Điểm nghẽn của thị trường bất động sản thời chuyển đổi số

Theo Savill Việt Nam, trong nhiều năm qua, chuyển đổi số được xem là một trong những trụ cột quan trọng để nâng cao tính minh bạch và hiệu quả của thị trường bất động sản. Từ việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, số hóa hồ sơ địa chính đến ứng dụng công nghệ trong quản lý quy hoạch, Việt Nam đã đạt được những bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, nếu nhìn sâu vào cách thị trường đang vận hành, có thể thấy vấn đề lớn nhất hiện nay không còn là thiếu dữ liệu, mà là dữ liệu vẫn chưa được kết nối.

Đây chính là nghịch lý của quá trình chuyển đổi số. Hàng triệu hồ sơ đã được số hóa, nhiều cơ sở dữ liệu chuyên ngành đã được hình thành, nhưng phần lớn vẫn tồn tại như những hệ thống riêng biệt. Dữ liệu đất đai thuộc một cơ quan, quy hoạch thuộc một đơn vị khác, thông tin xây dựng, thuế, tài chính hay giao dịch lại nằm ở những "kho dữ liệu" khác nhau. Khi các hệ thống không thể trao đổi thông tin với nhau, giá trị của dữ liệu bị chia cắt, còn thị trường vẫn phải vận hành dựa trên những khoảng trống thông tin.

Điều đáng nói là bất động sản là lĩnh vực phụ thuộc rất lớn vào chất lượng dữ liệu. Một quyết định đầu tư không chỉ dựa trên vị trí hay giá bán mà còn cần hàng loạt thông tin liên quan như quy hoạch, tình trạng pháp lý, lịch sử giao dịch, nghĩa vụ tài chính, hiện trạng xây dựng hay khả năng phát triển hạ tầng trong tương lai. Nếu những dữ liệu này không được tích hợp trên cùng một nền tảng, người mua, nhà đầu tư và cả ngân hàng đều phải tốn thêm thời gian, chi phí và nguồn lực để xác minh. Chi phí giao dịch vì thế tăng lên, trong khi rủi ro vẫn không được loại bỏ hoàn toàn.

Đây cũng là nguyên nhân khiến thị trường bất động sản Việt Nam vẫn tồn tại tình trạng bất cân xứng thông tin kéo dài. Người sở hữu tài sản thường nắm nhiều thông tin hơn người mua. Không ít giao dịch vẫn phụ thuộc vào môi giới hoặc các nguồn thông tin không chính thức thay vì dựa trên dữ liệu được xác thực. Trong môi trường như vậy, đầu cơ thông tin có điều kiện phát triển, còn nhà đầu tư chân chính phải chấp nhận chi phí thẩm định ngày càng lớn.

Theo chuyên gia của Savills Việt Nam, mục tiêu của chuyển đổi số không đơn thuần là thay hồ sơ giấy bằng hồ sơ điện tử, mà phải xây dựng được một hạ tầng dữ liệu thống nhất, nơi các hệ thống đất đai, quy hoạch, xây dựng, thuế, tài chính và các cơ quan quản lý có thể kết nối, chia sẻ và cập nhật dữ liệu theo thời gian thực. Quan điểm này phản ánh đúng bản chất của chuyển đổi số: dữ liệu chỉ tạo ra giá trị khi được liên thông và khai thác hiệu quả.

Ở góc độ kinh tế, dữ liệu liên thông không chỉ giúp minh bạch hóa thị trường mà còn trực tiếp làm giảm chi phí giao dịch. Khi người mua có thể tiếp cận đầy đủ thông tin về tài sản, ngân hàng có cơ sở định giá chính xác hơn và nhà đầu tư có thể rút ngắn thời gian thẩm định, toàn bộ quá trình phân bổ nguồn lực sẽ trở nên hiệu quả hơn. Đây là điều mà nhiều thị trường bất động sản phát triển đã chứng minh trong nhiều năm qua.

Đặc biệt, trong bối cảnh Việt Nam đang cạnh tranh để thu hút dòng vốn quốc tế, hạ tầng dữ liệu ngày càng trở thành một tiêu chí quan trọng trong đánh giá môi trường đầu tư. Nhà đầu tư nước ngoài không chỉ quan tâm đến tốc độ tăng trưởng hay quy mô thị trường mà còn đặc biệt coi trọng khả năng tiếp cận thông tin và tính minh bạch của hệ thống pháp lý. Một thị trường mà dữ liệu được cập nhật liên tục, có thể kiểm chứng và kết nối đồng bộ sẽ tạo dựng niềm tin lớn hơn nhiều so với một thị trường phải dựa vào các quy trình xác minh thủ công.

Tuy nhiên, để giải quyết nút thắt này, việc đầu tư công nghệ thôi là chưa đủ. Điều cần thiết hơn là thay đổi tư duy quản trị dữ liệu. Nhà nước cần đóng vai trò kiến tạo bằng việc hoàn thiện hạ tầng dữ liệu quốc gia, xây dựng tiêu chuẩn chia sẻ dữ liệu và cơ chế bảo đảm an toàn thông tin. Trong khi đó, doanh nghiệp cũng cần chuyển từ tư duy sở hữu dữ liệu sang tư duy khai thác giá trị của dữ liệu thông qua cơ chế chia sẻ có kiểm soát. Chỉ khi dữ liệu được lưu chuyển, các công nghệ như trí tuệ nhân tạo (AI), dữ liệu lớn (Big Data) hay phân tích dự báo mới có điều kiện phát huy hiệu quả.

Một yếu tố không thể bỏ qua là niềm tin của người dân. Dữ liệu chỉ được cập nhật đầy đủ khi người sử dụng tin tưởng rằng thông tin cá nhân và quyền sở hữu dữ liệu được bảo vệ bằng một cơ chế minh bạch và an toàn. Song song với đó, hệ thống cũng phải vận hành như một "cơ thể sống", liên tục cập nhật theo biến động của thị trường thay vì trở thành kho lưu trữ tĩnh.

Có thể nói, sau giai đoạn tập trung số hóa, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào bài toán khó hơn: xây dựng một hệ sinh thái dữ liệu liên thông. Đây không chỉ là yêu cầu của chuyển đổi số mà còn là điều kiện để nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia. Khi dữ liệu được kết nối, thị trường sẽ minh bạch hơn, chi phí vốn và chi phí giao dịch được cắt giảm, chất lượng quyết định đầu tư được nâng lên và dòng vốn sẽ được phân bổ hiệu quả hơn.

Chuyển đổi số vì thế không nên được đo bằng số lượng hồ sơ đã số hóa hay quy mô cơ sở dữ liệu đã xây dựng. Thước đo quan trọng hơn là khả năng để dữ liệu "nói chuyện" với nhau. Chừng nào những "ốc đảo thông tin" vẫn còn tồn tại, chừng đó nút thắt lớn nhất của thị trường bất động sản vẫn chưa được tháo gỡ.