Dự án Khu dân cư Đức Hòa Đông: 'Chiêu mới' huy động vốn khi chưa được phép mở bán?

Rao bán, nhận tiền khi chưa hoàn thiện

Tên chính xác của dự án này là Khu dân cư Đức Hòa Đông do Công ty Cổ phần Bất động sản Đức Hòa Đông làm chủ đầu tư, theo Quyết định chủ trương đầu tư số 423/QĐ-UBND ngày 29/01/2019 của UBND tỉnh Long An và Quyết định 588/QĐ-UBND ngày 21/01/2021 về việc cho phép Công ty Cổ phần Bất động sản Đức Hòa Đông thuê đất và giao đất (đợt 1). Trong khi đó, khi quảng cáo rao bán, dự án lại có tên Dragon Pearl, với quy mô khoảng 49ha với gần 1.800 sản phẩm đất nền.

Trên thực tế, tại thời điểm mở bán là giữa tháng 12/2021, dự án Dragon Pearl vẫn đang là một bãi đất trống, cây mọc um tùm, cơ sở hạ tầng, các hạng mục của dự án vẫn ngổn ngang, chưa được hoàn thiện. Thậm chí, nhiều vị trí tại dự án còn chưa được san lấp mặt bằng, ngoại trừ những tuyến lộ được bơm cát, đổ đá để làm đường đi...

Thế nhưng, Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Phúc Thịnh Land (Phúc Thịnh Land) là đơn vị phân phối độc quyền đã quảng bá rầm rộ và rao bán, thu tiền của khách hàng qua "Giấy xác nhận tiền thành ý" hay "Phiếu đăng ký quyền ưu tiên mua sản phẩm dự án Khu dân cư Đức Hòa Đông" với mỗi nền là 50 triệu đồng.

Trả lời với chúng tôi về giấy phép mở bán dự án Dragon Pearl, ông Vy Minh Trường, Phó Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư bất động sản Phúc Thịnh Land cho biết dự án chưa được phép mở bán. Công ty cũng không mở bán thu tiền mà chỉ giao dịch đặt chỗ cho khách hàng muốn có vị trí tốt.

Theo Quyết định số 423/QĐ-UBND ngày 29/01/2019 của UBND tỉnh Long An về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu dân cư Đức Hòa Đông là yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và xây dựng nhà ở để bán.

Không có cái gọi là "Giấy xác nhận tiền thành ý"!

Câu hỏi đặt ra là, doanh nghiệp không thực hiện việc lập hợp đồng chuyển nhượng, mua bán mà lập các loại hợp đồng khác (Giấy xác nhận tiền thành ý - PV) để thu tiền trước của khách hàng, thì có đúng luật hay không? 

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Trần Đình Dũng, Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho biết: "Do điều kiện nghiêm ngặt của pháp luật buộc các chủ đầu tư phải hoàn tất mới có quyền xác lập hợp đồng kinh doanh nên hiện nay nhiều doanh nghiệp cố tình "lách luật" để huy động vốn. Đó là các loại giao dịch ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, ký quỹ, đặt cọc, mua bán tương lại… hoặc các hình thức bằng văn bản giao dịch khác nhưng thực chất đối tượng giao dịch là mua bán đất nền trong dự án. Tôi nói ngay rằng, tất cả các loại hình thức giao dịch như thế khi dự án chưa đủ điều kiện giao dịch, là đều trái pháp luật".

"Chỉ có loại Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở - tài sản khác gắn liền với đất, mua bán căn hộ, khi đủ điều kiện đưa sản phẩm bất động sản vào giao dịch, là đúng quy định pháp luật. Còn lại các loại hợp đồng, văn bản giao dịch khác khi chưa đủ điều kiện như nói trên, đều là trái quy định pháp luật. Trong kinh doanh dự án bất động sản, không có loại văn bản nào xác lập để nhận tiền gọi là "Giấy xác nhận tiền thành ý" cả, luật sư Trần Đình Dũng cho biết thêm.

"Tôi cho rằng nếu các dự án chưa đủ điều kiện giao dịch mà cố tình xác lập giao dịch nhằm huy động vốn thì cơ quan chức năng cần thanh tra dự án, xác minh làm rõ các sai phạm để xử lý nghiêm, đảm bảo một thị trường kinh doanh bất động sản minh bạch, lành mạnh, tránh rủi ro cho người mua", Luật sư Dũng đề xuất.