Điêu đứng vì chạy theo làn sóng đầu tư nhà phố thương mại

Không có khách thuê, nhà đầu tư shophouse cũng khó sang nhượng

Dù đang nắm trong tay 2 căn nhà phố thương mại có giá trị hơn 30 tỷ/căn nhưng anh Sơn, nhà đầu tư đang sống tại quận Bình Thạnh cho biết bản thân ngày ngày phải chạy vay từng tháng để xoay sở do kinh doanh khó khăn. Được biết thời điểm 2017 anh đầu tư 2 căn shophouse tại một dự án cao cấp trên địa bàn quận 2. Trước đó anh từng thành công với khoản lời gấp 3 lần nhờ sang nhượng một dự án shophouse tại Bình Thạnh nên rất tự tin có thể nhanh chóng thu bạc tỷ từ khoản đầu tư này. Hơn nữa, anh Sơn cũng cho rằng nhà phố thương mại khó thua lỗ vì không ra hàng thứ cấp nhanh vẫn có thể đầu tư cho thuê lại từng tháng, nhất là nhà phố tại KĐT lớn có quy mô dân số đông, nhu cầu thuê chắc chắn không thiếu.

Thế nhưng, từ năm 2019 thị trường shophouse đã có dấu hiệu hạ nhiệt, anh Sơn rao bán mãi vẫn không tìm được người mua. Để xoay dòng tiền, anh chào thuê giá 3.500 USD/căn vẫn không có khách, chấp nhận giảm giá thuê xuống còn 3.000 USD nhưng cũng chỉ tìm được khách thuê cho 1 căn. Đợt dịch bệnh tháng 4 vừa rồi khách thuê trả lại mặt bằng do ế ẩm kéo dài, không chịu nổi khoản chi phí thanh toán dù anh có thiện chí giảm giá thuê xuống.

“Tài sản của tôi giờ thật sự là bất động, kinh tế khó khăn cần xoay vốn mà căn nhà mua 30 tỷ từ 2018 giờ bán ra giá chênh chưa đến 20% lại không thể ra hàng. Nếu cùng khoản tiền trên, chỉ tính về lãi suất ngân hàng thì ít nhất sau 3 năm tôi cũng thu về lợi nhuận bằng 100% số tiền đã chi ra. Còn giờ đây, dù trên lý thuyết giá nhà đất trong khu vực tôi mua đang tăng cao nhưng không bán được”, anh Sơn than thở.

Cùng tình trạng bán không xong cho thuê không được, ông Chính, nhà đầu tư sinh sống tại quận 2 cho biết, do chọn sai dự án mà giờ tiền không thể thu hồi lại, lợi nhuận cho thuê thì không đáng là bao. Dự án ông Chính đầu tư là một khu đô thị có vị trí cũng thuộc vùng trung tâm quận 2, giá thành nhà phố tại đây cũng từ 17-40 tỷ đồng/căn. Dù triển khai từ năm 2016 nhưng cho đến giờ hoạt động thương mại rất nhạt nhòa, lượng dân cư vào sinh sống đã đông nhưng các hoạt động vui chơi, giải trí mà CĐT hứa hẹn gần như không có. Điều này khiến các cửa hàng kinh doanh tại đây chỉ phục vụ lượng cư dân hạn chế tại dự án, gần như không có khách vãng lai. Chỉ có một vài căn shophouse ở đây mở cửa kinh doanh, gần 50% còn lại cửa đóng then cài.

Thời gian đầu nghĩ khu đô thị sẽ phát triển, nhiều người đến ở thì shophouse là lựa chọn tốt nhất, nhưng thực tế không như kỳ vọng. Kinh doanh ở đây chủ yếu dành cho dân bản địa, nhưng do thói quen, nên họ thường vào các trung tâm thương mại để vui chơi, còn mua sắm thì ra chợ dân sinh, nên ế ẩm là tình trạng chung. Ông Chính cho biết từ năm 2019 ông đã muốn bán lại căn nhà phố nhưng rao mãi vẫn không ra được hàng với giá mong muốn, cho thuê thì chưa đến 1 năm là khách trả nhà, riết rồi cả khu này chỉ còn vài cửa hàng tạp hóa, quán cafe nhỏ hoạt động phục vụ dân cư, giá trị thương mại tại dự án giảm dần qua các năm làm những gói đầu tư tại đây mất giá.

Phải chọn shophouse có vị trí tốt

Thời điểm 2018, thị trường nhà phố thương mại vô cùng sôi động, tiềm năng và lợi nhuận dự tính của phân khúc này được đánh giá cao hơn gấp đôi gấp ba so với các loại hình khác. Giá nhà phố cũng vì vậy bị đẩy lên một tầm cao chót vót nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn phải cạnh tranh gắt gao để kiếm được suất mua. Nhiều dự án giá bị thổi lên 100-200% vẫn cháy hàng. Tuy nhiên cho đến nay, nhà phố thương mại đang cho thấy khuyết điểm khi nhiều dự án không đáp ứng được giá trị thương mại khiến sản phẩm khó sang nhượng và cho thuê.

Chia sẻ về thị trường nhà phố thương mại, lãnh đạo một công ty BĐS tại TP.HCM nhận định, bản chất loại hình nhà phố thương mại khó có thể so sánh với nhà phố nội thành, vì lượng lưu thông kém hơn hẳn. Thực chất nó chỉ là dạng “căng tin” phục vụ đối tượng sống, làm việc ở toà nhà, khu đô thị là chủ yếu. Với cách phục vụ mang tính “nội bộ” như vậy giá trị của nó cũng phần nào hạn chế nếu như dự án đó không thật sự sở hữu vị trí tốt. Nhà phố thương mại nếu muốn thành công phải đảm bảo tiêu chí như nằm trên trục đường lưu thông, căn góc, tầm nhìn đẹp để có thể tiếp cận khách vãng lai. Nếu không sở hữu những yếu tố này, shophouse sẽ khó phát triển đột biến.

Theo bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cao cấp CBRE, lợi nhuận từ việc cho thuê shophouse cũng không cao như những quảng cáo bán hàng trước đó. Các shophouse cho thuê tại TP.HCM từng được dự báo có thể đem lại lợi tức khoảng 8-12%/năm, thực tế nhiều căn chỉ đem lại tỷ suất sinh lời từ 1,5-5% năm, thấp hơn mức kỳ vọng nhiều lần, thậm chí không so được với lãi suất ngân hàng. Đây không phải là mẫu số chung của thị trường, nhưng là thực trạng diễn ra ở không ít nhà phố thương mại đang cho thuê hiện nay. Tất nhiên đầu tư loại hình bất động sản nào cũng có rủi ro, nhưng shophouse là loại hình đầu tư vốn lớn, vì vậy càng phải tỉnh táo, đừng chạy theo sóng do thị trường tạo ra vì nguy cơ bị sóng đè là rất lớn.