Đề xuất mức giá đất nông nghiệp bằng 40% đất ở cùng thửa đất

Ngày 22/12/2025, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường (thuộc Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật TPHCM) đã ban hành Công văn số 74/CV-TNMT gửi Thường trực Thành ủy và UBND TPHCM liên quan đến việc xây dựng bảng giá đất áp dụng từ năm 2026.

Đây là lần kiến nghị thứ ba của đơn vị này trong nỗ lực thúc đẩy một khung giá đất tiệm cận với bản chất thị trường, góp phần ổn định kinh tế vĩ mô và đảm bảo quyền lợi chính đáng của người dân.

Theo đó, luật Đất đai 2024 đã và đang có nhiều chuyển biến tích cực sau khi Quốc hội thông qua Nghị quyết số 254/2025, bao gồm các quy định giảm nghĩa vụ tài chính khi người dân thực hiện chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Đây là điểm mấu chốt quan trọng, đáp ứng mong mỏi của người dân từ vai trò quản lý, điều tiết của nhà nước đối với đất đai; thể hiện rõ qua việc điều chỉnh luật và các nghị định hướng dẫn, nhằm tháo gỡ khó khăn, giảm gánh nặng tài chính cho người dân khi có nhu cầu chính đáng về nhà ở.

Ngoài ra, Nghị định số 226/2025 và Nghị định số 291/2025 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 103/2024 về tiền sử dụng đất đã cho phép điều chỉnh bảng giá đất nông nghiệp theo nguyên tắc thị trường, do cấp tỉnh quyết định.

Theo dự thảo trước đó của Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM, mức 40% đã được trình Hội đồng thẩm định và được đánh giá là tương đối phù hợp với thực tế. Tuy nhiên, theo Kết luận số 30/KL-ĐU, mức giá này lại bị điều chỉnh giảm xuống, làm nảy sinh tâm lý lo lắng và bất an trong nhân dân.

Xét về nguyên tắc xây dựng bảng giá đất áp dụng từ năm 2026, cần tuân thủ nguyên tắc thị trường, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước và người dân dân. Việc ấn định giá đất nông nghiệp ở mức thấp trong bảng giá đất mới sẽ không bảo đảm được sự hài hòa lợi ích, gây thiệt hại cho người dân khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở.

Trong các lần kiến nghị trước đó vào tháng 6 và tháng 11/2025, đơn vị này từng đề xuất các mức từ 30% đến 70%. Việc duy trì mức tối thiểu 40% ở thời điểm hiện tại được coi là phương án trung dung, có thể chấp nhận được để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất.

Vì lợi ích chung, vì sự công bằng xã hội và quyền lợi chính đáng của người dân, việc xác định giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất áp dụng từ năm 2026 cần được nghiên cứu nghiêm túc, khoa học, sát thực tiễn theo từng khu vực, thậm chí từng thửa đất khi có đủ dữ liệu đồng bộ trong thời gian tới.

Trên thực tế, giá đất nông nghiệp theo nguyên tắc thị trường thường đạt khoảng 70% giá đất ở trong giao dịch chuyển nhượng. Vì vậy, cần làm rõ trách nhiệm, lộ trình, thời gian thực hiện và kết quả cụ thể, nhằm bảo đảm công bằng xã hội, đúng với mục tiêu mà Đảng và Nhà nước đã và đang theo đuổi.

Theo Viện Kinh tế tài nguyên và môi trường, các quy định hiện hành không yêu cầu phải ấn định cứng giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất. Việc đề xuất giá đất nông nghiệp bằng 40% giá đất ở cùng thửa và giá đất công nghiệp bằng 50% theo tờ trình của Sở Nông nghiệp - Môi trường ngày 1/12 là tương đối phù hợp với giá thị trường, có thể chấp nhận. Do đó, đề nghị các cơ quan có thẩm quyền xem xét một cách khách quan, tránh áp đặt, gây bức xúc cho người dân và khó khăn trong tổ chức thực hiện bảng giá đất mới.