Doanh nghiệp bất động sản cần tự chủ động tìm "lối ra"

Lệch pha cung - cầu trầm trọng

Theo Ngân hàng Nhà nước, tính đến cuối năm 2022, dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản đạt hơn 2,58 triệu tỷ đồng, chiếm hơn 21,2% tổng dư nợ toàn nền kinh tế. Nhìn lại các năm trước, dư nợ bất động sản trên tổng dư nợ luôn ở mức rất cao. Cụ thể, năm 2020 là 19% và năm 2021 là 19,9%.

Tại hội nghị về công tác tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản mới đây do Ngân hàng Nhà nước tổ chức, Phó Thống đốc thường trực Ngân hàng Nhà nước Đào Minh Tú khẳng định: Các tổ chức tín dụng vẫn cấp tín dụng cho lĩnh vực bất động sản với mức tăng trưởng cao và đang có dư nợ lớn. Đối với các dự án, phương án vay vốn khả thi thì được tín dụng cho vay theo đúng quy định. Ngân hàng Nhà nước không có văn bản nào chỉ đạo “siết” mà là kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng vào một số phân khúc có tỷ lệ rủi ro cao, ví dụ như đầu cơ, kinh doanh phân khúc lớn…

Như vậy rõ ràng, vướng mắc của thị trường bất động sản không chỉ do tín dụng. 

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), khảo sát trong vòng 5 năm gần đây, căn hộ được coi là cao cấp có giá từ 35 triệu đồng/m2 trở lên chiếm gần 57% thị trường. Số lượng căn hộ bình dân giảm mạnh, từ mức 29% (12.495 căn) năm 2017 xuống còn 1% (163 căn) vào năm 2020. Vào quý 1/2021, tỷ lệ căn hộ bình dân rất thấp, trên thị trường gần như vắng bóng nhà giá rẻ. Chẳng những thiếu nguồn cung nhà ở thương mại có giá vừa túi tiền, mà còn thiếu nguồn cung nhà ở xã hội. Cho nên rõ ràng cơ hội để tạo lập nhà ở rất khó khăn trong những năm gần đây.

Có thể thấy, thị trường hiện nay đang có tình trạng lệch pha cung – cầu trầm trọng, mất cân đối giữa các sản phẩm phân khúc giá thấp và cao cấp.

GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ với CAND: Việc lệch pha này thể hiện rõ ở phân khúc cao cấp có nguồn cung rất lớn, giá trị nhà rất cao nhưng nhu cầu thì thật ra chỉ dành cho giới đầu cơ. Ngược lại ở phân khúc giá thấp, chúng ta có cả một chính sách phát triển nhà ở xã hội, thế nhưng nguồn cung lại quá ít.

Trước đây chúng ta có gói 30 nghìn tỷ cho phát triển nhà ở xã hội, nhưng hết gói 30 nghìn tỷ thì lại đâu vào đấy. Ngoài ra chi phí vốn ở Việt Nam quá cao. Lãi suất ngân hàng khoảng từ 10%/năm trở lên. Do đó, khi các chủ đầu tư phát hành trái phiếu chẳng hạn thì sẽ phải hứa hẹn mức lãi suất cao hơn nữa. Và khi nguồn vốn này được đưa vào sử dụng sẽ rất bất lợi cho nền kinh tế và cho người mua nhà.

Doanh nghiệp tự cứu lấy mình

Thị trường BĐS hiện nay đang có nhiều vướng mắc và tồn tại. Để tháo gỡ được không phải là việc "một sớm một chiều". Chẳng hạn như những vướng mắc, chồng chéo trong pháp luật. Để sửa được luật thì cần phải từ một đến hai kỳ họp Quốc hội, trong khi đó xung quanh về BĐS có hàng loạt các luật liên quan như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư…

GS Đặng Hùng Võ đề xuất, Chính phủ có thể rà soát, nghiên cứu kỹ lưỡng và trình Quốc hội ban hành một Nghị quyết tháo gỡ những khó khăn liên quan đến vấn đề này cho từng dự án cụ thể. Bên cạnh việc hoàn thiện thể chế như sửa đổi các pháp luật liên quan, cơ quan quản lý nhà nước cần xây dựng và trình Chính phủ sửa đổi, bổ sung các Nghị định hướng dẫn thi hành và trình tự, thủ tục về đầu tư, đất đai, quy hoạch đô thị, xây dựng, thuế, chứng khoán…

Cùng với đó là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, xây dựng và trình Quốc hội xem xét, ban hành "Nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội" để tháo gỡ ngay một số khó khăn, vướng mắc. Các đề án như "Đầu tư xây dựng ít nhất khoảng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" được đưa ra mới đây, nếu thực hiện tốt sẽ góp phần cải thiện nhà ở cho người dân, tác động tích cực đến thị trường BĐS.

Tại hội nghị trực tuyến về thị trường bất động sản ngày 17/2 vừa qua, nhiều chuyên gia cho rằng, vấn đề pháp lý cần phải có thời gian để tháo gỡ, thời điểm này doanh nghiệp phải chủ động tìm giải pháp tự cứu mình.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận phát triển nhà ở, Công ty CBRE Việt Nam, cho rằng: “Các doanh nghiệp lớn đều có kế hoạch, định hướng để quy hoạch lại vấn đề tài chính, vấn đề pháp lý cũng như các vấn đề liên quan đến dự án. Cần có kịch bản, sự chủ động và dự phòng cho mình trong những giai đoạn khó khăn”.

TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, đề nghị, để tồn tại và vượt qua giai đoạn khó khăn, các doanh nghiệp cần chủ động tái cơ cấu, tái cấu trúc lại chính mình cho phù hợp với cơ chế vận hành của thị trường. Các doanh nghiệp nên nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn, tiết giảm chi phí, kể cả chấp nhận giảm giá 30 - 40% để tạo thanh khoản, bảo đảm thực hiện nghĩa vụ tài chính với trái chủ đối với trái phiếu đến hạn thanh toán.

Thời gian tới, các doanh nghiệp bất động sản phải tìm kiếm nhà đầu tư nước ngoài. Phải kêu gọi nhanh những quỹ đầu tư nước ngoài. Quan trọng chúng ta đã đi tìm họ chưa và có chứng minh được để cho họ quan tâm hay không. Đi tìm nhà đầu tư mới thay vì cứ bám víu trái chủ là nhà đầu tư cũ.