Dự báo trái chiều về phân khúc chung cư tại Hà Nội trong quý II/2025

Trong báo cáo mới đây, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội dự báo, đà tăng trưởng của căn hộ sơ cấp trong quý II sẽ tiếp tục duy trì nhưng không có khả năng tăng "nóng" như năm 2024.

Trong các quý còn lại của năm, nguồn cung căn hộ mới dự kiến gồm 7.400 căn hộ. Trong đó hạng B (chung cư trung cấp) tiếp tục dẫn đầu, chiếm 67%. Đặc biệt, trong quý II, sẽ có các dự án dự kiến mở bán mới hoặc mở bán giai đoạn tiếp theo đều sở hữu vị trí đẹp, chủ đầu tư uy tín và chất lượng xây dựng cao, với mức giá có thể ở quanh ngưỡng 100 triệu đồng/m². Trong khi đó, mặt bằng giá sơ cấp hiện đang ở mức trung bình khoảng 79 triệu đồng/m². Do đó, khả năng giá sơ cấp giảm trong quý II là không cao.

Tương tự CBRE Hà Nội cũng đưa ra dự báo, sau giai đoạn tăng trưởng "nóng", đà tăng mạnh của mặt bằng giá bán chung cư tại Hà Nội có phần chững lại trong quý đầu tiên của năm 2025. Tại thị trường sơ cấp, giá bán trung bình đạt xấp xỉ 75 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và các khoản ưu đãi, chiết khấu). Mặc dù mức giá này đã cao hơn cùng kỳ 2024 là hơn 30%, nhưng so với quý trước, mức giá này chỉ cao hơn 3%. Đây là mức tăng giá theo quý thấp nhất kể từ quý II/2023.

Thị trường chung cư Hà Nội đã có 8 quý liên tiếp tăng giá. Sau bất kỳ chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ nào thì giá chào bán sẽ có sự điều chỉnh và tăng chậm lại. Đến thời điểm hiện tại, mặt bằng giá chung cư cũng đã thiết lập ở mức cao.

Vì vậy, các quý tiếp theo, ở những dự án có vị trí tương tự như năm 2024 sẽ ko có mức tăng giá đột biến. Ngoài ra, giá tăng hay giảm còn phụ thuộc vào cung cầu của thị trường. Trên thực tế, nguồn cung thị trường trong năm 2024 và 2025 khá dồi dào. Khi nguồn cung ổn định, giá sẽ tăng chậm lại. 

Trong khi các chuyên gia đều dự báo phân khúc chung cư sơ cấp chỉ chững lại, khó giảm thì chung cư thứ cấp được dự báo có khả năng giảm mạnh.

Savills Hà Nội cho rằng, giá căn hộ thứ cấp (chuyển nhượng) nhiều khả năng sẽ giảm. Nguyên nhân là do nhà đầu tư thay đổi kỳ vọng lợi nhuận để tăng thanh khoản. Cụ thể, trong bối cảnh giá sơ cấp neo cao, người mua có xu hướng chuyển sang thị trường thứ cấp để tìm mức giá hợp lý hơn.

Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư sau khi đạt kỳ vọng lợi nhuận ở giai đoạn trước đang điều chỉnh chiến lược, chấp nhận thu hẹp biên lợi nhuận để tăng thanh khoản và tái phân bổ dòng vốn sang các thị trường phù hợp hơn. Động thái này góp phần tạo nên làn sóng điều chỉnh giá trên thị trường thứ cấp.

Tuy nhiên, mức giảm hiện tại chưa đủ hấp dẫn để tạo ra làn sóng giao dịch mạnh giữa người bán và người mua. Chính vì vậy, bước sang quý II, giá bán thứ cấp vẫn có thể giảm, nhất là khi người mua có thêm lựa chọn và thị trường dần trở nên linh hoạt hơn.

Dự báo cho năm 2026, Savills kỳ vọng mặt bằng giá sơ cấp sẽ có xu hướng giảm khi các chủ đầu tư quay trở lại phát triển các sản phẩm căn hộ hạng C - phân khúc vốn gần như vắng bóng hiện nay. Việc tái cung cấp các căn hộ có giá dưới 2 tỉ đồng sẽ giúp thị trường tiếp cận gần hơn với nhu cầu thực, đồng thời tạo ra thế cân bằng bền vững hơn giữa cung - cầu.

Nhận định chung về thị trường chung cư, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng dự báo, mặt bằng giá căn hộ vẫn duy trì ở mức cao và khó giảm sâu, đặc biệt là tại khu vực trung tâm các thành phố lớn. Tuy nhiên, đà tăng này sẽ chậm lại khi thị trường xuất hiện ngày càng nhiều sản phẩm đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và phù hợp với khả năng chi trả của người dân.