chủ đầu tư dự án

Dưới góc nhìn về luật, ông Nghiêm Quang Vinh - Giám đốc công ty luật Nghiêm Quang (Đoàn Luật sư Hà Nội) cho biết, chủ đầu tư là người đứng ra xin dự án, bỏ tiền xây dựng thì hoàn toàn có quyền tự quyết tài sản của mình sẽ bán theo hình thức nào. "Nếu áp đặt chủ đầu tư phải bán qua sàn giao dịch đây chính là hành động bóp nghẹt các chủ đầu tư. Theo tôi, điều này chưa phù hợp với những gì của Bộ luật dân sự 2015 đang quy định", ông Vinh nói.

Theo ông Vinh, tại Điều 194 Bộ luật dân sự 2015 có quy định, chủ sở hữu có quyền bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để thừa kế, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng, tiêu hủy hoặc thực hiện các hình thức định đoạt khác phù hợp với quy định của pháp luật đối với tài sản.

Vì vậy, vị luật sư chia thành 2 trường hợp sau: Thứ nhất, đối với chủ đầu tư không có nhu cầu giao cho sàn giao dịch bán họ có thể tự thành lập đơn vị của họ để mua - bán với khách hàng.

Thứ hai, đối với các chủ đầu tư có nhu cầu họ sẽ tự tìm tới các đơn vị sàn giao dịch hợp tác bán và chia phần trăm theo đúng cam kết của 2 bên. Theo đó, ông Vinh nhận định, việc này là tùy thuộc vào nhu cầu của chủ đầu tư dự án tự quyết định hình thức bán sản phẩm và không nên áp đặt, điều này sẽ làm mất động lực của chủ đầu tư thực hiện.