DKRA Consulting: Quý 2/2026, thị trường bất động sản nhà ở TP. Đà Nẵng sẽ có những thách thức nhất định

Theo DKRA, thị trường BĐS nhà ở TP. Đà Nẵng quý 1/2026 ghi nhận những chuyển biến cả về nguồn cung và thanh khoản ở một số phân khúc. Bước sang quý 2/2026, thị trường có thể có những thách thức nhất định khi tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn khi room tín dụng hạn chế, lãi suất vay mua BĐS vẫn ở mức cao và xung đột địa chính trị kéo dài.

Thị trường BĐS nhà ở TP. Đà Nẵng quý 1/2026 biến động cả về nguồn cung và lượng tiêu thụ

Phân khúc đất nền được ghi nhận nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 10% so với Quý 4/2025, phần lớn nguồn cung phân bổ ở nhóm dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo với tỷ trọng đạt khoảng 82%. Sức cầu chung của thị trường ghi nhận tăng khoảng 61% so với quý trước, tương ứng 228 giao dịch thành công, tuy nhiên chỉ tập trung cục bộ ở nhóm sản phấm được triển khai bởi những chủ đầu tư lớn.

Nhìn chung, thanh khoản thị trường vẫn gặp nhiều áp lực khi mặt bằng lãi suất tăng cao. Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp tăng trung bình khoảng 2% so với quý 4/2025 và tăng khoảng 7% so với cùng kỳ năm 2025. Ở thị trường thứ cấp, mặt bằng giá tăng trung bình khoảng 22% so với quý 1/2025. Theo đánh giá, nguồn cung mới khan hiếm, nhu cầu ở thực tăng,… đã tạo đà tăng trưởng tích cực về mặt bằng giá cũng như thanh khoản thị trường trong năm qua.

Thị trường căn hộ sơ cấp ghi nhận mức giảm 25% so với quý trước, đồng thời nguồn cung mới cũng ghi nhận sự sụt giảm đáng kể với mức giảm hơn 51% so với quý 4/2025. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư trước bối cảnh mặt bằng lãi suất tăng cao và việc kiểm soát tín dụng vào BĐS. Sức cầu của thị trường cũng ghi nhận sự sụt giảm đáng kể, lượng tiêu thụ chỉ tương đương 68% so với quý 4/2025. Về mặt bằng giá sơ cấp, tiếp tục neo ở mức cao và tăng khoảng 5% - 10% so với cùng kỳ năm ngoái. Mặt bằng giá thứ cấp cũng ghi nhận tăng khoảng 5% - 7% so với giai đoạn cuối năm 2025, mức tăng tập trung ở nhóm các dự án có vị trí kết nối thuận tiện, pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín.

Nguồn cung sơ cấp phân khúc nhà phố/biệt thự trong quý 1/2026 ghi nhận tăng 7 lần so với quý trước và tăng 5 lần so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng mức tăng này chỉ mang tính cục bộ khi chủ yếu đến từ một dự án quy mô lớn vừa được mở bán. Sức cầu thị trường tăng mạnh, đạt mức tăng cao nhất từ trước đến nay. Tuy nhiên, giao dịch chỉ tập trung cục bộ tại một dự án, không phản ánh sự tăng trưởng của cả thị trường. Với mặt bằng giá bán sơ cấp, ghi nhận không có nhiều biến động so với quý trước nhưng tăng trung bình 10% so với cùng kỳ. Thị trường thứ cấp cũng tăng bình quân 6% so với giai đoạn cuối năm 2025, mức tăng tập trung chủ yếu ở những dự án đã bàn giao, có pháp lý hoàn thiện và hạ tầng kết nối thuận lợi.

Ở phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng, nguồn cung sơ cấp giảm khoảng 7% so với quý trước, chủ yếu đến từ lượng hàng tồn kho của các dự án cũ. Sức cầu thị trường duy trì ở mức thấp, giảm hơn 81% so với quý 4/2025, thanh khoản vẫn gặp nhiều khó khăn trong bối cảnh mặt bằng lãi suất đang tăng cao. 

Trong khi đó, mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với quý trước nhưng tăng 7% so với cùng kỳ. Các chính sách chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, ân hạn nợ gốc, hỗ trợ lãi suất,… tiếp tục được áp dụng rộng rãi nhằm tăng thanh khoản. Tâm lý khách hàng vẫn trong trạng thái quan sát và chọn lọc, nhưng các tín hiệu tích cực từ du lịch và hạ tầng khu vực được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thị trường dần cải thiện trong thời gian tới.

Nguồn cung sơ cấp nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng duy trì ở mức thấp, dự án mới thiếu vắng, nguồn cung trong quý chủ yếu đến từ những dự án cũ đã mở bán từ năm trước, tuy nhiên không có giao dịch nào được ghi nhận. Mặt bằng giá bán sơ cấp nhìn chung ổn định, không có biến động đáng kể so với cùng kỳ năm trước, với mức giá dao động từ 7,1 tỷ - 16,3 tỷ đồng/căn. 

Thị trường thứ cấp tiếp tục ảm đạm, gần như không ghi nhận hoạt động giao dịch. Dù ngành du lịch có những tín hiệu tích cực nhưng với việc hàng loạt dự án bỏ hoang đã ảnh hưởng đến niềm tin của nhà đầu tư, đồng thời những sai phạm trong vấn đề pháp lý dự án cũng đã tác động tiêu cực đến thị trường, khiến thanh khoản gặp khó và chưa có dấu hiệu khởi sắc trong ngắn hạn.

Nguồn cung sơ cấp condotel giảm 9% so với quý trước. Đáng chú ý, hơn 99% nguồn cung trong quý đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũ, trong khi nguồn cung mới vẫn tiếp tục vắng bóng trên thị trường trong hơn một năm qua. Thị trường còn khá trầm lắng, sức cầu ở mức rất thấp, lượng giao dịch ghi nhận giảm khoảng 87% so với quý 4/2025. Trong khi đó, giá bán sơ cấp duy trì ổn định và tiếp tục xu hướng đi ngang so với quý trước. Các chính sách hỗ trợ dòng tiền như chia sẻ lợi nhuận/doanh thu, hỗ trợ lãi suất,… vẫn được áp dụng nhưng chưa mang lại hiệu quả như kỳ vọng.

Quý 2/2026, dự kiến đưa ra thị trường khoảng 1.500 căn hộ

Phân khúc đất nền được dự báo nguồn cung mới tiếp tục tình trạng khan hiếm, có khoảng 400 - 500 sản phẩm được mở bán mới và nguồn cung này chủ yếu đến từ các dự án thuộc giai đoạn mở bán tiếp theo. Sức cầu chung của thị trường không có nhiều biến động so với quý 1/2026. 

Theo đó, lượng tiêu thụ phân bổ chủ yếu ở những dự án có quy mô lớn, được triển khai bởi các chủ đầu tư có uy tín/ thương hiệu lớn trên thị trường. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao do tác động của các loại chi phí đầu vào cũng như việc thị trường liên tục khan hiếm nguồn cung mới. Thị trường thứ cấp duy trì đà phục hồi cả về mức giá cũng như thanh khoản nhưng tâm lý nhà đầu tư thận trọng hơn khi room tín dụng hạn chế, lãi suất vay mua bất động sản vẫn ở mức cao và xung đột địa chính trị kéo dài.

Phân khúc căn hộ được dự báo sẽ có khoảng 1.000 căn đến 1.500 căn hộ dự kiến được đưa ra thị trường, phần lớn nguồn cung tập trung tại phường Ngũ Hành Sơn, nơi vẫn còn quỹ đất phát triển và ghi nhận nhiều dự án quy mô lớn chuẩn bị đưa ra thị trường. 

Thanh khoản thị trường trong quý 2/2026 được dự báo có thể giảm so với giai đoạn năm 2025 khi tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn trong bối cảnh lãi suất tăng cao. Các chính sách hỗ trợ một phần lãi suất, kéo giãn phương thức thanh toán,… tiếp tục được các chủ đầu tư ưu tiên áp dụng nhằm kích cầu người mua giữa bối cảnh lãi suất neo ở mức cao. Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng trước các áp lực chi phí đầu vào phát triển dự án tăng cao.

Phân khúc nhà phố/biệt thự dự báo sẽ có khoảng 1.500 căn đến 2.000 căn đưa ra thị trường, chủ yếu tập trung ở phường Hải Vân. Sức cầu thị trường có thể tăng so với quý 1/2026 nhưng sẽ tập trung cục bộ ở những dự án có quy mô lớn, pháp lý hoàn thiện và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn. Về mặt bằng giá sơ cấp, tiếp tục duy trì ở mức ổn định. 

Những chính sách ưu đãi, chiết khấu khi thanh toán nhanh tiếp tục được áp dụng rộng rãi trong quý 2/2026. Thị trường thứ cấp có thể tiếp tục ghi nhận sự cải thiện so với quý trước và tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm đã bàn giao nhà với pháp lý hoàn thiện và có vị trí kết nối thuận lợi.

BĐS nghỉ dưỡng dự báo nguồn cung mới tiếp tục vắng bóng, các chủ đầu tư vẫn còn khá thận trọng trong việc triển khai bán hàng giữa bối cảnh thị trường trầm lắng và mặt bằng lãi suất tăng cao như hiện nay. Thanh khoản thị trường dự kiến sẽ tiếp tục gặp nhiều khó khăn và khó có những dấu hiệu phục hồi trong quý 2/2026 khi nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ cũng như niềm tin của nhà đầu tư vẫn còn ở mức thấp sau giai đoạn thị trường điều chỉnh mạnh. Mặt bằng giá bán sơ cấp duy trì ổn định và không có nhiều biến động so với quý trước.