Động lực từ hạ tầng hàng không thúc đẩy thị trường bất động sản

Tại Việt Nam, giai đoạn 2026-2030 đánh dấu bước chuyển mình quan trọng khi hàng loạt dự án sân bay quy mô lớn đi vào giai đoạn hoàn thiện và khai thác, mở ra chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản vùng ảnh hưởng, đồng thời đặt ra yêu cầu cao về quy hoạch đồng bộ và quản lý bền vững.

Điểm nhấn nổi bật phải kể đến Cảng hàng không quốc tế Long Thành, tỉnh Đồng Nai, dự án có tổng mức đầu tư giai đoạn một vượt 109.000 tỷ đồng, công suất thiết kế 25 triệu hành khách và 1,2 triệu tấn hàng hóa mỗi năm, dự kiến chính thức khai thác thương mại vào ngày 24 tháng 12 năm 2026. 

Từ khi tiến độ được đẩy mạnh, thị trường bất động sản khu vực huyện Long Thành và các vùng lân cận đã có những biến động tích cực, với giá đất nền dọc các trục đường kết nối trực tiếp như ĐT769 dao động từ 18 đến 35 triệu đồng mỗi mét vuông, những vị trí sát cổng sân bay hoặc mặt tiền lớn có nơi đạt 30-40 triệu đồng mỗi mét vuông, thậm chí có điểm lên đến 50-70 triệu đồng mỗi mét vuông vào giữa năm 2026. 

Không chỉ là sự gia tăng về giá, thị trường đang chuyển từ trạng thái kỳ vọng sang phát triển thực tế khi hàng loạt dự án khu đô thị, nhà ở và dịch vụ đồng loạt triển khai, như khu đô thị STC Long Thành quy mô 23,4 héc-ta, dự án iD Junction rộng khoảng 41 héc-ta và Century City quy mô gần 50 héc-ta, tạo ra hệ sinh thái lưu trú, thương mại và dịch vụ phục vụ trực tiếp lực lượng lao động, chuyên gia và doanh nghiệp hoạt động quanh cảng.

Song song với Long Thành, các dự án sân bay khác trên toàn quốc cũng tạo ra những vùng động lực tăng trưởng riêng. Tại miền Bắc, chủ trương đầu tư Cảng hàng không quốc tế Gia Bình được Quốc hội phê duyệt vào tháng 12 năm 2025 với tổng vốn hơn 196.000 tỷ đồng, công suất giai đoạn đầu đạt 30 triệu hành khách và 1,6 triệu tấn hàng hóa mỗi năm, đã thúc đẩy các địa phương rà soát, điều chỉnh quy hoạch không gian đô thị, chuẩn bị nguồn đất phát triển khu công nghiệp, dịch vụ và đô thị vệ tinh. 

Tại Cảng hàng không quốc tế Nội Bài, giá bất động sản dọc quốc lộ 2, huyện Sóc Sơn vẫn duy trì ở mức cao, với nhiều lô đất mặt tiền giao dịch ở mức 34-58 triệu đồng mỗi mét vuông vào tháng 10 năm 2026, khẳng định sức hút bền vững của vùng ảnh hưởng hạ tầng đã vận hành ổn định. 

Tại thành phố Hồ Chí Minh, vùng quanh Cảng hàng không quốc tế Tân Sơn Nhất vẫn là một trong những khu vực có giá bất động sản cao nhất thành phố, với giá đất mặt tiền tại phường Tân Sơn Nhất phổ biến trên 100 triệu đồng mỗi mét vuông, phản ánh vai trò trung tâm giao thông và kinh tế của khu vực dù nguồn cung ngày càng hạn hẹp.

Điều quan trọng cần nhận ra là giá trị gia tăng của bất động sản quanh sân bay không đến từ chính công trình cảng, mà từ hệ thống hạ tầng kết nối đồng bộ đi kèm và sự hình thành của các chuỗi ngành kinh tế liên quan. Cao tốc Bến Lức - Long Thành đưa vào khai thác giúp rút ngắn thời gian di chuyển từ trung tâm thành phố Hồ Chí Minh đến sân bay chỉ còn 40-45 phút, tạo ra dải phát triển liên tục giữa trung tâm kinh tế lớn nhất nước và trung tâm giao thông mới. 

Khu thương mại tự do gắn với sân bay Long Thành khi đi vào hoạt động sẽ thúc đẩy mạnh mẽ phân khúc bất động sản công nghiệp và kho vận, với nhu cầu lớn về nhà xưởng, trung tâm logistics, kho lạnh và văn phòng dịch vụ, tạo ra động lực thu hút đầu tư thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng giá đất. Tại các địa phương như Huế, việc nâng cấp Cảng hàng không quốc tế Phú Bài hướng tới công suất 7 triệu hành khách mỗi năm vào năm 2030 không chỉ thúc đẩy phát triển du lịch mà còn làm tăng giá trị các dự án nhà ở, nghỉ dưỡng và dịch vụ trong vùng kết nối.

Tuy nhiên, sự phát triển cũng đi kèm những thách thức đòi hỏi sự tỉnh táo và quản lý chặt chẽ. Thị trường bất động sản quanh sân bay Long Thành từng chứng kiến giai đoạn tăng giá quá nhanh, tạo ra hiện tượng phân lô bán nền không theo quy hoạch, khiến thanh khoản ở một số phân khúc trở nên chậm lại trong năm 2026 dù giá vẫn neo ở mức cao. 

Các chuyên gia cảnh báo, những dự án không có pháp lý rõ ràng, nằm ngoài vùng quy hoạch phát triển đô thị và hạ tầng kết nối yếu sẽ khó duy trì giá trị khi giai đoạn kỳ vọng kết thúc, thay vào đó là giai đoạn kiểm chứng bằng nhu cầu sử dụng thực tế. Sự phát triển bền vững đòi hỏi các địa phương phải xây dựng quy hoạch tổng thể đồng bộ, trong đó phân khu chức năng, hệ thống giao thông công cộng, nhà ở xã hội và công trình phúc lợi công cộng đi trước hoặc đồng bộ với tiến độ xây dựng sân bay, tránh tình trạng phát triển tự phát, quá tải và mất cân đối xã hội.

Nhìn về trung và dài hạn, mô hình đô thị gắn với sân bay sẽ tiếp tục mở rộng dư địa tăng trưởng cho thị trường bất động sản Việt Nam, với cơ hội phân bổ đều hơn giữa các vùng, thay vì tập trung vào hai trung tâm lớn Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. 

Việc Cảng hàng không quốc tế Phú Quốc hoàn thành đường cất hạ cánh thứ hai vào cuối năm 2026, các cảng hàng không Phù Cát, Chu Lai, Cam Ranh tiếp tục được nâng cấp, từng bước mở rộng đường bay quốc tế, sẽ tạo ra những cực phát triển mới, thúc đẩy giá trị bất động sản tại các tỉnh ven biển và khu vực kinh tế trọng điểm. 

Điểm mấu chốt là giá trị bền vững chỉ đến khi hạ tầng vận hành thực sự, doanh nghiệp đến đầu tư, người dân có việc làm và sinh sống ổn định - khi đó, bất động sản quanh sân bay mới thực sự trở thành tài sản góp phần nâng cao chất lượng tăng trưởng kinh tế, chứ không chỉ là đối tượng đầu cơ. Hạ tầng hàng không vì vậy không chỉ là con đường nối các vùng đất, mà còn là cầu nối đưa thị trường bất động sản Việt Nam phát triển theo chiều sâu, bền vững và hội nhập.