Diễn đàn Bất động sản 2025: Tháo gỡ "khoảng xám" thị trường chống lại cơn sốt giá và đầu cơ trục lợi

Sự kiện năm nay tiếp nối thành công và thông điệp kiên định từ năm 2024, khẳng định quyết tâm giải quyết căn cơ những vấn đề cốt lõi đang khiến thị trường "vận động méo mó, xộc xệch", đặc biệt là tình trạng giá đất tăng phi mã vượt xa khả năng chi trả của người dân có nhu cầu thực. Thị trường bất động sản Việt Nam đang mắc kẹt trong những nghịch lý cấu trúc dai dẳng, đẩy giấc mơ an cư ra xa tầm với của người dân. Tỷ lệ giá nhà so với thu nhập đã lên mức phi lý 30-40 lần tại các đô thị lớn, gấp đôi chuẩn mực quốc tế, buộc người lao động cần tới hàng chục năm không chi tiêu để sở hữu nhà.

Đáng chú ý hơn, một mâu thuẫn kinh điển đang diễn ra: Dù nguồn cung BĐS tăng mạnh và hàng tồn kho lập kỷ lục, giá nhà ở các thành phố lớn vẫn kiên quyết leo thang không ngừng. Thực tế này phơi bày sự lệch pha nghiêm trọng khi tồn kho tập trung ở phân khúc cao cấp (phục vụ đầu cơ), trong khi nhà ở so với thu nhập trung bình lại khan hiếm trầm trọng, khiến giá bị đẩy bởi cầu ảo và dòng vốn đầu cơ.

Ông Nguyễn Kim Khiêm, Tổng Giám đốc - Tổng Biên tập Đài Phát thanh và Truyền hình Hà Nội cho biết, chủ đề "Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025" như một thông điệp nhất quán trong quan điểm tiếp cận và giải quyết các vấn đề khiến thị trường bất động sản vận động méo mó, xộc xệch thời gian qua. Đó là nạn đầu cơ, thổi giá, lũng đoạn thị trường khiến giá nhà ở vượt xa tầm với của người có nhu cầu thực về chỗ ở thay vì giới đầu cơ coi đây là thứ tài sản tích lũy. Đó là nạn trục lợi chính sách nhân văn của Nhà nước về nhà ở xã hội, tước đoạt cơ hội an cư của người có thu nhập thấp, thu nhập trung bình.

Dưới góc độ lập pháp, bà Trần Hồng Nguyên, Phó chủ nhiệm Uỷ ban Pháp luật và tư pháp của Quốc hội, đưa ra cảnh báo về những biến động giá lớn, lặp đi lặp lại trong thời gian ngắn, thường tập trung vào các khu vực sắp có quy hoạch hoặc dự án lớn, coi đây là "tín hiệu cần giám sát đặc biệt". Bà nhấn mạnh rằng giá đất tăng nhanh không chỉ gây bất ổn nội tại cho thị trường mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến kinh tế vĩ mô, làm "méo mó hoạt động sản xuất - kinh doanh" và tạo "áp lực lớn lên người thu nhập thấp" trong việc tiếp cận nhà ở.

Vấn đề "giá đất" được xem là điểm nóng và là gánh nặng chi phí vô hình lớn nhất được mổ xẻ tại Diễn đàn. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT GP Invest, đại diện cho khối doanh nghiệp, nêu bật thực trạng giá đất hiện tại chưa bao giờ cao như vậy so với thu nhập trung bình, khiến người lao động phải mất rất nhiều năm tiền lương mà vẫn không hy vọng mua được nhà. Ông chỉ ra hai gánh nặng lớn, bao gồm chi phí vô hình cho các dự án phải mất tới 14 năm thi công do vướng mắc thủ tục, và gánh nặng từ việc giá đất chiếm khấu phần quan trọng của bất động sản, lên tới 30% giá thành sản phẩm. Ông Hiệp cho rằng giá đất hiện tại đang theo "nguyên tắc thị trường chứ không phải theo giá thị trường" và giá nhà không thể giảm nếu giá đất không được điều chỉnh hài hòa bằng cơ chế do Nhà nước ban hành.

Từ góc độ quản lý nhà nước, ông Quách Gia Quỳnh, Phó trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Nội, chia sẻ về quá trình xây dựng bảng giá đất. Ông cho biết việc điều chỉnh bảng giá đất qua Quyết định 71 năm 2024 có tác động tích cực là giảm sự chênh lệch, tăng thu cho Nhà nước và tạo minh bạch, công bằng trong giao dịch. Tuy nhiên, ông Quỳnh cũng thừa nhận nếu không xem xét đầy đủ, bảng giá đất sẽ có chênh lệch lớn với thực tế, dẫn đến phản ứng của người dân vì giá đất tăng cao, gây tác động xấu tới thị trường và an sinh xã hội.

Để nhận diện rõ liệu có "hiện tượng thổi giá hay không", bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), đã đưa ra phương pháp luận cốt lõi bằng cách xác định rõ các yếu tố cấu thành giá bán, trong đó Giá đất và Chi phí đầu tư xây dựng là hai thành tố chính. Bà Hạnh phân tích rằng muốn kiểm soát được giá ở thị trường thứ cấp (nơi dễ xảy ra thổi giá do tổ chức trung gian), phải kiểm soát được giá bán, giá thành và giá giao dịch ở thị trường sơ cấp một cách minh bạch. Bà cảnh báo việc vật liệu xây dựng tăng đã ảnh hưởng trực tiếp tới giá thành, đòi hỏi một cái nhìn khách quan.

Bà Trần Hồng Nguyên cũng đưa ra năm định hướng giải pháp cần được triển khai đồng bộ, bao gồm: hoàn thiện thể chế và khung pháp luật; nâng cao tính minh bạch, công khai thông tin quy hoạch, tiến độ dự án và giá giao dịch; tăng cường giám sát, thanh tra và xử lý nghiêm hành vi vi phạm theo Nghị quyết 161 của Quốc hội; phát triển nguồn cung thực chất đáp ứng nhu cầu ở thực; và hoàn thiện chính sách tài chính, tín dụng bất động sản.

Cùng với đó, ông Vũ Sỹ Kiên, Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai, Bộ Nông nghiệp và Môi trường, bổ sung góc nhìn về sự toàn diện của thị trường BĐS, bao gồm cả BĐS nông nghiệp, logistic và du lịch. Chính phủ đã có những hành động quyết liệt như thông qua Nghị quyết 171 để tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến Luật Đất đai nhằm tăng cường nguồn cung đất cho các dự án, và phối hợp xử lý các vướng mắc pháp lý khác liên quan đến đất đai thông qua Nghị quyết 663. Các địa phương hiện đang tích cực triển khai những Nghị quyết này.

Diễn đàn "Xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh, bền vững 2025" đã chỉ ra những "khoảng xám" và nút thắt cốt lõi, đặc biệt là sự "méo mó" do giá đất tăng cao vô lý và hoạt động đầu cơ, trục lợi. Với các giải pháp đột phá và can thiệp sâu rộng như xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về BĐS để minh bạch hóa, thành lập Trung tâm giao dịch BĐS do Nhà nước quản lý để kiểm soát giá, và khẳng định tập trung phát triển nguồn cung phù hợp với thu nhập người dân, thị trường BĐS Việt Nam được kỳ vọng sẽ sớm thoát khỏi tình trạng hỗn loạn, hướng tới một thị trường lành mạnh, bền vững, thực sự là nơi an cư cho đại đa số người dân.