Doanh nghiệp bất động sản đẩy mạnh phát hành trái phiếu

Theo dữ liệu của Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành trong 9 tháng năm 2026 đạt 428.527 tỷ đồng. Trong đó, phát hành riêng lẻ đạt 370.572 tỷ đồng, còn phát hành ra công chúng đạt 57.955 tỷ đồng.

Xét theo lĩnh vực, ngân hàng dẫn đầu với giá trị phát hành 227.119 tỷ đồng, chiếm khoảng 53% toàn thị trường. Nhóm bất động sản đứng thứ hai, huy động hơn 170.000 tỷ đồng, tương đương khoảng 40%.

Quy mô phát hành cho thấy trái phiếu tiếp tục giữ vai trò quan trọng trong việc bổ sung nguồn vốn cho doanh nghiệp địa ốc. Nguồn tiền huy động được sử dụng cho nhiều mục đích, từ triển khai dự án, bổ sung vốn kinh doanh đến cơ cấu các khoản nợ và thanh toán nghĩa vụ tài chính đến hạn.

Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất phát hành giữa các nhóm ngành có sự chênh lệch đáng kể. Trong khi mức lãi suất cao nhất được ghi nhận ở nhóm ngân hàng là 10,5%/năm, một số lô trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản và hạ tầng có lãi suất đến 14,5%/năm.

Mức lãi suất cao có thể giúp doanh nghiệp tăng sức hấp dẫn đối với nhà đầu tư, nhất là khi thị trường còn thận trọng. Đổi lại, doanh nghiệp phải đối mặt với chi phí vốn lớn hơn, đồng thời chịu áp lực tạo dòng tiền đủ để thực hiện các nghĩa vụ thanh toán theo điều kiện phát hành.

Trong nhóm doanh nghiệp bất động sản và hạ tầng, CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP.HCM (CII) đã thông qua phương án phát hành trái phiếu riêng lẻ với tổng mệnh giá tối đa 200 tỷ đồng, kỳ hạn 2 năm. Nguồn vốn dự kiến được sử dụng để cơ cấu lại nợ, cụ thể là thanh toán các khoản vay ngân hàng.

Theo phương án, trái phiếu có lãi suất cố định 11,5%/năm trong 4 kỳ tính lãi đầu tiên, tương ứng 12 tháng. Từ kỳ tính lãi thứ 5, lãi suất được điều chỉnh theo cơ chế thả nổi, bằng lãi suất tham chiếu cộng biên độ 4,8 điểm phần trăm, nhưng không thấp hơn 11%/năm.

Bên cạnh đó, CII công bố kế hoạch phát hành trái phiếu ra công chúng với tổng mệnh giá gần 6.720 tỷ đồng, dự kiến phục vụ các chương trình, dự án của doanh nghiệp. Trái phiếu có kỳ hạn lên tới 25 năm và dành cho cổ đông hiện hữu.

Đáng chú ý, một phương án trái phiếu khác của CII áp dụng cơ chế trả lãi đặc biệt: nhà đầu tư không nhận lãi trong 12 kỳ tính lãi đầu tiên, tương ứng 3 năm; từ giai đoạn tiếp theo, trái phiếu áp dụng lãi suất cố định 14,5%/năm. Cơ chế này khiến nhà đầu tư cần cân nhắc không chỉ mức lãi suất công bố mà còn cả thời gian chờ nhận lãi và dòng tiền thực tế trong suốt kỳ hạn đầu tư.

Ở nhóm doanh nghiệp khác, Công ty TNHH Xây dựng Hạ tầng Crystal và CTCP Đầu tư và Phát triển LGP đều ghi nhận các lô trái phiếu có lãi suất 12,5%/năm.

Riêng trong tháng 9, Xây dựng Hạ tầng Crystal phát hành thêm lô trái phiếu trị giá 2.000 tỷ đồng, nâng tổng giá trị phát hành kể từ tháng 7 lên 4.000 tỷ đồng. Các lô trái phiếu này đều có lãi suất 12,5%/năm.

Trong khi đó, CTCP Đầu tư và Phát triển LGP phát hành lô trái phiếu trị giá 500 tỷ đồng, với lãi suất năm đầu 12,5%/năm. Nguồn vốn được sử dụng để góp vốn vào dự án khu du lịch Đại Dương.

Vinhomes cũng có hai đợt phát hành trái phiếu trong tháng 9, với tổng giá trị 10.000 tỷ đồng. Cả hai lô đều có kỳ hạn 2 năm và lãi suất ban đầu 12%/năm. Tính từ đầu năm, tổng giá trị trái phiếu riêng lẻ Vinhomes phát hành đã lên tới 55.000 tỷ đồng.

Ở nhóm doanh nghiệp có hoạt động liên quan đến bất động sản và du lịch, Masterise Lumiere Office phát hành lô trái phiếu trị giá 7.000 tỷ đồng, kỳ hạn 4 năm, lãi suất 10,6%/năm. Theo Saigon Ratings, doanh nghiệp này là đối tác phát triển kinh doanh của Masterise Group, với hoạt động gắn với dự án The Centric tại Hải Phòng.

Dịch vụ Cáp treo Bà Nà huy động 2.500 tỷ đồng trong tháng 9 thông qua hai lô trái phiếu kỳ hạn 5 năm, lãi suất từ 10,8-12%/năm. Tính cả các đợt phát hành trước đó, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp này huy động từ đầu năm đạt 2.920 tỷ đồng.

Trong khi đó, Đầu tư Phước Sơn lần đầu xuất hiện trong dữ liệu phát hành trái phiếu từ đầu năm với lô trái phiếu trị giá 500 tỷ đồng, phát hành ngày 7/9, kỳ hạn 4 năm và lãi suất 11,45%/năm.

Việc doanh nghiệp bất động sản huy động lượng vốn lớn qua trái phiếu diễn ra trong bối cảnh ngành địa ốc cần nguồn lực để tiếp tục triển khai dự án, hoàn thiện sản phẩm và xử lý các nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, khả năng huy động vốn không đồng nghĩa với việc áp lực tài chính đã được giải quyết.

Đối với doanh nghiệp phát hành, lãi suất cao làm gia tăng chi phí vốn, đặc biệt khi dự án chưa tạo ra doanh thu tương ứng hoặc thời gian đưa sản phẩm ra thị trường kéo dài. Nếu nguồn thu từ hoạt động kinh doanh không đủ đáp ứng nghĩa vụ trả lãi và gốc, doanh nghiệp có thể phải tiếp tục cơ cấu nợ hoặc tìm kiếm nguồn vốn bổ sung.

Rủi ro này càng đáng lưu ý với những phương án phát hành nhằm thanh toán khoản vay ngân hàng hoặc xử lý nghĩa vụ tài chính cũ. Việc thay đổi nguồn vốn có thể giúp doanh nghiệp sắp xếp lại lịch trả nợ, nhưng hiệu quả lâu dài vẫn phụ thuộc vào khả năng cải thiện dòng tiền và giảm áp lực nợ thực tế.